Aquí vas a encontrar el “mapa del tesoro”. La redacción literal que usaron los grandes bancos para colarte todos los gastos.
Este texto es para ti, que firmaste una hipoteca y pagaste todos los gastos. Y también es para ti, compañero abogado, que estás buscando la redacción exacta de esa cláusula infame para poder pelearla bien.
Creemos en esto: si te ayudamos a ti, y ayudamos a otros abogados a ganar sus casos, al final estamos ayudando a más personas. Y eso es lo que importa.
Somos un despacho de abogados familiar. Mi padre y yo. Eso significa que pasamos mucho tiempo en juicios. Muchísimo.
Si nos llamas, es muy posible que no podamos cogerte el teléfono. Estaremos en sala, peleando un caso como el tuyo.
Por eso, hemos creado este artículo.
Durante años, todos (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter…) usaron una cláusula casi idéntica. Un “copia-pega” en toda regla.
La llamaban “Cláusula Quinta” o “Sexta”, bajo el título de “Gastos”.
El objetivo era simple: que tú, el consumidor, pagaras el 100% de la fiesta. Notario, Registro, Gestoría y Tasación.
El Tribunal Supremo dijo que eso era abusivo. Que la fiesta la tenían que pagar a medias (o casi entera el banco, que era el principal interesado).
Tu trabajo ahora es coger tu escritura de hipoteca (la vieja, la que firmaste antes de 2019) y buscar una de estas frases. Son el ADN de la trampa.
En las hipotecas del Santander, la redacción solía ser muy directa y se parecía mucho a esto. Búscala en tu escritura, normalmente en la Cláusula Quinta:
“QUINTA. Gastos a cargo de la parte prestataria.———————————
I.- Serán de cuenta de la parte prestataria los gastos de tasación de la finca, así como todos los que origine esta escritura hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad, su primera copia y una copia simple, ambas para el BANCO, y los que ocasione en su día la escritura de cancelación, incluidos los correspondientes Aranceles notariales y registrales, gastos de tramitación ante cualquier Oficina pública e impuestos, gastos y tributos presentes y futuros, que graven la operación, sus modificaciones y cancelación incluidos aquellos impuestos en que el obligado al pago sea el Banco (…)”.
Si lees algo parecido a “son de cuenta y cargo de la parte prestataria” seguido de una lista de gastos, la tienes.
El BBVA (antes BBV y Argentaria) tiene el “honor” de que su cláusula fue la que analizó el Tribunal Supremo en la famosa sentencia de 2015 que lo empezó todo.
La redacción que el Supremo declaró nula era, literalmente, esta:
“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación (…) y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía…”
“De cuenta exclusiva de la parte prestataria”. Más claro, imposible. Si tu hipoteca es del BBVA, es casi seguro que tienes esta joya o una prima hermana.
CaixaBank no fue muy original. Sus hipotecas contenían un texto que seguía el mismo patrón. El objetivo era el mismo: que pagaras tú.
Busca en tu escritura algo así:
“Todos los gastos, comisiones, tributos e impuestos de cualquier naturaleza, presentes o futuros, que se originen con motivo del otorgamiento, formalización, vigencia, modificación o cancelación de este contrato de préstamo (…) serán satisfechos íntegramente por la parte prestataria.”
La clave: “satisfechos íntegramente por la parte prestataria”. Si lo has encontrado, bingo.
El Sabadell (que absorbió a la CAM, Banco Herrero, etc.) tampoco se complicó la vida. Su cláusula es un calco de las demás, diseñada para que no tuvieran que gastar un euro en formalizar su garantía.
La redacción habitual era:
“GASTOS A CARGO DEL PRESTATARIO. Serán de cuenta y cargo de la parte prestataria todos los gastos e impuestos derivados del otorgamiento de esta escritura, tales como Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría, Tasación del inmueble, así como cualesquiera otros que se originen en el futuro…”
A veces incluso te lo ponían en mayúsculas: “GASTOS A CARGO DEL PRESTATARIO”. No se escondían.
Bankinter es exactamente igual. Sus cláusulas de gastos, generalmente la Quinta, usaban una fórmula muy similar para imponerte todos los costes de la operación.
La redacción que debes buscar en tu hipoteca de Bankinter es:
“Serán de cuenta de la parte prestataria la totalidad de los gastos, impuestos, derechos y arbitrios de toda clase que se ocasionen por la formalización, inscripción, modificación o cancelación del presente préstamo hipotecario, incluyendo los honorarios de Notario y Registrador de la Propiedad, y los gastos de gestoría por la tramitación de las escrituras…”
La palabra mágica: “la totalidad de los gastos”.
Si has llegado hasta aquí y has reconocido una de estas frases en tu escritura, enhorabuena. Has dado el primer paso.
Has confirmado que el banco te hizo pagar algo que, según la justicia, no te correspondía.
El siguiente paso no es ir al juzgado. Todavía no. El siguiente paso es una reclamación extrajudicial. Un escrito serio, directo al banco, exigiéndole tu dinero.
Es un paso obligatorio y fundamental. Y cómo hacerlo bien, te lo contamos si haces clic aquí abajo.
Lo que escribas aquí lo leerá un abogado, no un comercial. Si creemos que podemos ayudarte, te lo diremos. Si hay otros que te pueden ayudar mejor, te lo diremos.
No nos gusta perder el tiempo ni hacérselo perder a los demás. La decisión es tuya.
