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Analizamos la sentencia n.º 1632/2024, de 5 de diciembre, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012024101602 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo resuelve un proceso de desahucio por expiración del plazo contractual en un alquiler de vivienda habitual.
La cuestión central radica en la correcta interpretación y aplicación de la prórroga extraordinaria de seis meses establecida por el Real Decreto-ley 11/2020, adoptado en el contexto de la crisis sanitaria por COVID-19, y sus sucesivas modificaciones.
El Tribunal Supremo zanja la controversia confirmando que dicha prórroga extraordinaria sólo podía disfrutarse una única vez, sin posibilidad de acumular periodos adicionales derivados de las posteriores actualizaciones normativas.
La postura de la parte demandante (arrendador)
La entidad propietaria del inmueble inició acciones legales mediante la interposición de una demanda de juicio verbal, solicitando el desahucio de los ocupantes por haber finalizado el término contractual pactado.
El fundamento de su pretensión se basaba en los términos del contrato de arrendamiento suscrito el 11 de enero de 2018. Dicho contrato establecía una duración inicial de un año, hasta el 10 de enero de 2019, con prórrogas anuales obligatorias hasta completar un total de tres años, finalizando por tanto este periodo de prórroga legal el 10 de enero de 2021, conforme a la cláusula segunda del contrato y la legislación aplicable en el momento de la firma.
La parte arrendadora expuso que, a solicitud de los arrendatarios y en aplicación de las medidas extraordinarias contempladas en el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, se concedió una única prórroga extraordinaria de seis meses adicionales. Esta extensión excepcional del plazo contractual concluyó el 10 de julio de 2021.
Con anterioridad a esta fecha de vencimiento definitivo, la arrendadora procedió a comunicar fehacientemente a los arrendatarios su voluntad de no renovar el contrato más allá de la prórroga extraordinaria ya concedida.
Esta comunicación se realizó mediante burofax entregado el 19 de abril de 2021, indicando claramente que el contrato finalizaría el 10 de julio de 2021 y requiriendo la entrega de la posesión de la vivienda en esa fecha.
En dicha comunicación, se advertía expresamente que no cabía considerar una prórroga tácita y se reservaban las acciones legales pertinentes en caso de no producirse la devolución del inmueble.
Al no producirse la entrega voluntaria de la vivienda en la fecha indicada, y habiendo los arrendatarios solicitado una nueva prórroga que no fue aceptada, la entidad arrendadora formalizó la demanda de desahucio el 21 de julio de 2021, insistiendo en la extinción del vínculo contractual por expiración del plazo pactado y de la prórroga extraordinaria legalmente aplicada.
La pretensión principal era obtener una sentencia que declarase resuelto el contrato y ordenase el lanzamiento de los demandados, con la correspondiente condena en costas.
La postura de la parte demandada (arrendatarios)
Los arrendatarios, representados procesalmente, contestaron a la demanda oponiéndose frontalmente a las pretensiones de la parte actora.
Su principal argumento de defensa consistía en sostener que el contrato de arrendamiento no se había extinguido, sino que se encontraba plenamente vigente en el momento de interponerse la demanda.
Fundamentaban esta alegación en una interpretación particular del artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020 y sus posteriores modificaciones legislativas.
Argumentaban que la normativa COVID, al haber sido objeto de sucesivas ampliaciones en cuanto a los plazos para acogerse a la prórroga extraordinaria, permitía encadenar nuevos periodos de prórroga de seis meses más allá del inicialmente disfrutado.
Sostenían que la ley no limitaba expresamente la aplicación de esta medida excepcional a una sola ocasión por contrato.
En coherencia con esta interpretación, los arrendatarios habían solicitado formalmente a la arrendadora, mediante una carta fechada el 17 de junio de 2021 (antes del vencimiento de la primera prórroga extraordinaria), la aplicación de un segundo periodo de prórroga extraordinaria de seis meses adicionales, amparándose en las actualizaciones normativas vigentes en ese momento.
Esta solicitud no fue aceptada por la propiedad.
La decisión judicial
El Juzgado de Primera Instancia n.º 52 de Madrid, en su sentencia de 13 de diciembre de 2021, estimó la demanda de la arrendadora.
Declaró resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo inicial, sus prórrogas legales y la única prórroga extraordinaria de seis meses prevista en el RDL 11/2020, que finalizó el 10 de julio de 2021.
El juzgado consideró que no cabía aplicar una segunda prórroga extraordinaria, ya que la norma no contemplaba tal posibilidad, y condenó a los demandados a desalojar la vivienda y al pago de las costas.
Finalmente, los arrendatarios interpusieron recurso de casación ante el Tribunal Supremo, alegando infracción del artículo 2 del RDL 11/2020 y justificando interés casacional por novedad normativa. El Tribunal Supremo, en su sentencia 1632/2024 de 5 de diciembre de 2024, desestimó el recurso de casación presentado.
La Sala de lo Civil razonó extensamente sobre la interpretación del precepto cuestionado, confirmando que los requisitos para aplicar la prórroga extraordinaria eran claros: ser un arrendamiento de vivienda habitual bajo la LAU, que la finalización de las prórrogas legales (obligatoria o tácita) ocurriera dentro del marco temporal fijado por el RDL 11/2020 y sus reformas, y que el arrendatario la solicitara antes de la extinción del contrato.
El Tribunal Supremo enfatizó la distinción entre las prórrogas ordinarias de la LAU (arts. 9.1 y 10.1) y la prórroga extraordinaria del RDL 11/2020, esta última de carácter excepcional y, por tanto, de interpretación restrictiva.
Rechazó la interpretación de los recurrentes, señalando que la literalidad del artículo 2 y sus modificaciones dejaba claro que la prórroga extraordinaria se concedía “por un periodo máximo de seis meses”. Las reformas posteriores únicamente ampliaron la ventana temporal en la que debía producirse el vencimiento de las prórrogas legales para tener derecho a esa única prórroga extraordinaria, pero no crearon un derecho a prórrogas extraordinarias sucesivas y acumulativas.
El Alto Tribunal consideró que la interpretación de los recurrentes era contraria al tenor literal de la norma (art. 3.1 CC) y a la voluntad del legislador, que no manifestó intención de permitir dichas prórrogas acumulativas en los preámbulos de las normas modificadoras.
También desestimó el argumento basado en una consulta administrativa, recordando que la interpretación y aplicación de las leyes corresponde exclusivamente a los órganos jurisdiccionales (arts. 24.1 y 117.3 CE).
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo: Artículo 2 (Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual) en su redacción original y modificaciones posteriores introducidas por:
- Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio.
- Real Decreto-ley 30/2020, de 30 de septiembre.
- Real Decreto-ley 2/2021, de 26 de enero.
- Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo.
- Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto.
- Real Decreto-ley 21/2021, de 26 de octubre.
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU):
- Artículo 2.1 (Concepto de arrendamiento de vivienda).
- Artículo 9.1 (Plazo mínimo y prórroga obligatoria).
- Artículo 9.3 (Excepción a la prórroga por necesidad del arrendador).
- Artículo 10.1 (Prórroga tácita).
- Artículo 10.3 (Régimen aplicable al contrato prorrogado).
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC):
- Artículo 398 (Costas en recursos extraordinarios).
- Artículo 477.2.3º y 477.3 (Acceso a casación por interés casacional).
- Artículo 483.5 (Irrecurribilidad del auto de admisión).
- Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial (LOPJ):
- Disposición adicional 15, apartado 9 (Pérdida del depósito para recurrir).
- Constitución Española (CE):
- Artículo 24.1 (Derecho a la tutela judicial efectiva).
- Artículo 117.3 (Potestad jurisdiccional exclusiva de Juzgados y Tribunales).
- Código Civil (CC):
- Artículo 3.1 (Interpretación de las normas según sentido propio de palabras, contexto, antecedentes y realidad social).
Sentencias citadas
- Tribunal Supremo (Sala de lo Civil):
- Sentencia 639/2022, de 4 de octubre.
- Sentencia 1820/2023, de 21 de diciembre.
- Auto de admisión (ATS) 9341/2024 (Referente al presente caso).
- Resoluciones del caso en instancias inferiores:
- Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 52 de Madrid, de 13 de diciembre de 2021 (procedimiento 1332/2021).
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 19.ª), SAP M 10119/2023, de 20 de junio de 2023 (rollo de apelación 289/2022).
