En 30 segundos
Suena el teléfono en el despacho. Es viernes, a última hora. Al otro lado, una voz temblorosa nos dice: “Me ha llegado un burofax. El propietario dice que vende el piso y que tengo un mes para irme”.
Si te ha pasado esto, respira. No hagas las maletas. No entregues las llaves.
Vamos a traducirte el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Te lo explicamos mi padre y yo, que llevamos años viendo cómo inquilinos asustados firman su propia sentencia de mudanza por no saber esto: venta no quita renta.
En la mayoría de los casos, el nuevo dueño se tiene que aguantar y “comerse” tu contrato. Aquí te explicamos por qué y cómo defenderte.
La respuesta corta (para los que tienen prisa)
Si firmaste tu contrato de alquiler después del 6 de marzo de 2019, estás blindado.
Da igual que el dueño venda el piso a un fondo de inversión, a su primo o a un millonario noruego. El nuevo propietario se subroga (palabra pija de abogado para decir que “ocupa el lugar”) en los derechos y obligaciones del anterior.
Es decir:
- Debe respetar tu contrato hasta que se cumplan los 5 años mínimos (o 7 si el dueño era una empresa).
- No puede subirte el alquiler de golpe.
- No puede echarte porque “quiere el piso vacío”.
Si tu contrato es anterior a esa fecha o es de un local comercial, la cosa cambia un poco. Pero quédate con esto: el simple hecho de vender la casa no extingue tu contrato de alquiler.
¿Quieres saber la letra pequeña y cómo actuar cuando te presionan? Sigue leyendo.
Nota: Puedes leer la versión oficial y aburrida del BOE si haces clic aquí.
Artículo 14 LAU: traducción al castellano
Mi padre siempre dice que la ley está escrita para que no se entienda y necesites un abogado. Tiene razón. El artículo 14 se titula “Enajenación de la vivienda arrendada”.
“Enajenar” suena a enfermedad mental, pero en derecho significa vender (o transmitir la propiedad).
Lo que dice la ley actual es sencillo: el derecho del inquilino a vivir ahí pesa más que el derecho del nuevo dueño a tener la casa vacía. Es una protección social básica. La vivienda es sagrada. O debería serlo.
¿Qué pasa exactamente cuando se vende?
Imagínate que vives en Las Palmas. Llevas dos años en tu piso. Pagas religiosamente. De repente, el propietario te dice que ha vendido el piso.
El comprador, el nuevo dueño, se convierte automáticamente en tu nuevo casero. No hay que firmar un contrato nuevo. El contrato viejo sigue vivo. Mismas condiciones. Misma renta. Mismo plazo.
El nuevo dueño no puede decirte: “Hola, soy el nuevo propietario, como yo no firmé ese contrato, te vas”. La ley le obliga a respetarlo durante los primeros 5 años de vigencia del contrato (o 7 años si el arrendador original era una empresa, algo muy común con los bancos o fondos buitre).
Ojo: la fecha de tu contrato lo cambia todo
Aquí es donde mi padre se pone las gafas de cerca y mira la fecha de la firma. Porque en España nos encanta cambiar la ley de alquileres cada dos por tres.
1. Firmaste después del 6 de marzo de 2019
Estás en el mejor escenario. Se aplica lo que te acabo de contar. El comprador tiene que respetarte el contrato sí o sí durante los 5 (o 7) primeros años. Aunque el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Da igual. Te quedas.
2. Firmaste entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019
Aquí tenemos un problema. En esa época gobernaba otra ley que protegía mucho menos al inquilino.
Si tu contrato es de esa época y NO está inscrito en el Registro de la Propiedad (que casi nunca lo están porque cuesta dinero), el nuevo dueño SÍ podría dar por terminado el contrato. Eso sí, tendría que darte un plazo (normalmente tres meses) para irte y, en algunos casos, indemnizarte. Dato: Muchos de estos contratos ya se han terminado o renovado tácitamente, así que habrías entrado en la normativa nueva. Pero hay que mirarlo con lupa.
Mitos y mentiras que te van a contar
En el despacho vemos de todo. Propietarios que mienten por desconocimiento y otros que mienten sabiendo. Aquí van las tres trolas más comunes para que te vayas voluntariamente.
1. “El contrato se rompe con la venta”
Falso. Como te hemos dicho, venta no quita renta. Es un principio del Derecho Romano (emptio non tollit locatum) que hemos recuperado. Si te dicen esto, diles que se lean el artículo 14 de la LAU (después de la modificación de 2019).
2. “Te ofrezco dinero para que te vayas ya”
Esto no es una mentira, es una negociación. Y es lícito. A veces al propietario le interesa vender el piso “libre de inquilinos” porque se vende más caro. Si te ofrecen dinero (indemnización) para irte antes de tiempo, tú decides.
Si la cifra te cuadra, cógela y vuela. Si no te cuadra, te quedas. Tienes la sartén por el mango. No es una orden, es una oferta.
3. “El nuevo dueño lo quiere para vivir él”
Cuidado aquí. Si en tu contrato original había una cláusula que decía que el dueño podía recuperar la casa por necesidad familiar… esa cláusula podría pasar al nuevo dueño. Pero ojo, tiene que demostrar esa necesidad real y cumplir unos plazos muy estrictos. No vale con decirlo.
No te vayas solo porque te lo digan de palabra. Que te lo pongan por escrito y burofax. Y luego, nos lo traes para que lo miremos.
¿Y si el piso se lo queda el banco (ejecución hipotecaria)?
Aquí hacemos un pequeño inciso sobre el artículo 13, el hermano feo del 14.
Si la casa no se vende voluntariamente, sino que la subastan porque el dueño no pagó la hipoteca, la cosa era distinta antes. Pero con la ley actual (post-2019), también estás protegido. El banco (o quien compre en subasta) tiene que respetar tu alquiler hasta cumplir los 5 o 7 años mínimos.
Antiguamente, si el banco se quedaba el piso, te ibas a la calle. Ahora no. El legislador entendió que tú no tienes la culpa de que tu casero sea un moroso.
Pasos a seguir si te dicen que venden
No te bloquees. Sigue este protocolo de emergencia:
- No firmes nada. Ni un recibí, ni una notificación en mano, ni un compromiso de salida. Nada.
- Sigue pagando el alquiler. Si no sabes a quién pagar (porque ha cambiado el dueño y no te dan la nueva cuenta), consigna el dinero en el Juzgado o ante notario. Pero no dejes de pagar, o te echarán por impago y ahí sí que no te salva ni mi padre.
- Pide la información del nuevo dueño. Tienes derecho a saber quién es tu nuevo arrendador para enviarle las notificaciones.
- Revisa tu derecho de tanteo. ¿Sabías que, como inquilino, a menudo tienes derecho preferente para comprar la casa al mismo precio que el tercero? Se llama tanteo y retracto (artículo 25 LAU). A veces los dueños “olvidan” avisarte. Si vendieron sin decirte nada, podrías anular la venta o quedarte tú con la casa.
Conclusión
El mercado inmobiliario en Canarias está loco. Lo sabemos. Los precios suben, los fondos compran edificios enteros y el inquilino siente que es el último mono.
Pero tienes derechos. La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción actual, es un escudo bastante fuerte.
El resumen es: si vendieron la casa y tu contrato es de después de marzo de 2019, respira tranquilo. Tienes casa para rato.
No dejes que te asusten con palabras técnicas ni con burofaxes agresivos. Si tienes dudas, antes de hacer las maletas, pregúntanos.
¿Te están presionando para que dejes tu casa? Escríbenos y lo vemos.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de esta publicación. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Cosas que necesitas saber antes de que cunda el pánico
1. ¿El nuevo dueño puede subirme el alquiler porque “el mercado ha subido”?
No. Rotundamente no. El nuevo dueño hereda tu contrato tal cual. Con sus comas, sus puntos y su precio. Solo podrá subirte el IPC anual si así lo pone en el contrato. Si te dice que “ahora los pisos en esta zona valen el doble”, le felicitas por su buena inversión, pero tú sigues pagando lo mismo.
2. ¿Tengo obligación de dejar entrar a gente a ver el piso mientras vivo allí?
Esta es la pregunta del millón. El propietario quiere vender y quiere hacer un desfile de visitas en tu salón mientras tú ves Netflix en pijama. La respuesta corta es: No. Tu casa es inviolable (artículo 18 de la Constitución Española). Mientras tengas contrato en vigor, el dueño no puede entrar ni dejar entrar a nadie sin tu permiso. ¿Puede ser buena idea negociar y dejarles entrar a cambio de una rebaja en la renta? Puede ser. Pero obligado, no estás.
3. Vale, ¿cuánto cuesta la consulta?
60 €.
4. 60 € me parece caro solo por mirar unos papeles…
¿En serio? 60 € es lo que te gastas un sábado cualquiera en una cena regulera con vino peleón. O en unas zapatillas que no necesitas. Aquí estamos hablando del techo bajo el que duermes. Estamos hablando de saber si te pueden echar de tu casa o si tienes derecho a pedir 10.000 € de indemnización. Mi padre y yo vendemos paz mental. Y, sinceramente, creemos que 60 € por dormir tranquilo sabiendo que nadie te va a poner las maletas en la calle, es el dinero mejor invertido del mes. Pero oye, es tu casa y es tu dinero. Tú decides.
