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Analizamos la sentencia n.º 1590/2024, de 26 de noviembre, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012024101573 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo resuelve un desahucio por falta de pago de la renta del alquiler, en el que la arrendataria impugnó la demanda, alegando que la causa del impago fue la desproporción del recibo del agua y la falta de información por parte de la arrendadora.
El Tribunal Supremo estimó el recurso de casación interpuesto por la arrendataria, al considerar que la arrendadora no actuó de buena fe al no facilitar información sobre el consumo de agua y no facilitar una cuenta para el pago de la renta.
La postura de la parte demandante (arrendador)
La parte demandante, una entidad propietaria de una vivienda, interpuso una demanda de desahucio por falta de pago contra la arrendataria. La base de la demanda era el impago de las rentas de mayo, junio y julio, que incluían un recibo de agua con un importe desproporcionado.
La arrendadora alegó haber realizado un requerimiento de pago a la arrendataria mediante burofax, pero la inquilina no había efectuado el pago, a pesar de haberle ofrecido la posibilidad de hacerlo en sus oficinas o mediante domiciliación bancaria. La propietaria argumentó que la falta de pago de la renta, incluyendo el elevado importe del recibo del agua, justificaba la resolución del contrato de arrendamiento.
En primera instancia, el juzgado desestimó la demanda, considerando que la arrendataria había mostrado voluntad de pago y que la arrendadora no había facilitado la forma de realizarlo. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó la sentencia de primera instancia y estimó la demanda de desahucio, argumentando que la arrendataria no se encontraba al corriente de pago al momento de interponerse la demanda.
La postura de la parte demandada (arrendataria)
La parte demandada, la arrendataria, se opuso a la demanda alegando que la causa del impago fue la desproporción del recibo del agua y la falta de información por parte de la arrendadora.
La arrendataria argumentó que había intentado realizar el pago de las rentas, pero que la arrendadora no le había facilitado un número de cuenta para hacerlo, a pesar de haberlo solicitado en varias ocasiones. Además, la arrendataria había consignado judicialmente las rentas de junio y julio antes de la interposición de la demanda. La arrendataria defendió que la falta de colaboración de la arrendadora para facilitar el pago y la desproporción del recibo del agua, sin la debida justificación, impedían considerar que existiera un impago con entidad resolutoria del contrato.
La decisión judicial
El Tribunal Supremo estimó el recurso de casación interpuesto por la arrendataria y desestimó la demanda de desahucio. El Tribunal consideró que la arrendadora no actuó de buena fe al no facilitar información sobre el consumo de agua y no facilitar una cuenta para el pago de la renta. Esta falta de colaboración por parte de la arrendadora impidió a la arrendataria cumplir con su obligación de pago, lo que excluye la existencia de un impago con entidad resolutoria del contrato.
El Tribunal Supremo destaca que, en virtud del principio de buena fe contractual, la arrendadora tenía el deber de proporcionar una explicación sobre el elevado importe del recibo del agua, ya que las relaciones contractuales con la empresa suministradora las mantenía directamente la arrendadora. La falta de información clara y la negativa a facilitar una cuenta para el pago de la renta, a pesar de las solicitudes de la arrendataria, impidieron que esta pudiera cumplir con su obligación de pago.
En consecuencia, el Tribunal Supremo casa la sentencia de la Audiencia Provincial y confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, que había desestimado la demanda de desahucio.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados:
Art. 114.1 del Decreto 4104/64: regula la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago.
Art. 147 del Decreto 4104/64: regula la enervación de la acción de desahucio por falta de pago.
Art. 22.4, párrafo 2, de la LEC: regula el requerimiento de pago para la enervación de la acción de desahucio.
Art. 576 LEC: regula el interés procesal de las cantidades adeudadas.
Art. 1258 CC: regula el principio de buena fe contractual.
Sentencias citadas:
STS 1466/2024, de 6 de noviembre: sobre el deber de congruencia de las sentencias.
STS 718/2002, de 12 de julio: sobre el principio de buena fe contractual.
STS 590/2002, de 13 de junio: sobre la mora del acreedor.
STS 1065/2024, de 23 de julio: sobre la necesidad de contemplar las circunstancias concurrentes en cada supuesto litigioso.
