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Analizamos la Sentencia n.º 564/2022, de 4 de julio, dictada por la Sección 4 de la Audiencia Provincial de Cantabria, Id Cendoj: 39075370042022100546 (puede descargar aquí la sentencia):
La Audiencia Provincial de Cantabria resuelve un recurso de apelación contra una sentencia que condena a la parte arrendataria al pago de una indemnización por desperfectos en una vivienda de alquiler.
La Audiencia Provincial estima parcialmente el recurso y aumenta la indemnización, considerando que algunos desperfectos son responsabilidad del arrendatario, de acuerdo con el art. 21 LAU y lo previsto en el contrato, pero excluye los gastos de limpieza y la revisión de electrodomésticos, y reduce la indemnización por pintura y barnizado, teniendo en cuenta la depreciación de la vivienda por el uso ordinario durante los tres años de arrendamiento.
La postura de la parte demandante
La parte demandante, en su calidad de arrendadora, solicita que se incremente la condena pecuniaria impuesta en la primera instancia a la parte demandada por los desperfectos en la vivienda arrendada e impago de servicios pendientes, alegando que estos son responsabilidad de la parte arrendataria.
La parte demandante basa su reclamación en un informe pericial que detalla los desperfectos y su coste de reparación, así como en el contrato de arrendamiento, que establece la responsabilidad del arrendatario por las pequeñas reparaciones y el pago de los gastos de consumo.
La postura de la parte demandada
La parte demandada, en su calidad de arrendataria, se opone al recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, argumentando que los desperfectos en la vivienda no son de su responsabilidad y que no existen servicios pendientes de pago.
La parte demandada alega que los desperfectos se deben al desgaste normal por el uso ordinario de la vivienda durante los tres años de arrendamiento, y que el informe pericial no tiene en cuenta la depreciación de los elementos.
Respecto a los servicios pendientes de pago, la parte demandada argumenta que el contrato no le atribuye la responsabilidad de pagar la tasa de basura y el canon de saneamiento, y que los recargos de demora son responsabilidad del propietario, que no comunicó un domicilio adecuado para las notificaciones que debió recibir.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial estima parcialmente el recurso de apelación, incrementando la condena pecuniaria impuesta a la parte demandada por los desperfectos en la vivienda, pero no por los servicios pendientes de pago.
En cuanto a los desperfectos, la Audiencia Provincial considera que algunos son responsabilidad del arrendatario, según el art. 21 LAU y lo previsto en el segundo contrato de arrendamiento, que establece expresamente la responsabilidad del arrendatario por las pequeñas reparaciones, como enchufes. Sin embargo, se excluyen los gastos de limpieza de alfombras y tapicería, y la revisión de la lavadora, ya que estas actuaciones exceden de las pequeñas reparaciones y no se puede obviar la depreciación de la lavadora por su antigüedad. También se reduce la indemnización por pintura y barnizado de paredes, techo y suelos, estimando que estas tareas deben realizarse cada 6 años para mantener un buen estado, y que, por lo tanto, no se puede atribuir toda la responsabilidad al arrendatario después de tres años de uso.
Respecto a los servicios pendientes de pago, la Audiencia Provincial no impone a la parte demandada el pago de la tasa de basura y el canon de saneamiento, ya que el contrato solo le atribuye el pago de los gastos de consumo (agua, gas y luz), pero no de los tributos. Tampoco se le imponen los recargos de demora, ya que se considera que es responsabilidad del propietario, como sujeto pasivo de los tributos, conducirse de manera diligente en relación con su pago.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Art. 1561 CC: establece la obligación del arrendatario de devolver la finca al concluir el arrendamiento en el mismo estado en que la recibió, salvo lo que se hubiere perdido o menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
- Art. 21 LAU: establece que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario.
- Art. 398, en relación con el 394 CC: establece que si el recurso se estima parcialmente, no se impondrán las costas a ninguno de los litigantes.
Sentencias citadas
- SSTS 19263/1994, de 17 de diciembre: establece que la conducta anterior, para ser vinculante, debe ser inequívoca, creando, definiendo, fijando, modificando o extinguiendo una situación jurídica, lo que no ocurre en el caso de la parte demandada, que en ocasiones anteriores había pagado la tasa de basura y el canon de saneamiento, pero no estaba obligada a ello por contrato.
- 8172/1995, de 30 de octubre: establece que la conducta anterior, para ser vinculante, debe ser inequívoca, creando, definiendo, fijando, modificando o extinguiendo una situación jurídica, lo que no ocurre en el caso de la parte demandada, que en ocasiones anteriores había pagado la tasa de basura y el canon de saneamiento, pero no estaba obligada a ello por contrato.
