Venta conjunta: el Derecho de retracto en el alquiler

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Analizamos la sentencia n.º 1597/2024, de 28 de noviembre, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012024101565 (puede descargar aquí la sentencia):

La postura de la parte demandante

Los demandantes, en su condición de arrendatarios de distintas viviendas ubicadas en un mismo edificio residencial en Madrid, iniciaron un procedimiento judicial ordinario ejercitando la acción de retracto arrendaticio.

Sus contratos de arrendamiento originales fueron suscritos con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (EMVS) en el año 2006. La base de su pretensión residía en el derecho de adquisición preferente que la Ley de Arrendamientos Urbanos les confiere como inquilinos.

La acción se dirigió contra la entidad mercantil que había adquirido posteriormente un gran paquete de activos inmobiliarios de la EMVS, entre los que se encontraban las viviendas ocupadas por los demandantes.

Los arrendatarios argumentaron que, al producirse la venta de las viviendas que constituían su hogar habitual sin que se les hubiera notificado adecuadamente la posibilidad de ejercer el tanteo, conservaban el derecho de retracto. Por ello, solicitaron al tribunal que se declarase su derecho a adquirir las respectivas viviendas en las mismas condiciones económicas y contractuales en las que la sociedad demandada las había comprado, obligando a esta última al otorgamiento de las correspondientes escrituras públicas de compraventa a su favor.

Fundamentaron su legitimación activa en su condición de arrendatarios de vivienda habitual bajo la vigencia de la LAU de 1994, que regula específicamente estos derechos en su articulado.

La postura de la parte demandada

La sociedad mercantil demandada, adquirente de una considerable cantidad de activos inmobiliarios que incluía las viviendas objeto de litigio, se opuso frontalmente a las pretensiones de los arrendatarios.

Su principal línea de defensa se centró en la inaplicabilidad del derecho de retracto arrendaticio al caso concreto, invocando la excepción prevista en el artículo 25.7 de la LAU de 1994. Este precepto legal establece que no procederán los derechos de tanteo ni retracto “cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble”.

La entidad argumentó que la transacción mediante la cual adquirió las propiedades no consistió en ventas individualizadas de viviendas, sino en una operación global y unitaria. Específicamente, la compraventa abarcó un total de 1860 viviendas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, distribuidos en 18 promociones distintas construidas bajo diversos regímenes de protección pública en Madrid. Según la tesis de la demandada, esta venta “en bloque” o “conjunta” encajaba perfectamente en el supuesto de exclusión del artículo 25.7 LAU, impidiendo así el nacimiento del derecho de adquisición preferente a favor de los inquilinos individuales. Apoyó su argumentación citando jurisprudencia del Tribunal Supremo que, a su entender, interpretaba restrictivamente el retracto en casos de ventas globales de edificios o partes sustanciales de los mismos. Solicitó, en consecuencia, la desestimación íntegra de la demanda con expresa condena en costas a los demandantes por temeridad y mala fe.

La decisión judicial

• Primera Instancia: El Juzgado de Primera Instancia n.º 84 de Madrid, que conoció del asunto inicialmente, dictó sentencia desestimando íntegramente la demanda interpuesta por los arrendatarios. El juzgador acogió la tesis de la parte demandada, considerando que la operación de compraventa encajaba en el supuesto de “venta conjunta” del artículo 25.7 LAU, lo que excluía el derecho de retracto pretendido. Se impusieron las costas procesales a la parte actora.

   

• Segunda Instancia (Apelación): Los arrendatarios recurrieron esta decisión en apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid. La Sección 12.ª de dicha Audiencia dictó una nueva sentencia que revocó por completo el fallo de primera instancia. La Audiencia estimó el recurso de los inquilinos, declarando procedente el ejercicio de la acción de retracto para cada una de las viviendas. El razonamiento clave de la Audiencia se basó en la posibilidad de individualización de cada vivienda objeto de retracto. Consideró que, aunque la compraventa afectó a un gran número de unidades, cada piso constituía una entidad física y jurídica independiente, con un precio susceptible de ser individualizado dentro del montante global de la operación. Por tanto, no apreció la existencia de una “venta conjunta” en el sentido estricto que exige el artículo 25.7 LAU para excluir el retracto. Consecuentemente, condenó a la sociedad demandada a otorgar las escrituras de venta a favor de los arrendatarios y le impuso las costas de la primera instancia, sin hacer pronunciamiento sobre las de la alzada.

   

• Recurso de Casación (Tribunal Supremo): La sociedad demandada interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo, insistiendo en la infracción del artículo 25.7 LAU y la jurisprudencia que lo interpreta, y alegando la existencia de jurisprudencia contradictoria entre distintas Audiencias Provinciales sobre esta cuestión. El Tribunal Supremo, tras admitir el recurso y analizar los argumentos de ambas partes, procedió a desestimarlo en su totalidad. La Sala Primera (de lo Civil) fundamentó su decisión en una interpretación precisa del artículo 25.7 LAU. Aclaró que la exclusión del retracto opera únicamente cuando la venta conjunta afecta a todas las viviendas o locales que forman parte de un mismo inmueble (edificio). En el caso examinado, el Tribunal consideró que la parte recurrente (la sociedad demandada) no había logrado acreditar que la compraventa incluyese la totalidad de las unidades registrales del edificio específico donde residían los demandantes. De hecho, constaba que al menos cuarenta y cuatro plazas de garaje de dicho inmueble no fueron objeto de la transmisión. Al no cumplirse el requisito de venta de la totalidad de los pisos y locales del inmueble, la excepción del artículo 25.7 LAU no resultaba aplicable. Por el contrario, al ser las viviendas unidades físicas y habitacionales independientes, regía la norma general que reconoce el derecho de retracto (art. 25, párrafos anteriores). En consecuencia, se confirmó la sentencia de la Audiencia Provincial, imponiendo las costas del recurso de casación a la parte recurrente y ordenando la pérdida del depósito constituido.  

   

Normativa y jurisprudencia aplicada

Artículos citados

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU):
  • Artículo 25: Regula de forma general los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) del arrendatario de vivienda, estableciendo las condiciones para su ejercicio.
     
  • Artículo 25.7: Contiene la excepción específica analizada en el caso, que excluye los derechos de tanteo y retracto en supuestos de venta conjunta de todas las viviendas o locales de un mismo inmueble, o la venta conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador de la totalidad de pisos y locales del inmueble.
     
  • Artículo 31: Extiende la aplicación de las normas sobre adquisición preferente del artículo 25 a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
     
• Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (LH):
  • Artículo 32 y 34: Establecen los principios de protección del tercero hipotecario que inscribe su derecho de buena fe.
     
  • Artículo 37.3º: Precisa que, aunque las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no perjudican al tercero hipotecario protegido, las acciones de retracto legal sí pueden afectarle en los términos legalmente previstos, constituyendo una excepción a la fe pública registral.
     
     

Sentencias citadas

• Tribunal Supremo (Sala 1ª):
  • Sentencias 1107/2001, de 27 de noviembre; 450/2012, de 11 de julio; y 681/2010, de 10 de noviembre: Citadas por la parte recurrente (demandada) en apoyo de su tesis sobre la exclusión del retracto en ventas globales bajo la LAU 1994. El Tribunal Supremo, sin embargo, matiza su aplicabilidad al caso concreto por no cumplirse el requisito de venta de la totalidad del inmueble. 
     
  • Sentencias 441/1988, de 26 de mayo; y 112/2010, de 15 de marzo: Utilizadas por el Tribunal Supremo en su fallo para reforzar el criterio de que la individualidad e independencia física, funcional y contractual de la cosa arrendada es clave para determinar la procedencia del retracto cuando no opera la excepción por venta conjunta total.