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Analizamos la Sentencia n.º 560/2017, de 4 de diciembre, dictada por la Sección 6 de la Iltma. Audiencia Provincial de Pontevedra, Id Cendoj: 36057370062017100576 (puede descargar aquí la sentencia):
Una arrendataria demanda a los arrendadores por el mal estado de la vivienda de alquiler, exigiendo reparaciones en falsos techos, paramentos y la instalación eléctrica. Los arrendadores alegan que los daños se deben a filtraciones de elementos comunes, responsabilidad de la comunidad. La Audiencia Provincial les da la razón, limitando su responsabilidad a la reparación de la instalación eléctrica por ser un desperfecto derivado de la antigüedad.
La postura de la parte demandante (arrendataria)
La inquilina de la vivienda arrendada, amparada en el artículo 1554 del Código Civil y el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, exige a los arrendadores la realización de diversas reparaciones para garantizar la habitabilidad de la vivienda. Argumenta que los daños, que afectan a falsos techos, paramentos verticales y la instalación eléctrica, impiden el normal disfrute del inmueble, vulnerando su derecho a una vivienda digna y adecuada.
La demandante defiende que es obligación de los arrendadores mantener la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad durante la vigencia del contrato. Las deficiencias detectadas, según su postura, no son consecuencia del uso ordinario de la vivienda, sino de un deficiente mantenimiento por parte de los propietarios. Señala que la instalación eléctrica, por su antigüedad, presenta un riesgo para la seguridad de los ocupantes, mientras que las humedades y filtraciones deterioran el inmueble, generando un ambiente insalubre.
La postura de la parte demandada (arrendadores)
Los arrendadores, conscientes de la necesidad de ciertas reparaciones, rechazan la totalidad de las pretensiones de la inquilina. Argumentan que la responsabilidad de los daños en falsos techos y paramentos verticales recae sobre la comunidad de propietarios, ya que se originan por filtraciones de agua provenientes de elementos comunes, como la cubierta y la fachada del edificio.
Respaldan su postura en la doctrina jurisprudencial que exime al arrendador de la obligación de reparar daños causados por defectos en elementos comunes, responsabilidad que, según el artículo 396 del Código Civil y el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde a la comunidad de propietarios. Añaden que la instalación eléctrica, si bien antigua, cumple con la normativa vigente y no representa un peligro inminente.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial, tras analizar las pruebas y alegaciones de ambas partes, emite un fallo que delimita las responsabilidades en la reparación de la vivienda. Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por los arrendadores, revoca la sentencia de primera instancia y establece lo siguiente:
- Responsabilidad de los arrendadores: Se les obliga a reparar la instalación eléctrica de la vivienda, reconociendo que su estado deficiente se debe a la antigüedad y falta de mantenimiento, no a causas externas o defectos en elementos comunes.
- Responsabilidad de la comunidad de propietarios: Se mantiene la condena a la comunidad por las reparaciones de la cubierta y fachada del edificio, origen de las filtraciones que afectan a la vivienda.
La sentencia se fundamenta en el artículo 1554 del Código Civil, que obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido, excepto cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Sin embargo, la Audiencia Provincial, aplicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias de 18 de mayo de 2006 y 29 de febrero de 2012), matiza esta obligación, eximiendo al arrendador de la responsabilidad por daños causados por defectos en elementos comunes.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos:
- Art. 1554 del Código Civil: Regula la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- Art. 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: Establece la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable.
- Art. 396 del Código Civil: Define los elementos comunes de un edificio y la responsabilidad de la comunidad de propietarios sobre los mismos.
- Art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal: Regula la comunidad de propietarios y sus obligaciones en relación con el mantenimiento del edificio.
- Art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Regula la imposición de las costas procesales en los recursos de apelación y casación.
Jurisprudencia:
- Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2006: Establece la doctrina jurisprudencial que exime al arrendador de la responsabilidad por daños causados por defectos en elementos comunes.
- Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de febrero de 2012: Reafirma la doctrina anterior y establece criterios para determinar la responsabilidad en la reparación de daños en viviendas arrendadas.
