Gran Tenedor y Alquiler: las claves de la Ley de la Vivienda

Entendiendo a los “Grandes Tenedores”: ¿quiénes son?

Para comprender el impacto de la ley, lo primero es saber a quién se considera un “Gran Tenedor”. Esta calificación es crucial, ya que de ella se desprenden una serie de obligaciones y un régimen jurídico particular. La definición central la encontramos en el artículo 3, apartado k), de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

A nivel estatal, la ley establece dos criterios principales para poder ser considerado Gran Tenedor:

• Por número de propiedades: Una persona (física o jurídica) que sea titular de más de diez (10) inmuebles urbanos de uso residencial. Es importante destacar que, para este cómputo, no se incluyen los garajes ni los trasteros.
• Por superficie: Alternativamente, si una persona es titular de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial. Este criterio es independiente del número de inmuebles; es decir, podrías tener menos de diez viviendas pero ser Gran Tenedor si la suma de sus superficies excede este umbral.

Pero la ley también introduce la posibilidad de que las Comunidades Autónomas (CCAA) declararen ciertas áreas como “Zonas de Mercado Residencial Tensionado” (artículo 18 de la Ley 12/2023). En estas zonas, y previa justificación autonómica, el umbral para ser Gran Tenedor puede reducirse. En tal caso, se califica como Gran Tenedor a quien sea titular de cinco (5) o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados dentro de esa zona tensionada. Es importante tener en cuenta que la vivienda habitual del propietario también se incluye en este cómputo.

Si eres “Gran Tenedor” esta son tus reglas de juego

La calificación como “Gran Tenedor” conlleva un conjunto de obligaciones y limitaciones que impactan directamente en la gestión de tus inmuebles y en tu capacidad para operar en el mercado del alquiler.

Una de las implicaciones más directas es la regulación de precios y actualización de rentas. Para los contratos de arrendamiento de vivienda ya en vigor, la ley establece topes máximos para la actualización anual de la renta. Por ejemplo, durante 2024, el incremento no podía superar el 3% (en 2023 fue del 2%). A partir de 2025, se aplica un nuevo Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), elaborado por el INE, como te contamos en este artículo: “Alquiler de vivienda: actualización de la renta durante 2025“.

Pero donde el impacto es más notable es en las zonas de mercado residencial tensionado. Aquí, los Grandes Tenedores ven significativamente limitada su capacidad para fijar la renta en los nuevos contratos. La renta pactada no podrá exceder la última renta del contrato anterior (actualizada con los topes legales) ni el límite máximo del precio aplicable según el sistema de índices de precios de referencia. Siempre deberás aplicar el menor de estos dos importes, según lo establecido en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según la redacción dada por la Ley 12/2023.

Además, como Gran Tenedor, estás sujeto a mayores deberes de información y colaboración con la Administración. Las administraciones públicas pueden requerirte información detallada sobre tus inmuebles y las condiciones de los arrendamientos vigentes, especialmente en zonas tensionadas, tal y como se recoge en el artículo 19 de la Ley 12/2023.

La ley también impone la obligación de conceder prórrogas extraordinarias de contratos. Una vez que el contrato de arrendamiento finaliza (incluidas sus prórrogas ordinarias), si el inquilino acredita encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica, puedes verte obligado a aceptar una prórroga extraordinaria del contrato por plazos anuales, hasta un máximo de tres años adicionales, según lo dispuesto en el artículo 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Otro cambio importante, aunque general para todos los arrendadores, es la asunción de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. La Ley 12/2023 establece que estos gastos serán a cargo del arrendador (artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según la redacción dada por la Ley 12/2023), lo que para un Gran Tenedor, por el volumen de su actividad, puede tener un impacto económico más notable.

Finalmente, el impacto de ser Gran Tenedor en los procedimientos judiciales, especialmente los de desahucio, ha sido objeto de reciente modificación. La Ley 12/2023, en su redacción original, introdujo requisitos adicionales (como la necesidad de acreditar vulnerabilidad del arrendatario) para la admisión de demandas de desahucio de Grandes Tenedores. Sin embargo, en enero de 2025, una sentencia del Tribunal Constitucional anuló los apartados 6.c) y 7 del artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), así como los apartados 1 y 2 del artículo 655 bis de la LEC, en la redacción que les había sido dada por la Ley 12/2023. Esto significa que los Grandes Tenedores ya no tienen esas dificultades procesales previas para iniciar un procedimiento de desahucio.

No obstante, es fundamental saber que, una vez admitida la demanda, el Juzgado sigue teniendo la obligación de comunicar a los servicios sociales la existencia del procedimiento si detecta indicios de vulnerabilidad del demandado. La protección del inquilino vulnerable no desaparece, solo se canaliza en otra fase del proceso.

Si eres inquilino de un “Gran Tenedor” debes conocer esto

Para los arrendatarios, el hecho de que su casero sea calificado como Gran Tenedor también conlleva una serie de particularidades, principalmente en forma de mayores protecciones y derechos.

Una de las ventajas más significativas para los inquilinos es la mayor estabilidad en la renta. Los topes máximos a las actualizaciones anuales del alquiler (3% para 2024, y el IRAV a partir de 2025) ofrecen una protección considerable contra  los incrementos de la renta. Además, en los nuevos contratos firmados en zonas tensionadas, la renta inicial está doblemente limitada, según lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según la redacción dada por la Ley 12/2023.

La ley también otorga una protección reforzada en situaciones de vulnerabilidad. Si acreditas encontrarte en una situación económica o social complicada, tienes derecho a solicitar prórrogas extraordinarias del contrato de arrendamiento una vez finalizado el plazo, pudiendo extenderse anualmente hasta un máximo de tres años. Aunque los requisitos previos de desahucio para los Grandes Tenedores han cambiado, los órganos judiciales mantienen la potestad y el deber de comunicar a los servicios sociales si detectan indicios de vulnerabilidad por parte del demandado, activando así mecanismos de ayuda social.

Finalmente, una ventaja directa para el inquilino es el ahorro en los gastos de la inmobiliaria. La obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato sean asumidos por el arrendador (artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según la redacción dada por la Ley 12/2023) significa que no tendrás que desembolsar la tradicional comisión de agencia al inicio de la relación contractual.

Conclusión: la importancia de estar bien asesorado

La introducción de la figura del “Gran Tenedor” en la legislación española de vivienda representa un hito significativo y complejo. Intenta (sin llegar a conseguirlo), equilibrar el derecho a la propiedad privada con la función social de la propiedad y el derecho fundamental a una vivienda digna. El reciente fallo del Tribunal Constitucional, que ha reajustado algunos aspectos de este equilibrio, subrayando lo dinámico que puede ser este ámbito del derecho.

Dada esta complejidad, las particularidades que pueden introducir las Comunidades Autónomas y las recientes modificaciones jurisprudenciales, resulta fundamental un adecuado asesoramiento legal. Tanto para los propietarios que puedan ser calificados como Grandes Tenedores, como para los inquilinos, contar con el consejo de un profesional del derecho especializado en la materia es crucial. Solo de este modo es posible afrontar con seguridad las complejidades de este nuevo marco regulatorio, asegurando el cumplimiento de las obligaciones y el ejercicio efectivo de los derechos.