En 30 segundos
Analizamos la Sentencia n.º 53/2019, de 27 de marzo, dictada por la Sección 1 de la Iltma. Audiencia Provincial de Toledo, Id Cendoj: 45168370012019100115 (puede descargar aquí la sentencia):
Un arrendador demandó al arrendatario por daños en una vivienda de alquiler, alegando que excedían el desgaste normal por el uso. El arrendatario argumentó que las reparaciones eran responsabilidad del arrendador según la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La Audiencia Provincial desestimó el recurso del arrendador, confirmando la sentencia de primera instancia que solo obligaba al arrendatario a pagar una pequeña parte de los daños.
La postura de la parte demandante
El arrendador (parte demandante) alegó que el arrendatario causó daños a la propiedad que iban más allá del desgaste normal por el uso. Específicamente, la demanda se centraba en diversos desperfectos en la vivienda, incluyendo daños en el sistema eléctrico, la necesidad de limpiar la parcela y realizar varios trabajos de albañilería.
El arrendador basó su reclamación en el contrato de arrendamiento firmado el 1 de mayo de 2011, argumentando que el arrendatario tenía la obligación de conservar la propiedad en buen estado. Solicitó el pago de 745 euros para cubrir el coste de las reparaciones necesarias para devolver la vivienda a su estado original.
La postura de la parte demandada
El arrendatario (parte demandada) argumentó que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos y el contrato de arrendamiento, la mayoría de las reparaciones eran responsabilidad del arrendador. Hizo hincapié en que el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece claramente las obligaciones del arrendador en cuanto a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, lo que incluye realizar las reparaciones necesarias, especialmente aquellas que no se deban a un desgaste normal por el uso.
En cuanto a los daños en el sistema eléctrico, el arrendatario alegó que no era responsable, ya que no se había probado que los daños fueran causados de forma dolosa o por negligencia grave. Además, argumentó que las reparaciones adicionales, como la sustitución de ventanas, el cambio del suelo del porche, la colocación de aislante y la reparación del tejado, eran responsabilidad del arrendador, ya que no se trataban de pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial de Toledo confirmó la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, desestimando el recurso de apelación interpuesto por el arrendador. La Audiencia analizó el contrato de arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Urbanos, y determinó que el arrendatario solo era responsable de las pequeñas reparaciones causadas por el desgaste normal de la vivienda.
La sentencia establece que las reparaciones mayores, como las que se reclaman en este caso, son responsabilidad del arrendador, a menos que se pruebe de forma clara que los daños fueron causados por dolo o negligencia grave por parte del arrendatario. La Audiencia no encontró pruebas suficientes para determinar que el arrendatario fuera responsable de los daños reclamados por el arrendador.
Además, la Audiencia tuvo en cuenta que el contrato de arrendamiento se resolvió de mutuo acuerdo el 31 de julio de 2013, sin que en ese momento se hiciera constar ningún daño o desperfecto en la vivienda. Este hecho generó dudas sobre el momento en que se produjeron los daños, lo que reforzó la decisión de la Audiencia de desestimar el recurso del arrendador.
En definitiva, la Audiencia Provincial de Toledo confirmó la sentencia de primera instancia, que solo obligaba al arrendatario a pagar 745 euros, correspondientes a una pequeña parte de los daños reclamados por el arrendador.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Ley de Arrendamientos Urbanos:
- Artículo 6: Establece el carácter imperativo de los derechos reconocidos a los arrendatarios en la ley.
- Artículo 21: Regula las obligaciones del arrendador y del arrendatario en cuanto a las reparaciones de la vivienda. El apartado 1 establece la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin aumentar la renta. El apartado 4 obliga al arrendatario a realizar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil: Artículo 398: Regula la imposición de las costas procesales en los recursos de apelación.
Sentencias citadas
La Audiencia Provincial basa su decisión en un análisis exhaustivo de la jurisprudencia existente sobre la materia. Cita numerosas sentencias que abordan la cuestión de la valoración de la prueba y la interpretación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en casos similares. Entre las sentencias citadas, destacan:
- Sentencia 167/2017 de 28 de junio: Establece los límites del recurso de apelación y la función del tribunal en la valoración de la prueba.
- Sentencia 249/2012 de 27 de septiembre: Reitera los límites del recurso de apelación y la importancia de la valoración conjunta de la prueba.
- Sentencia 158/2012 de 16 de mayo: Aborda la cuestión del error en la valoración de la prueba y la necesidad de demostrar una verdadera equivocación por parte del juzgador de instancia.
- Sentencia 71/2012 de 29 de febrero: Insiste en que el recurso de apelación no es un segundo juicio y que la valoración de la prueba corresponde al juzgador de instancia.
- Sentencia 36/2012 de 8 de febrero: Recalca la importancia de la aplicación correcta de las reglas de valoración de la prueba.
- Sentencia 4/2012 de 10 de enero: Reitera la función del tribunal en la apelación y los límites en la valoración de la prueba.
- Sentencia 248/2011 de 18 de octubre: Aborda la necesidad de valorar la prueba en su conjunto y no de forma aislada.
- Sentencia 3/2001 de 4 de enero: Analiza el concepto de error en la valoración de la prueba y las posibilidades de reexamen por el órgano de apelación.
- Sentencia 257/2010 de 19 de noviembre: Insiste en que el recurso de apelación no busca una nueva valoración de la prueba, sino controlar la correcta aplicación de las reglas de valoración.
- Sentencia 8/2009 de 2 de febrero: Reitera la función del tribunal en la apelación y los límites en la valoración de la prueba.
- Sentencia 100/2009 de 30 de marzo: Señala que la discrepancia sobre la valoración de la prueba no es motivo suficiente para un recurso de apelación.
- Sentencia 36/2010 de 2 de febrero: Recalca la importancia de la inmediación en la valoración de las pruebas personales.
- Sentencia 208/2010 de 30 de septiembre: Establece las condiciones para que un recurso basado en el error en la valoración de la prueba pueda prosperar.
