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Gastos del préstamo
¿Cómo puedo saber si puedo reclamar los gastos del préstamo?
Para poder reclamar los gastos del préstamo es importante que se cumplan dos condiciones:
1) Que en la cláusula que impone los gastos del préstamo (que suele ser la CLÁUSULA QUINTA), no exista un reparto de los gastos originados como consecuencia de la constitución del préstamo. Esto es, que no se acuerde que de una parte de los gastos se hará cargo el banco y que de otra parte de los gastos, se hará cargo el consumidor.
2) Que el préstamo esté destinado “al consumo”. Esto significa que la persona que ha solicitado el préstamo debe destinar el dinero recibido a la adquisición de su vivienda habitual, de una segunda vivienda, a la realización de una reforma de la vivienda, etc. No es posible reclamar los gastos del préstamo si el dinero del préstamo se destina a una actividad empresarial o profesional (a la adquisición de un local para instalar una peluquería, a la compra de una furgoneta, etc.). Tampoco es posible recuperar los gastos de un préstamo que haya solicitado una sociedad mercantil (S.L. o S.A.).
No es posible recuperar los gastos abonados por la escritura de la compraventa, sólo es posible recuperar parte de los gastos relacionados con la escritura de préstamo hipotecario o parte de los gastos de la escritura de compraventa con subrogación en préstamo hipotecario y novación
¿Qué necesito para reclamar los gastos del préstamo?
Para poder reclamar los gastos del préstamo, es necesario tener a mano lo siguiente:
- La copia de la escritura de préstamo hipotecario o de compraventa con subrogación en préstamo hipotecario y novación.
- Las facturas de Notaría, Registro, Gestoría, y Tasación.
Si no tienes a mano todas las facturas, puedes intentar conseguirlas contactando con cada uno de los profesionales que han intervenido en la escritura de préstamo (con la Notaría, con el Registro, con la Entidad Tasadora y con la Gestoría). Normalmente, aportando copia de la escritura de préstamo y el DNI del consumidor, suelen facilitar la copia de la factura sin ningún problema.
En algunas ocasiones, debido al tiempo transcurrido no es posible conseguir todas las facturas. En ese caso sería posible reclamar los importes correspondientes a las facturas que se conserven.
¿Qué porcentajes es posible reclamar?
Actualmente es posible reclamar por los siguientes conceptos y porcentajes:
- 50% del importe de la factura de la Notaría
- 100% del importe de la factura del Registro
- 100% del importe de la factura del servicio de Gestoría
- 100% del importe de la factura del servicio de Tasación
- Los intereses legales desde la fecha del pago de la factura hasta que nos abonen el importe reclamado
Ya tengo la documentación, ¿cómo reclamo?
Tan sencillo como enviar un correo electrónico. Las reclamaciones extrajudiciales (según qué productos), desde hace unos años se han simplificado bastante.
En concreto, en relación con los gastos del préstamo, casi todas las entidades admiten las reclamaciones realizadas por esta vía. Eso sí, no todas acceden a devolver la totalidad de los importes que, según la jurisprudencia aplicable, deberían devolver. Lo veremos en el siguiente apartado.
A continuación dejamos un ejemplo del texto del correo electrónico a enviar (es importante acompañar copia del DNI por ambas caras):
Nombre y apellidos | DNI n.º _____
Nombre y apellidos | DNI n.º _____
Domicilio: _______________
Al Servicio de Atención al Cliente
En (municipio), a (día) de (mes) de (año)
ASUNTO: Notificación previa a la presentación de la acción judicial oportuna solicitando la devolución de los importes cobrados indebidamente por la aplicación de la cláusula relativa a la imposición a la parte prestataria de los gastos de constitución, establecida en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria firmada entre la entidad destinataria, y los remitentes.-
Estimados Sres.:
Nos ponemos en contacto con Vdes. antes de iniciar el correspondiente procedimiento judicial para interesar el abono de los importes pagados por la aplicación de la cláusula relativa a la imposición a la parte prestataria de los gastos de constitución, establecida en la escritura firmada entre nosotros.-
El art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto “La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables” (número 2º), como “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario” (número 3º).-
Por tanto, sin perjuicio de reservarnos el derecho a reclamar el resto de los importes que puedan correspondernos en el futuro, a través de este escrito solicitamos formalmente que procedan a la devolución de los importes correspondientes a los gastos abonados, según los siguientes porcentajes:
- 50% del importe de la factura de la Notaría por la escritura de préstamo con garantía hipotecaria;
- 100% del importe de la factura del Registro por la inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria;
- 100% del importe de la factura del servicio de Gestoría;
- 100% del importe de la factura del servicio de Tasación;
- los intereses legales correspondientes hasta la fecha de su completo pago
Por todo lo anterior solicitamos que nos devuelvan los importes mencionados o en otro caso daremos instrucciones a nuestro Letrado para que proceda a la presentación del correspondiente procedimiento judicial, solicitando la declaración de nulidad de la cláusula que impone el pago de los gastos de constitución a la parte prestataria, más los intereses correspondientes, lamentando los gastos y costas que se le originen a la entidad financiera en dicho procedimiento.-
Sin otro particular, a la espera de sus noticias, atte. les saludan,
Nombre y apellidos
Me han devuelto parte de los gastos del préstamos, pero no todos
Hay entidades financieras, como CaixaBank, que ante el intento de solución extrajudicial enviado por correo electrónico, acceden a abonar parte de los gastos que deberían devolver, pero no todos.
En concreto, ante la reclamación presentada, suelen contestar lo siguiente:
“Por tanto, ¿cuál es la distribución de gastos conforme a las reglas legales y reglamentarias?
Conforme a la combinación coherente de las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019 y de 24 de Julio de 2020, la distribución de la asunción de los gastos, conforme a las reglas legales y reglamentarias aplicables al momento de contratar, queda establecida de la siguiente manera:
- a) Arancel registral por la inscripción de la garantía hipotecaria: banco prestamista.
- b) Gasto de gestoría: por mitades.
- c) Arancel notarial de la escritura de constitución de la operación hipotecaria: por mitades.
- d) Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: prestatario.
- e) Gastos derivados de la cancelación de la hipoteca: prestatario.”
Esta argumentación, es falsa. En primer lugar vemos como no acceden a devolver ningún importe en concepto de intereses legales, y tampoco acceden a devolver ningún importe en concepto de Tasación, y se reduce al 50% lo que deberían devolver en concepto de Gestoría (lo que significa que dejan de devolver un importe aproximado de entre 300 y 700 €, que podría aumentar en función de la cuantía del préstamo y del tiempo que haya transcurrido desde la fecha de firma).
La argumentación que están utilizando los Tribunales para condenar a las entidades financieras a abonar la totalidad de los gastos de Gestoría y Tasación es la siguiente:
“En cuanto a los gastos de gestoría y tasación, al no existir disposiciones de Derecho nacional aplicables en relación a tales gastos que impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, es la entidad bancaria quien debe satisfacerlos en su totalidad.”
Y en cuanto a los intereses legales, es la siguiente:
“En lo que respecta a los intereses que han de devengar las cantidades que debe percibir el consumidor, la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 725/2018 de 19 de diciembre de 2018, establece: “De lo que se trata es de la compensación o retribución al consumidor por un gasto que asumió en exclusiva y que, total o parcialmente, correspondía al profesional, pero que no recibió éste, sino que se pagó a terceros.
En consecuencia, para dar efectividad al tan mencionado art. 6.1 de la Directiva, en lo que respecta a los intereses que han de devengar las cantidades que debe percibir el consumidor, resulta aplicable analógicamente el art. 1896 CC, puesto que la calificación de la cláusula como abusiva es equiparable a la mala fe del predisponente. Conforme a dicho precepto, cuando haya de restituirse una cantidad de dinero deberá abonarse el interés legal desde el momento en que se recibió el pago indebido -en este caso, se produjo el beneficio indebido- (sentencia 727/1991, de 22 de octubre). A su vez, la sentencia 331/1959, de 20 de mayo, declaró, en un supuesto de pago de lo indebido con mala fe del beneficiado, que la deuda de éste se incrementa con el interés legal desde la recepción, así como que la regla específica de intereses del art. 1896 CC excluye, «por su especialidad e incompatibilidad», la general de los arts. 1101 y 1108 CC (preceptos considerados aplicables por la sentencia recurrida)”.
¿Puedo reclamar los importes pendientes?
Sí, puedes, y también, debes hacerlo. Quizás para CaixaBank 400 o 500 € no sea una cantidad importante, pero para nosotros puede ser el pago de una cuota del préstamo o de poder disfrutar de unas vacaciones con la familia.
Cuando la entidad financiera no accede a devolver todos los gastos del préstamo, recomendamos enviar el siguiente texto por correo electrónico:
Nombre y apellidos | DNI n.º _____
Nombre y apellidos | DNI n.º _____
Domicilio: _______________
Al Servicio de Atención al Cliente
En (municipio), a (día) de (mes) de (año)
ASUNTO: Nuevo intento de solución extrajudicial y contestación a la carta de fecha ______ recibida del Servicio de Atención al Cliente de CaixaBank.-
Estimados Sres.:
En la carta recibida del Servicio de Atención al Cliente, se hace constar lo siguiente:
“Por tanto, ¿cuál es la distribución de gastos conforme a las reglas legales y reglamentarias?
Conforme a la combinación coherente de las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019 y de 24 de Julio de 2020, la distribución de la asunción de los gastos, conforme a las reglas legales y reglamentarias aplicables al momento de contratar, queda establecida de la siguiente manera:
a) Arancel registral por la inscripción de la garantía hipotecaria: banco prestamista.
b) Gasto de gestoría: por mitades.
c) Arancel notarial de la escritura de constitución de la operación hipotecaria: por mitades.
d) Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: prestatario.
e) Gastos derivados de la cancelación de la hipoteca: prestatario.”
Respecto al mencionado reparto de gastos que realiza la entidad financiera, a través de este escrito ponemos en su conocimiento que, la jurisprudencia aplicable actualmente está condenando a las entidades financieras a abonar los siguientes gastos derivados de la nulidad de la cláusula que impone todos los gastos a la parte prestataria:
a) Arancel registral por la inscripción de la garantía hipotecaria: banco prestamista.
b) Gasto de gestoría: 100% del importe de la factura, banco prestamista
c) Arancel notarial de la escritura de constitución de la operación hipotecaria: por mitades.
d) Gasto de tasación: 100% del importe de la factura, banco prestamista
e) Intereses legales desde la fecha de cada pago realizado por los conceptos citados en las letras “a)” a “d)” de este apartado.-
También hacen constar en su contestación que no justificamos los gastos concretos que se reclaman, por lo que acompañamos a este escrito copias de las facturas reclamadas, haciendo constar, una vez más, que los porcentajes reclamados (conforme a la jurisprudencia aplicable actualmente), son los siguientes:
- 50% del importe de la factura de la Notaría por la escritura de crédito con garantía hipotecaria;
- 100% del importe de la factura del Registro por la inscripción de la escritura de crédito con garantía hipotecaria;
- 50% del importe de la factura del servicio de Gestoría;
- 50% del importe de la factura del servicio de Tasación;
- los intereses legales correspondientes hasta la fecha de su completo pago
Por todo lo anterior solicitamos que nos devuelvan los importes mencionados o en otro caso daremos instrucciones a nuestro Letrado para que proceda a la presentación del correspondiente procedimiento judicial, solicitando la declaración de nulidad de la cláusula que impone el pago de los gastos de constitución a la parte prestataria, más los intereses correspondientes, lamentando los gastos y costas que se le originen a la entidad financiera en dicho procedimiento.-
Sin otro particular, a la espera de sus noticias, atte. les saludan,
Nombre y apellidos
Comisión por impago
¿Cómo saber si puedo reclamar la comisión por impago?
Si el banco nos ha cobrado un importe de entre 15 y 49 € en concepto de “comisión por reclamación de impagados”, o “comisión por reclamación de posiciones deudoras”, por no tener dinero suficiente en la cuenta para pagar algún recibo, significa que nos han aplicado esta cláusula y que podemos reclamar este importe.
¿Qué necesito para reclamar la comisión por impago?
Normalmente con enviar un correo electrónico a la entidad, es suficiente. Es importante que, antes de hacerlo, tratemos de localizar todos los justificantes que sea posible mediante los que podamos acreditar haber pagado esta comisión.
Intento de solución extrajudicial
Una vez hayas conseguido la copia de los justificantes de haber abonado la comisión (o aunque no los hayas podido conseguir), y siempre antes de acudir a la vía judicial, es importante enviarle un intento de solución extrajudicial a la entidad (junto con la copia del DNI del afectado, por ambas caras), que podría ser el siguiente:
Nombre y apellidos:
DNI n.º:
Domicilio:
Al Servicio de Atención al Cliente
En (municipio), a (día) de (mes) de (año)
Domicilio:
Al Servicio de Atención al Cliente
En (municipio), a (día) de (mes) de (año)
Estimados Sres.,
Me pongo en contacto con Vdes. antes de iniciar el correspondiente procedimiento judicial para interesar la devolución de los importes cobrados indebidamente por la aplicación de la cláusula que impone la comisión por reclamación de cuota impagada o posiciones deudoras y que se encuentra en el contrato firmado entre nosotros.
Me pongo en contacto con Vdes. antes de iniciar el correspondiente procedimiento judicial para interesar la devolución de los importes cobrados indebidamente por la aplicación de la cláusula que impone la comisión por reclamación de cuota impagada o posiciones deudoras y que se encuentra en el contrato firmado entre nosotros.
La mencionada cláusula es subsumible en la Disposición Adicional Primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que establece que son abusivas “3.ª La vinculación incondicionada del consumidor al contrato aun cuando el profesional no hubiera cumplido con sus obligaciones, o la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor que no cumpla sus obligaciones”.Toda comisión, para que se entienda justificada y, por tanto, no introduzca un desequilibrio en perjuicio del consumidor, debe responder a un servicio o un gasto real y la analizada cláusula no especifica de forma suficiente ese gasto o servicio, dando pie a la posibilidad inadmisible de su aplicación sin que efectivamente medie servicio o gasto real para el prestamista (sentencias de la Audiencia Provincial de Oviedo de 17-12-2.014 de la Secc. 1 ª y 29-9-2.014 de la Secc. 4 ª).-
Los gastos de reclamación de cuota impagada, posiciones deudoras o gastos de reclamación de saldo deudor, deben estar vinculados a la existencia efectiva de gestiones de reclamación realizadas.
Sin la existencia efectiva de la realización de estas gestiones, no está justificado el cobro de la comisión por la simple remisión (cuando llega a remitirse) de una carta periódicamente generada por el ordenar de la entidad bancaria, señalando la sección 5.1 de Criterios Generales de la memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España del año 2007 que sólo se justifican merecedoras del cobro de comisiones por tal concepto a las derivadas de gestiones individualizadas de recuperación tras un análisis previo atendiendo a las circunstancias de cada caso concreto y bajo el principio de buena fe; y el epígrafe 13º de las propias tarifas de comisiones, tipos de interés y gastos repercutibles responden a un concepto de gestión, entendiendo por tal a los desplazamientos, llamadas por teléfono o envíos por fax.
Respecto a la mencionada cláusula, la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 566/2019, de 25 de octubre (Id Cendoj: 28079110012019100529), establece lo siguiente:
“Según el Banco de España (Memoria del Servicio de Reclamaciones de 2009), la comisión por reclamación de posiciones deudoras compensa a la entidad por las gestiones efectivas realizadas para recuperar la deuda impagada por su cliente; debe estar recogida en el contrato; y para que sea acorde con las buenas prácticas bancarias debe reunir los siguientes requisitos mínimos: (i) el devengo de la comisión está vinculado a la existencia de gestiones efectivas de reclamación realizadas ante el cliente deudor; (ii) la comisión no puede reiterarse en la reclamación de un mismo saldo por gestiones adicionales realizadas por la entidad con el mismo fin, ni siquiera cuando, en el caso de impago en el tiempo, este se prolonga en sucesivas liquidaciones; (iii) su cuantía debe de ser única, no admitiéndose tarifas porcentuales; (iv) no puede aplicarse de manera automática.
3.- Si contrastamos la cláusula controvertida con dichas exigencias, se comprueba que, como mínimo, no reúne dos de los requisitos, pues prevé que podrá reiterarse y se plantea como una reclamación automática. Pero es que, además, no discrimina periodos de mora, de modo que basta la inefectividad de la cuota en la fecha de pago prevista para que, además de los intereses moratorios, se produzca el devengo de una comisión.-”
Por todo lo anterior solicito que me devuelvan los importes cobrados por la aplicación de la cláusula que impone la comisión por reclamación de posiciones deudoras, más los intereses correspondientes, o en otro caso daré instrucciones a mi Letrado para que proceda a la presentación del correspondiente procedimiento judicial, solicitando la nulidad de la mencionada cláusula y la devolución de todos los importes abonados indebidamente, lamentando los gastos y costas que se le originen a la entidad financiera en dicho procedimiento.-
Sin otro particular, a la espera de sus noticias, atte. les saluda,
Nombre y apellidos
Reclamación judicial
Para poder reclamar judicialmente es necesario que hayan transcurrido dos meses desde el envío del intento de solución extrajudicial o que la entidad haya contestado denegando cualquier posibilidad de llegar a un acuerdo.
Por otro lado, es imprescindible acompañar a la demanda judicial los justificantes bancarios de haber abonado todos los gastos por reclamación de posiciones deudoras que se deseen reclamar.
Código de Buenas Prácticas
¿Qué es el Código de Buenas Prácticas?
Se trata de un conjunto de medidas que los bancos que estén adheridos a él deben aplicar para tratar de reestructurar la deuda de los hipotecados que tengan una situación económica vulnerable.
¿Quién puede acogerse al Código de Buenas Prácticas?
Las personas que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo 3 del Real Decreto-Ley 6/2012.
¿Cuáles son las ventajas de su aplicación?
Se establecen una serie de medidas (previas, complementarias y sustitutivas) que pueden ayudar a los afectados a mejorar su situación financiera, y que aparecen recogidas en el ANEXO del Real Decreto-Ley 6/2012.
Cuenta de pago básica
¿Qué es la cuenta de pago básica?
Se trata de una cuenta bancaria que impide que se les cobre determinadas comisiones a personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.
¿Quién puede solicitar una cuenta de pago básica?
Las personas que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo 3 del Real Decreto 164/2019.
¿Cuáles son las ventajas de su utilización?
La entidad de crédito no podrá exigir la comisión establecida en el artículo 4.2 de la Orden ECE/228/2019, de 28 de febrero, por la prestación de los servicios señalados en dicho apartado y con los límites previstos en dicho artículo 4.
Cláusula suelo
¿Qué es la cláusula suelo?
Es una estipulación incluida en el contrato de préstamo que impide la aplicación de un tipo de interés inferior al que correspondería si no existiese la mencionada cláusula. Su aplicación provoca que las cuotas sean más altas, paguemos más intereses y amorticemos menos capital.
Algunas entidades acceden a devolver los importes cobrados indebidamente por su aplicación sólo con el hecho de enviar un correo electrónico solicitando su anulación.
¿Cómo saber si tengo cláusula suelo?
Para saber si se nos ha aplicado una cláusula suelo, es imprescindible analizar la escritura de préstamo hipotecario y el cuadro de amortización del préstamo.
Normalmente se trata de una cláusula que se encuentra en la estipulación tercera, en la que se regulan los intereses del préstamo. No obstante, nos hemos encontrado con algunos casos en los que la cláusula suelo no se encontraba en el clausulado de la escritura de préstamo, pero el cuadro de amortización reflejaba que había sido aplicada.
¿Cómo saber si puedo reclamar la cláusula suelo?
Para poder reclamar la cláusula suelo es importante que se cumplan dos condiciones:
1) Que la entidad financiera no nos haya explicado el funcionamiento de la cláusula suelo de manera clara y comprensible, antes de la firma del préstamo hipotecario.
2) Que el préstamo esté destinado “al consumo”. Esto significa que la persona que ha solicitado el préstamo debe destinar el dinero recibido a la adquisición de su vivienda habitual, de una segunda vivienda, a la realización de una reforma de la vivienda, etc. En los préstamos concedidos a profesionales, también es posible reclamar la cláusula suelo, pero se trata de procedimientos más complejos en los que existe un riesgo muy alto de que el Tribunal no anule la cláusula suelo.
Intento de solución extrajudicial
Antes de acudir a la vía judicial, es importante enviarle un intento de solución extrajudicial a la entidad (junto con la copia del DNI del afectado, por ambas caras), que podría ser el siguiente:
Nombre y apellidos: | DNI n.º:
Domicilio:
Al Servicio de Atención al Cliente
En (municipio), a (día) de (mes) de (año)
ASUNTO: Notificación previa a la presentación de la acción judicial oportuna solicitando la devolución de los importes cobrados indebidamente por la aplicación de la cláusula suelo, establecida en la escritura de préstamo hipotecario firmada entre la destinataria como prestamista, y el remitente, como prestatario.-
Estimados Sres.,
Me pongo en contacto con Vdes. antes de iniciar el correspondiente procedimiento judicial para interesar la devolución de los intereses cobrados indebidamente por la aplicación de la cláusula sueloestablecida en el préstamo hipotecario firmado entre nosotros.-
El Tribunal Supremo, en sus sentencias de 9 de mayo de 2013, 24 y 25 de marzo, y 23 de diciembre de 2015 considera que la falta de transparencia de cláusulas como la incluida en mi contrato de préstamo hipotecario, es determinante para poder considerarla abusiva.-
En concreto, nuestro alto Tribunal considera que no son transparentes las mencionadas clausulas cuando falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del contrato; se insertan de forma conjunta con la cláusula techo y como aparente contraprestación de la misma; no existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar; no hay información previa, clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo; y se ubica entre una abrumadora cantidad de datos entre los que queda enmascarada y diluye la atención del consumidor.-
La cláusula que figura en mi contrato incumple dichos criterios jurisprudenciales de transparencia, es una cláusula abusiva y deben devolverse los importes cobrados indebidamente por su aplicación.-
Como saben, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en sentencia leída el día 21/12/2016, se posicionó a favor de devolver lo cobrado indebidamente por la aplicación de la cláusula suelo desde el inicio del préstamo hipotecario, como ordena la legislación civil aplicable.-
Por todo lo anterior solicito que me devuelvan los importes resultantes de la diferencia entre las cantidades abonadas por la aplicación de la cláusula suelo y las que realmente hubiera debido abonar como si la misma no hubiera existido nunca, o en otro caso daré instrucciones a mi Letrado para que proceda a la presentación del correspondiente procedimiento judicial, solicitando la nulidad de la mencionada cláusula y la devolución de todos los importes cobrados indebidamente, lamentando los gastos y costas que se le originen a la entidad financiera en dicho procedimiento.-
Se adjunta copia de mi DNI, por ambas caras.
Sin otro particular, a la espera de sus noticias, atte. les saluda,
Nombre y apellidos
Reclamación judicial
Para poder reclamar judicialmente es necesario que hayan transcurrido dos meses desde el envío del intento de solución extrajudicial o que la entidad haya contestado denegando cualquier posibilidad de llegar a un acuerdo.
Por otro lado, es imprescindible acompañar a la demanda judicial, lo siguiente:
- Escritura de préstamo hipotecario.
- Intento de solución extrajudicial y, en caso de existir, contestación denegatoria recibida.
Comisión de apertura
¿Qué es la comisión de apertura?
Es una estipulación incluida en el contrato de préstamo que establece la obligación de abonar un importe por el hecho de formalizar el préstamo.
¿Cómo saber si me han aplicado la comisión de apertura?
Para saber si se nos ha aplicado una comisión de apertura, es imprescindible analizar la escritura de préstamo hipotecario.
Normalmente se trata de una cláusula que se encuentra en la estipulación cuarta, en la que se regulan las comisiones del préstamo.
¿Cómo saber si puedo reclamar la comisión de apertura?
El fundamento para poder recuperar el importe cobrado indebidamente por la aplicación de la comisión de apertura se encuentra en que la entidad financiera no justifica el hecho de haber cobrado ese importe por la realización de ningún servicio efectivamente prestado.
Actualmente existen Audiencias Provinciales que entienden que deben devolverse los importes cobrados indebidamente por si aplicación y otras defienden que no. Sería deseable que el Tribunal Supremo se pronuncie cuanto antes para acabar con la inseguridad jurídica existente en esta materia.
Intento de solución extrajudicial
Antes de acudir a la vía judicial, es importante enviarle un intento de solución extrajudicial a la entidad (junto con la copia del DNI del afectado, por ambas caras), que podría ser el siguiente:
Nombre y apellidos: | DNI n.º:
Domicilio:
Al Servicio de Atención al Cliente
En (municipio), a (día) de (mes) de (año)
Me pongo en contacto con Vdes. antes de iniciar el correspondiente procedimiento judicial para interesar la devolución del importe cobrado indebidamente por la aplicación de la cláusula que impone a la parte prestataria la comisión de apertura, establecida en la escritura de préstamo hipotecario firmada entre nosotros.-
El artículo 3.1 de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, establece que sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos.
En la misma línea, la Circular 5/2012, del Banco de España de 27 de junio, con respecto a dicha normativa establece que en ningún caso podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme por el cliente. Las comisiones o gastos repercutidos deberán responder a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos.
Por tanto, a través de este escrito solicitamos formalmente que procedan a la devolución del importe correspondiente a la comisión de apertura abonada como consecuencia de la constitución del préstamo, o en otro caso daré instrucciones a nuestro Letrado para que proceda a la presentación del correspondiente procedimiento judicial, solicitando la declaración de nulidad de la cláusula que impone la comisión de apertura, y el abono del importe correspondiente más los intereses legales, lamentando los gastos y costas que se le originen a la entidad financiera en dicho procedimiento.-
Se adjunta copia de mi DNI, por ambas caras.
Sin otro particular, a la espera de sus noticias, atte. les saluda,
Nombre y apellidos
Reclamación judicial
Para poder reclamar judicialmente es necesario que hayan transcurrido dos meses desde el envío del intento de solución extrajudicial o que la entidad haya contestado denegando cualquier posibilidad de llegar a un acuerdo.
Por otro lado, es imprescindible acompañar a la demanda judicial, lo siguiente:
- Escritura de préstamo hipotecario.
- Intento de solución extrajudicial y, en caso de existir, contestación denegatoria recibida.
- Justificante bancario de haber abonado la comisión de apertura, salvo que en la propia cláusula se haga constar lo siguiente: “El devengo, liquidación y pago de esta comisión se realiza en este acto, otorgando la entidad financiera a la parte prestataria, por este documento, carta de pago de la misma.”