FAQs – Preguntas frecuentes

Para poder reclamar los gastos del préstamo es importante que se cumplan dos condiciones:

1) Que en la cláusula que impone los gastos del préstamo (que suele ser la CLÁUSULA QUINTA), no exista un reparto de los gastos originados como consecuencia de la constitución del préstamo. Esto es, que no se acuerde que de una parte de los gastos se hará cargo el banco y que de otra parte de los gastos, se hará cargo el consumidor.

2) Que el préstamo esté destinado “al consumo”. Esto significa que la persona que ha solicitado el préstamo debe destinar el dinero recibido a la adquisición de su vivienda habitual, de una segunda vivienda, a la realización de una reforma de la vivienda, etc. No es posible reclamar los gastos del préstamo si el dinero del préstamo se destina a una actividad empresarial o profesional (a la adquisición de un local para instalar una peluquería, a la compra de una furgoneta, etc.). Tampoco es posible recuperar los gastos de un préstamo que haya solicitado una sociedad mercantil (S.L. o S.A.).

No es posible recuperar los gastos abonados por la escritura de la compraventa, sólo es posible recuperar parte de los gastos relacionados con la escritura de préstamo hipotecario o parte de los gastos de la escritura de compraventa con subrogación en préstamo hipotecario y novación

Para poder reclamar los gastos del préstamo, es necesario tener a mano lo siguiente:

1. La copia de la escritura de préstamo hipotecario o de compraventa con subrogación en préstamo hipotecario y novación.
2. Las facturas de Notaría, Registro, Gestoría, y Tasación.

Si no tienes a mano todas las facturas, puedes intentar conseguirlas contactando con cada uno de los profesionales que han intervenido en la escritura de préstamo (con la Notaría, con el Registro, con la Entidad Tasadora y con la Gestoría). Normalmente, aportando copia de la escritura de préstamo y el DNI del consumidor, suelen facilitar la copia de la factura sin ningún problema.

En algunas ocasiones, debido al tiempo transcurrido no es posible conseguir todas las facturas. En ese caso sería posible reclamar los importes correspondientes a las facturas que se conserven.

Actualmente es posible reclamar por los siguientes conceptos y porcentajes: 

•  50% del importe de la factura de la Notaría
• 100% del importe de la factura del Registro
• 100% del importe de la factura del servicio de Gestoría
• 100% del importe de la factura del servicio de Tasación
• Los intereses legales desde la fecha del pago de la factura hasta que nos abonen el importe reclamado

Tan sencillo como enviar un correo electrónico. Las reclamaciones extrajudiciales (según qué productos), desde hace unos años se han simplificado bastante.

En concreto, en relación con los gastos del préstamo, casi todas las entidades admiten las reclamaciones realizadas por esta vía. Eso sí, no todas acceden a devolver la totalidad de los importes que, según la jurisprudencia aplicable, deberían devolver. Lo veremos en el siguiente apartado.

 A continuación dejamos un ejemplo del texto del correo electrónico a enviar (es importante acompañar copia del DNI por ambas caras):

Nombre y apellidos | DNI n.º _____

Nombre y apellidos | DNI n.º _____

Domicilio: _______________

Al Servicio de Atención al Cliente

En (municipio), a (día) de (mes) de (año)

ASUNTO: Notificación previa a la presentación de la acción judicial oportuna solicitando la devolución de los importes cobrados indebidamente por la aplicación de la cláusula relativa a la imposición a la parte prestataria de los gastos de constitución, establecida en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria firmada entre la entidad destinataria, y los remitentes.-

Estimados Sres.:

Nos ponemos en contacto con Vdes. antes de iniciar el correspondiente procedimiento judicial para interesar el abono de los importes pagados por la aplicación de la cláusula relativa a la imposición a la parte prestataria de los gastos de constitución, establecida en la escritura firmada entre nosotros.- 

El art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto “La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables” (número 2º), como “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario” (número 3º).-

Por tanto, sin perjuicio de reservarnos el derecho a reclamar el resto de los importes que puedan correspondernos en el futuro, a través de este escrito solicitamos formalmente que procedan a la devolución de los importes correspondientes a los gastos abonados, según los siguientes porcentajes:

• 50% del importe de la factura de la Notaría por la escritura de préstamo con garantía hipotecaria;
• 100% del importe de la factura del Registro por la inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria;
• 100% del importe de la factura del servicio de Gestoría;
• 100% del importe de la factura del servicio de Tasación;
• los intereses legales correspondientes hasta la fecha de su completo pago

Por todo lo anterior solicitamos que nos devuelvan los importes mencionados o en otro caso daremos instrucciones a nuestro Letrado para que proceda a la presentación del correspondiente procedimiento judicial, solicitando la declaración de nulidad de la cláusula que impone el pago de los gastos de constitución a la parte prestataria, más los intereses correspondientes, lamentando los gastos y costas que se le originen a la entidad financiera en dicho procedimiento.-

Sin otro particular, a la espera de sus noticias, atte. les saludan,

Nombre y apellidos                  

Hay entidades financieras, como CaixaBank, que ante el intento de solución extrajudicial enviado por correo electrónico, acceden a abonar parte de los gastos que deberían devolver, pero no todos. 

En concreto, ante la reclamación presentada, suelen contestar lo siguiente: 

“Por tanto, ¿cuál es la distribución de gastos conforme a las reglas legales y reglamentarias?

Conforme a la combinación coherente de las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019 y de 24 de Julio de 2020, la distribución de la asunción de los gastos, conforme a las reglas legales y reglamentarias aplicables al momento de contratar, queda establecida de la siguiente manera:

1. a) Arancel registral por la inscripción de la garantía hipotecaria: banco prestamista.
2. b) Gasto de gestoría: por mitades.
3. c) Arancel notarial de la escritura de constitución de la operación hipotecaria: por mitades.
4. d) Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: prestatario.
5. e) Gastos derivados de la cancelación de la hipoteca: prestatario.” 

Esta argumentación, es falsa. En primer lugar vemos como no acceden a devolver ningún importe en concepto de intereses legales, y tampoco acceden a devolver ningún importe en concepto de Tasación, y se reduce al 50% lo que deberían devolver en concepto de Gestoría (lo que significa que dejan de devolver un importe aproximado de entre 300 y 700 €, que podría aumentar en función de la cuantía del préstamo y del tiempo que haya transcurrido desde la fecha de firma).

La argumentación que están utilizando los Tribunales para condenar a las entidades financieras a abonar la totalidad de los gastos de Gestoría y Tasación es la siguiente:

“En cuanto a los gastos de gestoría y tasación, al no existir disposiciones de Derecho nacional aplicables en relación a tales gastos que impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, es la entidad bancaria quien debe satisfacerlos en su totalidad.”

Y en cuanto a los intereses legales, es la siguiente:

“En lo que respecta a los intereses que han de devengar las cantidades que debe percibir el consumidor, la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 725/2018 de 19 de diciembre de 2018, establece: “De lo que se trata es de la compensación o retribución al consumidor por un gasto que asumió en exclusiva y que, total o parcialmente, correspondía al profesional, pero que no recibió éste, sino que se pagó a terceros.

En consecuencia, para dar efectividad al tan mencionado art. 6.1 de la Directiva, en lo que respecta a los intereses que han de devengar las cantidades que debe percibir el consumidor, resulta aplicable analógicamente el art. 1896 CC, puesto que la calificación de la cláusula como abusiva es equiparable a la mala fe del predisponente. Conforme a dicho precepto, cuando haya de restituirse una cantidad de dinero deberá abonarse el interés legal desde el momento en que se recibió el pago indebido -en este caso, se produjo el beneficio indebido- (sentencia 727/1991, de 22 de octubre). A su vez, la sentencia 331/1959, de 20 de mayo, declaró, en un supuesto de pago de lo indebido con mala fe del beneficiado, que la deuda de éste se incrementa con el interés legal desde la recepción, así como que la regla específica de intereses del art. 1896 CC excluye, «por su especialidad e incompatibilidad», la general de los arts. 1101 y 1108 CC (preceptos considerados aplicables por la sentencia recurrida)”.

Sí, puedes, y también, debes hacerlo. Quizás para CaixaBank 400 o 500 € no sea una cantidad importante, pero para nosotros puede ser el pago de una cuota del préstamo o de poder disfrutar de unas vacaciones con la familia.

Cuando la entidad financiera no accede a devolver todos los gastos del préstamo, recomendamos enviar el siguiente texto por correo electrónico:

Nombre y apellidos | DNI n.º _____

Nombre y apellidos | DNI n.º _____

Domicilio: _______________

Al Servicio de Atención al Cliente 

En (municipio), a (día) de (mes) de (año)

ASUNTO: Nuevo intento de solución extrajudicial y contestación a la carta de fecha ______ recibida del Servicio de Atención al Cliente de CaixaBank.-

Estimados Sres.: 

En la carta recibida del Servicio de Atención al Cliente, se hace constar lo siguiente:

“Por tanto, ¿cuál es la distribución de gastos conforme a las reglas legales y reglamentarias?

Conforme a la combinación coherente de las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019 y de 24 de Julio de 2020, la distribución de la asunción de los gastos, conforme a las reglas legales y reglamentarias aplicables al momento de contratar, queda establecida de la siguiente manera:

a) Arancel registral por la inscripción de la garantía hipotecaria: banco prestamista.

b) Gasto de gestoría: por mitades.

c) Arancel notarial de la escritura de constitución de la operación hipotecaria: por mitades.

d) Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: prestatario.

e) Gastos derivados de la cancelación de la hipoteca: prestatario.”

Respecto al mencionado reparto de gastos que realiza la entidad financiera, a través de este escrito ponemos en su conocimiento que, la jurisprudencia aplicable actualmente está condenando a las entidades financieras a abonar los siguientes gastos derivados de la nulidad de la cláusula que impone todos los gastos a la parte prestataria:

a) Arancel registral por la inscripción de la garantía hipotecaria: banco prestamista.

b) Gasto de gestoría: 100% del importe de la factura, banco prestamista

c) Arancel notarial de la escritura de constitución de la operación hipotecaria: por mitades.

d) Gasto de tasación: 100% del importe de la factura, banco prestamista

e) Intereses legales desde la fecha de cada pago realizado por los conceptos citados en las letras “a)” a “d)” de este apartado.-

También hacen constar en su contestación que no justificamos los gastos concretos que se reclaman, por lo que acompañamos a este escrito copias de las facturas reclamadas, haciendo constar, una vez más, que los porcentajes reclamados (conforme a la jurisprudencia aplicable actualmente), son los siguientes: 

• 50% del importe de la factura de la Notaría por la escritura de crédito con garantía hipotecaria;

• 100% del importe de la factura del Registro por la inscripción de la escritura de crédito con garantía hipotecaria;

• 50% del importe de la factura del servicio de Gestoría;

• 50% del importe de la factura del servicio de Tasación;

• los intereses legales correspondientes hasta la fecha de su completo pago

Por todo lo anterior solicitamos que nos devuelvan los importes mencionados o en otro caso daremos instrucciones a nuestro Letrado para que proceda a la presentación del correspondiente procedimiento judicial, solicitando la declaración de nulidad de la cláusula que impone el pago de los gastos de constitución a la parte prestataria, más los intereses correspondientes, lamentando los gastos y costas que se le originen a la entidad financiera en dicho procedimiento.-

Sin otro particular, a la espera de sus noticias, atte. les saludan, 

Nombre y apellidos