Sentencias sobre gastos de la compraventa con subrogación de hipoteca

Sentencia n.º 546/2019, de 16 de octubre (Id Cendoj: 28079110012019100519).

Esta sentencia es importante porque se reconoce expresamente la posibilidad de reclamar  (según los porcentajes establecidos), los gastos de las escrituras de compraventa con subrogación y ampliación de préstamo, declarando lo siguiente:

“(ii) Si se aplica la anterior doctrina al caso de autos, y teniendo en cuenta que existió una ampliación en la garantía hipotecaria la conclusión es que los  gastos por esa ampliación deben ser abonados por la entidad prestamista.“

Sentencia n.º 314/2020, de 17 de junio (Id Cendoj: 28079110012020100285).

Lo fundamental de esta sentencia es que nos recuerda que es posible reclamar los gastos en el caso de que el banco comparezca en la escritura y se lleve a cabo una novación del préstamo. En concreto, se hace constar, lo siguiente:

“15.- Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de aquellos otros casos en que en el mismo otorgamiento de la escritura de compraventa con pacto de subrogación, comparezca el acreedor y se formalice una novación modificativa del propio contrato de  préstamo hipotecario en que se subroga el comprador (por ampliación del capital y la garantía hipotecaria, modificación del plazo de amortización o de otras condiciones financieras). Supuesto en el que las cláusulas de imputación genérica de los gastos derivados del otorgamiento, incluidos los vinculados a la subrogación y novación pactada con intervención del acreedor, podrían ser cuestionadas en cuanto a su eventual falta de transparencia o abusividad en el marco de un procedimiento seguido contra el citado acreedor hipotecario (…)”

Sentencia n.º 168/2022, de 1 de marzo (Id Cendoj: 28079110012022100150).

Esta sentencia aclara que no es posible reclamar los gastos en el caso en que el banco no comparezca en la escritura, haciendo constar lo siguiente:

“Ello debe conducir al rechazo de la legitimación pasiva de la entidad bancaria que no ha intervenido en el otorgamiento de la escritura pública que contiene una compraventa con subrogación en préstamo hipotecario. El banco ni fue predisponente de la cláusula cuya nulidad se pretende y ni siquiera intervino como parte en el contrato que la contiene.“

Audiencia Provincial de León, sentencia n.º 417/2023, de 17 de julio (Id Cendoj: 24089370012023100416).

Esta sentencia admite que es posible reclamar los gastos en el caso en que el banco comparezca en la escritura, estableciendo lo siguiente:

“(…) en este caso en la compraventa con subrogación en el préstamo hipotecario compareció el Banco no sólo para aceptar la subrogación, sino para introducir además ciertos pactos novatorios, de modo que nos encontramos ante el segundo de los supuestos referidos, por lo que resulta aplicable lo señalado en la sentencia antes citada.“

Audiencia Provincial de Coruña, sentencia n.º 393/2023, de 2 de diciembre (Id Cendoj: 15030370032023100327).

Esta sentencia reconoce que es posible reclamar los gastos en el caso en que el banco comparezca en la escritura, declarando lo siguiente:

“(…) si en la escritura
de compraventa con subrogación hipotecaria, se formaliza una novación modificativa del propio contrato de préstamo hipotecario del que se subroga el comprador, el banco sí se halla legitimado, por lo que no puede aceptarse que los gastos que genere la escritura solo sean en beneficio del prestatario, pues el otorgamiento de escritura pública es un requisito de forma para poder inscribir en el Registro de la Propiedad las nuevas condiciones del préstamo, y siendo la hipoteca novada la garantía de la entidad prestamista, la entidad bancaria no es ajena a dicha operación y resulta la principal interesada en el mantenimiento de la garantía.“

Audiencia Provincial de Zamora, sentencia n.º 393/2022, de 2 de diciembre (Id Cendoj: 49275370012022100545).

Esta sentencia aplica la jurisprudencia del Tribunal Supremo en cuanto a que no es posible reclamar los gastos en el caso en que el banco no comparezca en la escritura, haciendo constar lo siguiente:

“Respecto de los supuestos de subrogación sin novación y como se expone en la Sentencia recurrida la posición
del Tribunal Supremo es la de considerar que falta la legitimación pasiva en la entidad bancaria y la razón de tal falta de legitimación viene dada por la no intervención de la entidad bancaria en el contrato de compraventa
y subrogación. Así la STS de 1 de marzo de 2022 entiende que no puede hacerse responsable al Banco
prestamista de una cláusula de la que no fue predisponente, en un contrato en el que no fue parte.“