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Analizamos la sentencia n.º 877/2024, de 19 de junio, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012024100892 (puede descargar aquí la sentencia):
En esta sentencia, el Tribunal Supremo desestima un recurso de casación, confirmando la condena a una propietaria por incumplimiento del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, relativo a la indemnización por clientela en un contrato de alquiler de local.
El Tribunal Supremo ratifica la aplicación de la normativa al caso de un local de hostelería, considerando que esta actividad es susceptible de generar clientela y, por ende, el derecho a la indemnización. La sentencia subraya la importancia de la manifestación de la voluntad de renovación del contrato por parte de la arrendataria y el beneficio obtenido por el arrendador o un tercero al mantener la misma actividad.
La postura de la parte demandante (arrendatario)
La parte arrendataria, interpuso una demanda de juicio ordinario solicitando la condena de la demandada al abono de NOVENTA Y SEIS MIL EUROS (96.000 €), más los intereses legales desde la interpelación judicial y las costas procesales. Esta reclamación se fundamentaba en el derecho a percibir una indemnización por clientela, amparándose en lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Las partes suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un local en Madrid, con fecha 31 de marzo de 2004, por una duración inicial de diez años. La actividad exclusiva pactada para el local era la de “bar con terraza”. En noviembre de 2013, con la intención de continuar el contrato, la arrendataria envió burofaxes solicitando la renovación del mismo por un nuevo plazo de diez años y un precio de mercado. Posteriormente, en febrero de 2014, se firmó una adenda que prorrogaba la duración del contrato por dos anualidades más, fijando el 30 de junio de 2016 como nueva fecha de vencimiento. A pesar de esta prórroga, la arrendataria, el 7 de julio de 2015, volvió a comunicar a la arrendadora su voluntad de prorrogar el contrato por diez años más a partir del 30 de junio de 2016, con determinación de un precio de mercado.
Ante la negativa de la propiedad a prorrogar el contrato, comunicada mediante correo electrónico el 13 de agosto de 2015, la arrendataria entregó las llaves del local el 30 de junio de 2016, cesando así la posesión. No obstante, la arrendataria promovió la demanda de indemnización, argumentando que se cumplían todos los requisitos del artículo 34 LAU. Entre sus argumentos, la arrendataria sostuvo que la adenda al contrato no significaba una renuncia a la indemnización, y que la arrendadora había cedido el local a otra sociedad que inició inmediatamente después la misma actividad de hostelería, conservando incluso el nombre comercial y parte del personal, lo que demostraba el beneficio de la clientela generada. Se indicó que la demandante comunicó su intención de renovar el contrato con cuatro meses de antelación.
La postura de la parte demandada (arrendador)
La parte arrendadora, en su escrito de contestación a la demanda, solicitó al juzgado la desestimación íntegra de la pretensión formulada, con expresa imposición de costas a la parte actora. En su defensa, sostuvo que el local ya estaba destinado a negocio de hostelería antes de su arrendamiento a la demandante, y que, al hallarse ubicado en una zona turística de la ciudad, la clientela se correspondía con los visitantes que acudían al lugar, y, por lo tanto, no tenía su origen en el esfuerzo de la demandante en su fidelización.
Además, la parte demandada argumentó que las partes habían “zanjado” la duración del contrato mediante la adenda de 14 de febrero de 2014, lo que, en su opinión, significaba una renuncia tácita a la prórroga y, consecuentemente, a la indemnización.
Alegó incluso que la demandante conocía a la persona a la que se iba a alquilar el local a partir del 1 de julio de 2016 y que se le había traspasado el negocio mediante la obligación de abonar a la arrendataria el 50% de la liquidación del IAE, así como a través de la asunción de la práctica totalidad del personal que quiso continuar en la explotación. También sostuvo que la actora no cesó en la actividad, sino que siguió desarrollándola en otros locales de su titularidad.
En definitiva, la parte demandada cuestionó la concurrencia de los requisitos del artículo 34 LAU, argumentando que una industria de bar no encajaba dentro de la proposición normativa del precepto que exige la concurrencia del doble requisito de “actividad comercial” y “de venta al público”.
La decisión judicial
La tramitación en primera instancia culminó con la sentencia de fecha 16 de julio de 2018, dictada por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid, que desestimó íntegramente la demanda interpuesta, absolviendo a la empresa demandada de todos los pedimentos, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas. La juzgadora entendió que, por el tipo de actividad, características de la empresa demandante y circunstancias concurrentes, no cabía la aplicación automática del artículo 34 LAU.
Contra esta sentencia, la parte demandante interpuso recurso de apelación, y la parte demandada impugnó la sentencia en segunda instancia. La resolución de este recurso correspondió a la Sección 18.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, que dictó la sentencia número 117/2019, de 26 de marzo. Esta sentencia revocó la pronunciada por el juzgado de primera instancia, estimando íntegramente el recurso de la demandante y desestimando la impugnación de la demandada. En consecuencia, se condenó a la parte demandada a abonar a la demandante la cantidad de 96.000 euros, con más sus intereses legales desde la interposición de la demanda, imponiendo las costas procesales de la primera instancia a la parte demandada.
La Audiencia Provincial consideró que la circunstancia de que la demandante explotase otros locales con el mismo destino y en la misma población no impedía la aplicación del artículo 34 LAU. Asimismo, no se dedujo de la adenda del contrato la renuncia al derecho del artículo 34 LAU, ni se interpretó como un desistimiento del contrato por parte de la arrendataria. La Audiencia argumentó que la arrendataria había comunicado su intención de renovar el contrato por 10 años más con cuatro meses de antelación. Además, se verificó que la arrendadora cedió el local a otra entidad que inició inmediatamente la misma actividad de hostelería, conservando incluso el nombre comercial y parte del personal.
Por todo ello, se consideró que concurrían los requisitos del artículo 34 LAU. La determinación de la indemnización se calculó con base al importe de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, hasta un máximo de 18 mensualidades, ajustándose la cantidad solicitada a la previsión legal.
Finalmente, la parte demandada interpuso recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia Provincial. El Tribunal Supremo, en su sentencia número 877/2024 de 19 de junio de 2024, desestimó el recurso de casación. El Alto Tribunal consideró que la interpretación del precepto llevada a efecto por la Audiencia Provincial no era errónea.
Se argumentó que la actividad de bar es susceptible de generar clientela, lo que dota al local de un valor económico adicional. Desde una interpretación literal, un bar es un establecimiento de comercio donde se venden bebidas que se consumen en el mismo local, satisfaciendo así la exigencia de “actividad comercial de venta al público”. El Tribunal Supremo reiteró que no se había incorporado un pacto de exclusión de la indemnización en el contrato y que la adenda no contenía una renuncia expresa e inequívoca a la indemnización del artículo 34 LAU. Por tanto, se impusieron las costas procesales del recurso a la parte recurrente y se acordó la pérdida del depósito constituido para recurrir.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículo 34 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- Artículo 477.2.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
- Artículo 4.3 LAU.
- Artículo 1255 del Código Civil (CC).
- Artículo 3 LAU.
- Artículo 483.5 LEC.
Sentencias citadas
- Sentencia número 117/2019 de la Sección 18.ª de la Audiencia Provincial de Madrid. Esta sentencia fue la que revocó la decisión de primera instancia y condenó a la arrendadora, siendo el objeto del recurso de casación.
- Sentencia 200/2018, de 16 de julio, del Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid. Es la sentencia de primera instancia que desestimó la demanda.
- SAP M 3145/2019.
- AAAP M 2822/2019.
- STS 3542/2024. La Sentencia del Tribunal Supremo que desestima el recurso de casación y confirma la decisión de la Audiencia Provincial.
