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Analizamos la Sentencia n.º 429/2016, de 22 de julio, dictada por la Sección 1 de la Iltma. Audiencia Provincial de Córdoba, Id Cendoj: 14021370012016100369 (puede descargar aquí la sentencia):
La Audiencia Provincial de Córdoba resuelve un contrato de alquiler de una nave industrial en el que el arrendador reclama al arrendatario los daños causados en la nave, incluyendo desperfectos en la cubierta, el pavimento, la instalación eléctrica y el sistema de prevención de incendios.
El arrendatario alega que la nave no se encontraba en buen estado al inicio del contrato y que realizó diversas mejoras necesarias para su actividad, argumentando que algunas de las obras realizadas fueron autorizadas por el arrendador y que otras eran necesarias para cumplir con la normativa.
La justicia determinó que el arrendatario debía indemnizar al arrendador por los daños causados, pero no por la totalidad de las partidas reclamadas, reconociendo el derecho del arrendador a recibir una indemnización por los daños en la cubierta, el pavimento y la instalación eléctrica, pero desestimando las reclamaciones por los daños en el sistema de prevención de incendios y los gastos de cerrajería.
La postura de la parte demandante (arrendador)
El arrendador reclama al arrendatario una indemnización por los daños causados en la nave industrial durante el periodo de alquiler. Los daños reclamados se dividen en varias categorías:
- Daños en la cubierta: Se reclama la sustitución de varias placas de la cubierta que fueron dañadas durante el período de alquiler.
- Daños en el pavimento: Se reclama la reparación del pavimento que fue afectado por la apertura de fosos para la instalación de cabinas de pintura y un frenómetro.
- Daños en la instalación eléctrica: Se reclama la reparación de la instalación eléctrica que fue dañada durante la desinstalación de los equipos del arrendatario, incluyendo la retirada del centro de transformación.
- Daños en el sistema de prevención de incendios: Se reclama la reparación del sistema de prevención de incendios, incluyendo el grupo de presión, las tuberías de alimentación y las bocas de incendio.
- Gastos de cerrajería: Se reclaman los gastos de cerrajería necesarios para la reparación de las puertas de la nave.
El arrendador argumenta que el arrendatario realizó obras no autorizadas en la nave y que no la restituyó en el estado en que la recibió. Además, alega que la desinstalación de los equipos del arrendatario se realizó de forma negligente, causando daños innecesarios a la instalación eléctrica.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
El arrendatario argumenta que la nave no se encontraba en buen estado al inicio del contrato y que realizó diversas mejoras necesarias para su actividad. En cuanto a los daños reclamados, el arrendatario alega lo siguiente:
- Daños en la cubierta: Reconoce la existencia de daños en la cubierta, pero discrepa sobre el alcance de los mismos y el costo de la reparación.
- Daños en el pavimento: Alega que la apertura de los fosos fue necesaria para la instalación de las cabinas de pintura y el frenómetro, y que dichas obras estaban autorizadas por el contrato.
- Daños en la instalación eléctrica: Argumenta que la instalación eléctrica original no era suficiente para su actividad y que la instalación de un nuevo centro de transformación fue necesaria para cumplir con la normativa.
- Daños en el sistema de prevención de incendios: Reconoce la necesidad de reparar el sistema de prevención de incendios, pero discrepa sobre la valoración de los daños.
- Gastos de cerrajería: Alega que los gastos de cerrajería son excesivos y que no se corresponden con los daños reales.
El arrendatario también reconviene al arrendador, reclamando una indemnización por los siguientes conceptos:
- Incumplimiento del compromiso de instalación de un montacargas: Alega que el arrendador no cumplió con el compromiso de instalar un montacargas en la nave.
- Gastos de adaptación de la instalación eléctrica: Reclama los gastos de adaptación de la instalación eléctrica, incluyendo la instalación de un nuevo centro de transformación.
La decisión judicial
La justicia resolvió el caso de la siguiente manera:
- Daños en la cubierta: Se estimó la reclamación del arrendador, reconociendo la necesidad de sustituir las placas dañadas.
- Daños en el pavimento: Se desestimó la reclamación del arrendador, considerando que la apertura de los fosos estaba autorizada por el contrato.
- Daños en la instalación eléctrica: Se estimó la reclamación del arrendador, considerando que la desinstalación de los equipos del arrendatario causó daños innecesarios a la instalación eléctrica.
- Daños en el sistema de prevención de incendios: Se estimó parcialmente la reclamación del arrendador, reconociendo la necesidad de reparar el sistema, pero ajustando la valoración de los daños.
- Gastos de cerrajería: Se desestimó la reclamación del arrendador, considerando que los gastos eran excesivos y extemporáneos.
- Reconvención del arrendatario: Se desestimó la reconvención del arrendatario en su totalidad.
En resumen, la justicia determinó que el arrendatario debía indemnizar al arrendador por los daños causados en la nave, pero no por la totalidad de las partidas reclamadas. Se reconoció el derecho del arrendador a recibir una indemnización por los daños en la cubierta, el pavimento y la instalación eléctrica, pero se desestimaron las reclamaciones por los daños en el sistema de prevención de incendios y los gastos de cerrajería.
Fundamentos de la decisión judicial
La decisión judicial se basó en los siguientes fundamentos:
- Carga de la prueba: Se aplicó la doctrina general sobre la carga de la prueba en los procesos civiles, según la cual corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de su pretensión y al demandado la prueba de los hechos impeditivos, extintivos o excluyentes del derecho del actor.
- Interpretación del contrato: Se interpretó el contrato de arrendamiento para determinar las obligaciones de las partes en relación con las obras realizadas en la nave.
- Valoración de la prueba pericial: Se valoraron las pruebas periciales aportadas por ambas partes para determinar el alcance de los daños y el costo de las reparaciones.
- Principio de enriquecimiento injusto: Se aplicó el principio de enriquecimiento injusto para evitar que el arrendador obtuviera un beneficio injustificado a costa del arrendatario.
En cuanto a la reconvención del arrendatario, la justicia consideró que las reclamaciones por el incumplimiento del compromiso de instalación del montacargas y los gastos de adaptación de la instalación eléctrica no estaban justificadas, ya que las decisiones que llevaron a la no instalación del montacargas y a la adaptación de la instalación eléctrica fueron tomadas por el propio arrendatario en el desarrollo de su actividad.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Art. 1561 CC: Obliga al arrendatario a devolver la cosa arrendada en el estado en que la recibió.
- Art. 1562 CC: Presume que el arrendatario recibió la cosa en buen estado.
- Art. 1563 CC: Establece la responsabilidad del arrendatario por el deterioro de la cosa arrendada, salvo que pruebe que no fue por su culpa.
- Art. 217.2 LEC: Regula la carga de la prueba en los procesos civiles.
- Art. 217.3 LEC: Atribuye al demandado la carga de probar los hechos impeditivos, extintivos o excluyentes del derecho del demandante.
- Art. 398.2 LEC: Regula la imposición de costas en los recursos de apelación.
- Art. 1281 CC: Se refiere a la interpretación de los contratos.
Sentencias citadas
- Sentencias del Tribunal Supremo de fechas: 15 de febrero de 1985, 12 de noviembre de 1988, 25 de abril de 1990, 3 de diciembre de 1992, 24 de octubre de 1994, 8 de marzo de 1996, 26 de junio de 2002, 8 de junio de 2005, 19 de febrero de 2007, 18 de junio de 1991, 3 de diciembre de 1992, 24 de octubre de 1994, 8 de marzo de 1996, 12 de enero de 2001, 2 de diciembre de 2003, 27 de octubre de 2004, 16 de diciembre de 2005, 7 de junio de 1988, 30 de diciembre de 1995, 29 de enero de 1996, 8 de noviembre de 1999, 12 de febrero de 2001, 4 de marzo de 2004, 30 de mayo de 2008, 9 de febrero de 1974, 24 de septiembre de 1983, 8 de abril de 1985, 12 de diciembre de 1988, 6 de mayo de 1994 y 29 de enero de 1996.
