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Analizamos la Sentencia n.º 287/2022, de 13 de julio, dictada por la Sección 12 de la Audiencia Provincial de Madrid, Id Cendoj: 28079370122022100278 (puede descargar aquí la sentencia):
La Audiencia Provincial de Madrid resuelve un caso sobre la reclamación de rentas impagadas y desperfectos en una vivienda de alquiler.
El arrendador demanda al arrendatario por el impago de rentas y cantidades asimiladas, así como por los daños causados al inmueble.
El arrendatario se allana al pago de las rentas, pero discute la responsabilidad por los desperfectos. La justicia analiza la naturaleza de los daños y determina que solo algunos son imputables al arrendatario, condenándole a pagar una parte de la reclamación.
La postura de la parte demandante (arrendador)
El arrendador argumenta que el arrendatario incumplió con su obligación de conservar la vivienda en buen estado, lo que causó diversos daños y desperfectos que exceden el desgaste normal derivado del uso ordinario. Entre los desperfectos, se mencionan la necesidad de reponer mobiliario de cocina, electrodomésticos, arreglo de la ducha, pintura, toldo, persianas, limpieza de ropa de cama y otros pequeños gastos. El arrendador sostiene que todos estos gastos deben ser asumidos por el arrendatario, ya que se originaron durante el periodo de arrendamiento y no se corresponden con el deterioro propio del uso normal de la vivienda.
Para sustentar su reclamación, el arrendador aporta diferentes facturas, fotografías y testimonios que, a su juicio, demuestran la existencia de los desperfectos y la necesidad de realizar las reparaciones. El arrendador solicita al juzgado que condene al arrendatario al pago de la totalidad de los gastos reclamados, incluyendo las rentas impagadas, los daños y desperfectos, y las costas procesales.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
El arrendatario reconoce la deuda por las rentas y cantidades asimiladas impagadas, por lo que se allana a la demanda en ese aspecto. Sin embargo, se opone a la reclamación por los daños y desperfectos en la vivienda. Argumenta que algunos de los desperfectos mencionados por el arrendador no son reales o no son imputables a su responsabilidad, ya que se derivan del desgaste normal por el uso ordinario de la vivienda o del mero transcurso del tiempo.
En relación con los desperfectos que sí reconoce, el arrendatario considera que no están debidamente acreditados por el arrendador, ya que las facturas y fotografías aportadas no demuestran la necesidad de realizar las reparaciones ni la imputabilidad de los daños. El arrendatario solicita al juzgado que se desestime la demanda en lo relativo a los daños y desperfectos, o que, en su caso, se limite la condena a aquellos que estén debidamente justificados y sean imputables a su responsabilidad.
La decisión judicial
El juzgado de primera instancia estima parcialmente la demanda del arrendador, condenando al arrendatario al pago de las rentas impagadas y de una parte de los desperfectos reclamados. Sin embargo, la Audiencia Provincial, tras analizar el recurso de apelación interpuesto por el arrendatario, revoca parcialmente la sentencia de primera instancia y reduce aún más la condena por daños y desperfectos.
La decisión judicial se basa en la aplicación del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que el arrendatario debe asumir solo el coste de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario. En consecuencia, el tribunal considera que no todos los desperfectos reclamados por el arrendador son imputables al arrendatario, ya que algunos se deben al desgaste normal por el uso o al transcurso del tiempo.
Además, el tribunal exige que los desperfectos estén debidamente acreditados mediante facturas, fotografías o testimonios que demuestren la necesidad de realizar las reparaciones y la imputabilidad de los daños al arrendatario. En aquellos casos en los que la prueba aportada por el arrendador no resulta suficiente, se desestima la reclamación.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): regula la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y la obligación del arrendatario de asumir el coste de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario.
- Artículo 1.563 del Código Civil (CC): establece la responsabilidad del arrendatario por la pérdida o deterioro de la cosa arrendada, a menos que pruebe que no le son imputables.
- Artículo 1.564 del Código Civil (CC): regula la obligación del arrendatario de devolver la cosa arrendada en el mismo estado en que la recibió.
- Artículos 1.195 y siguientes del Código Civil (CC): regulan la compensación legal de deudas.
- Artículo 408.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): regula la compensación de créditos en el proceso civil.
- Artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): regula el interés de demora en las condenas dinerarias.
- Artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): regula las costas procesales.
- Artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): regula las costas en la segunda instancia.
- Artículo 477.2.3º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): regula los motivos de casación.
- Artículo 481 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): regula los requisitos del escrito de interposición del recurso de casación.
- Disposición Adicional Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): regula la aplicación del recurso de casación en los procesos civiles.
- Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ): regula el depósito para recurrir en casación.
Sentencias citadas
- Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 12 de diciembre de 2013; 12 de julio de 2.012 y 20 de octubre de 2.011: establecen la doctrina de la Audiencia Provincial de Madrid sobre la compensación de la fianza en los procesos de reclamación de rentas impagadas.
- Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2.005, 15 de abril de 2.005, 30 de noviembre de 2.005, 20 de diciembre de 2.005, 31 de mayo de 2.006, 13 de octubre de 2010 y 21 de marzo de 2019: establecen la doctrina del Tribunal Supremo sobre el devengo del interés legal en las condenas dinerarias.
