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En este artículo te contamos cómo debió llevarse a cabo la actualización de la renta, durante el año 2023, para los contratos de alquiler de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Explicaremos los límites aplicables y los requisitos formales necesarios según la legislación vigente en dicho periodo.
Contexto Normativo Excepcional para 2023
El año 2023 estuvo marcado por una normativa específica que limitó la actualización de las rentas de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
En concreto, el artículo 67 del Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad, estableció un límite máximo extraordinario del 2% para la actualización anual de la renta, desvinculándola temporalmente del índice pactado en el contrato (habitualmente el IPC) si este resultaba superior.
Previsión Expresa en el Contrato
Al igual que en condiciones normales, para poder proceder a la actualización de la renta en 2023, era imprescindible que el contrato de arrendamiento incluyese una cláusula que permitiera expresamente dicha actualización. Si el contrato no contenía esta estipulación, la renta no podía ser actualizada.
Así lo establece el artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
“1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.“
El Límite del 2% en la práctica (año 2023)
Para las actualizaciones cuya fecha de aplicación correspondiera entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2023, se aplicaban las siguientes reglas:
- Si el arrendador era un “gran tenedor” (persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros, o 5 en ciertas áreas tensionadas según la Ley 12/2023): El incremento de la renta no podía superar en ningún caso el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a la fecha de la actualización, que en la práctica se tradujo en un tope máximo del 2%.
- Si el arrendador NO era un “gran tenedor”: El incremento de la renta sería el pactado entre las partes. Sin embargo, si no se alcanzaba un acuerdo entre arrendador y arrendatario sobre el incremento, el aumento tampoco podía superar el límite máximo del 2%.
En resumen, salvo acuerdo expreso entre las partes (solo posible si el arrendador no era gran tenedor) que estableciera un incremento distinto (pero siempre dentro del marco legal), la actualización durante 2023 quedó efectivamente limitada a un máximo del 2%, independientemente de lo que indicara el IPC u otro índice pactado si este superaba dicho porcentaje. Si el índice pactado arrojaba una cifra inferior al 2%, se aplicaba esa cifra inferior.
Obligación de Preaviso Mínimo
El arrendador que deseara aplicar la actualización debía comunicarlo al arrendatario con, al menos, un mes de antelación a la fecha en que la nueva renta actualizada fuera exigible.
El artículo 18.2 de la LAU regula este aspecto:
“2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.”
Ejemplo de comunicación al inquilino para la actualización de renta en 2023
La notificación debe realizarse por escrito, indicando claramente el porcentaje aplicado y la base legal de la limitación. Se recomienda utilizar un medio de comunicación fehaciente como el burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido.
Nombre y apellidos del/la inquilino/a
Domicilio del/la inquilino/a Código postal:
En (municipio de la finca arrendada), a (fecha de envío).-
Estimado/a Sr./Sra.,
Me pongo en contacto con Vd., como arrendador/a de la vivienda situada en (Domicilio de la finca arrendada), de la que Vd. es arrendatario, para comunicarle la actualización anual de la renta, según lo establecido en el contrato de arrendamiento firmado entre nosotros, con fecha (Fecha de firma).
De acuerdo con lo establecido en el artículo 67 del Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad, que limitó la actualización anual de la renta para el año 2023, el incremento máximo aplicable a la renta durante dicho año era del 2%.
Considerando que la renta actual es de 1.500 € y que el límite máximo de incremento aplicable se sitúa en el 2%, el incremento resultante de la actualización correspondiente es de 30 € (1.500 € x 2%).
Por tanto, a partir del día 15 de abril de 2023 [o la fecha correspondiente al cumplimiento de la anualidad del contrato], la renta actualizada a abonar será de 1.530 €.
Sin otro particular, reciba un cordial saludo,
El/La arrendador/a
