Hipotecas multidivisa

¿Qué son las hipotecas multidivisa?

Los préstamos en divisa extranjera o préstamos con opción multidivisa otorgan al prestatario la posibilidad de abonar sus cuotas en distintas divisas.

Se calcula que en España se comercializaron entre 2.004 y 2.008, unas 60.000 hipotecas de este tipo. Sin embargo, durante los años 2.007 y 2.008 se intensificó su comercialización debido a que el Euribor estaba en máximos históricos. Las entidades financieras, al conocer que las cuotas de las hipotecas tradicionales (referenciadas al Euribor) eran más altas que nunca, decidieron comercializar las hipotecas multidivisa, que ofrecían al prestatario un ahorro de un 30% en la cuota mensual a pagar, respecto a las hipotecas referenciadas al Euribor.

Para potenciar la comercialización de estas hipotecas, se emitieron folletos informativo, se enviaron cartas, y se organizaron charlas a determinados colectivos como policías, bomberos, médicos, controladores aéreos, pilotos y tripulantes de cabina. En estas acciones comerciales se resaltaban las virtudes de la hipoteca multidivisa pero se silenciaban los riesgos que conlleva firmar este tipo de préstamo.

¿Cuál es el problema de las hipotecas multidivisa?

El mayor riesgo de una hipoteca multidivisa es el recálculo constante del capital pendiente de amortizar, lo que conlleva que, después de haber estado durante años la cuota del préstamo es posible que se le deba más importe al banco que al inicio del préstamo.

El efecto psicológico que se le produce a los afectados por este tipo de producto es devastador puesto que la cuota de la hipoteca puede llegar a ser inasumible, y lo que es peor, terminar debiéndole más dinero al banco que en el momento de contratar el préstamo.

¿Qué plazo existe para reclamar?

El plazo es imprescriptible, aunque se haya cancelado la hipoteca es posible reclamar su nulidad y recuperar el dinero perdido.

¿Quién puede reclamar?

Los prestatarios que tengan la condición de “consumidor”, esto es, aquellas personas que hayan obtenido el préstamo para destinarlo a la adquisición de una primera o segunda vivienda, por ejemplo.

¿Qué importe se puede recuperar?

Es posible recuperar un importe de unos 60.000 €, aproximadamente. Esta cifra dependerá de la fecha de firma de la hipoteca y del importe del préstamo.

¿Qué entidades financieras comercializaron este tipo de hipotecas?

Las entidades más activas en la comercialización de este tipo de hipotecas fueron Bankinter, Barclays (hoy CaixaBank), Banco Popular (hoy Banco Santander), Sabadell, BBVA y Deutsche Bank.

¿Por qué se puede anular el clausulado multidivisa del préstamo?

En esencia, porque las entidades financieras que comercializaron las hipotecas multidivisa no informaron a los prestatarios de los riesgos asociados a este tipo de préstamo, que fundamentalmente son el recálculo constante del capital del préstamo y el riesgo del tipo de cambio.

En prácticamente en ninguna de las operaciones de comercialización de hipotecas multidivisa se cumplió el requisito de transparencia exigido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Esta jurisprudencia exige que la información entregada a los prestatarios debe ser previa a la firma del préstamo, clara y comprensible.

Normalmente no se hacía entrega de la oferta vinculante ni del folleto informativo, tal y como exige el Tribunal Supremo en la sentencia de 15 de noviembre de 2017, apartado n.º 38, y tampoco se explicaron a los afectados los riesgos reales de la hipoteca multidivisa (apartado n.º 43 de la mencionada sentencia).

Más bien ocurría todo lo contrario, les hacían creer a los afectados que pagarían menos intereses, cuando las entidades financieras disponían de acceso a las bases de datos de Bloomberg y Reuters, y manejaban previsiones muy acertadas de hacia dónde evolucionaban tanto las divisas y como el Euribor.

La Directiva 93/13 CEE establece que se considerarán abusivas las cláusulas contractuales si, pese a las exigencias de la buena fe, causan un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes. Y esto es lo que se defendió en la sentencia de 22 de septiembre de 2017, dictada por el TJUE en el asunto C-186/16 (caso Andriciuc), que hizo suya el Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 15 de noviembre de 2017, respecto a la transparencia exigible a las cláusulas relativas a la divisa en los préstamos hipotecarios denominados en divisa.

A este respecto nuestro Tribunal Supremo dedica los apartados n.º 14, 15, 35, 38 y 43 de la sentencia de 15 de noviembre de 2017, en el sentido de que debe aplicarse un control de transparencia que garantice que los consumidores puedan conocer con sencillez tanto la carga económica que realmente le va a suponer el contrato celebrado como la asignación de los riesgos del desarrollo del mismo.

Además de lo anterior, el Tribunal Supremo recoge expresamente en el apartado 17 de esta sentencia (recordando lo establecido por la sentencia de 30 de junio de 2015, dictada por el propio Tribunal Supremo), que la fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado. Y esto significa que, pasados varios años, si la divisa se ha apreciado frente al euro, el prestatario tiene que pagar cuotas de mayor importe en euros y además puede adeudar al prestamista un capital en euros mayor que el que le fue entregado al concertar el préstamo. Y sobre ésto, no se informó en ninguno de los procedimientos que hemos tramitado. Esto es, con anterioridad a la firma del préstamo no se puso en conocimiento de los afectados que podrían llegar a deber más dinero que el importe solicitado como capital del préstamo.

No se les informó de manera clara que el tipo de cambio de la moneda podía afectar a la cantidad que debe devolverse en total, ni tampoco sobre cuáles eran las previsiones acerca de la evolución de las divisas que manejaban las entidades financieras.

Tampoco se hicieron simulaciones en escenarios desfavorables y no se mencionó absolutamente nada sobre el impacto futuro que podía afectar al capital prestado. Se debió evaluar, y no se hizo, la conveniencia del producto para los afectados, teniendo en cuenta su nivel de formación y conocimientos sobre su funcionamiento, y sobre todo, el gran riesgo que comportaba.

Por tanto, la ausencia de información previa, clara y comprensible, conlleva a la declaración de nulidad del clausulado multidivisa, por falta de transparencia.