Este texto es para ti, que soltaste 500, 1.000 o 3.000 euros nada más empezar, solo por el “privilegio” de que te prestaran dinero. Y también es para ti, compañero abogado, que necesitas saber si esa cláusula pasa el filtro del TJUE o no.
Creemos en esto: si te damos las herramientas a ti, y facilitamos la vida a otros abogados, al final ganamos todos contra los abusos.
Como ya sabes, somos un despacho familiar. Mi padre y yo. Eso significa que nuestro hábitat natural es el juzgado, no el teléfono. Si nos llamas, sonará y sonará. No es dejadez, es que estaremos en sala defendiendo a alguien como tú. Por eso hemos escrito esto. Para que avances sin esperarnos.
Durante años, la banca española cobró un “peaje de entrada”. La llamaron “Comisión de Apertura”. El objetivo era simple: aumentar la rentabilidad del préstamo desde el minuto cero. Te decían que era para cubrir los “gastos de estudio” o la “gestión” del préstamo. Pero el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (y tras él, nuestro Supremo) ha dicho que si no hay un servicio real y demostrable que justifique ese coste, la cláusula es abusiva. No vale decir “te cobro por estudiar tu solvencia”, porque eso es algo que el banco hace para sí mismo, para no perder dinero, no es un servicio para ti.
Tu trabajo ahora es coger tu Escritura de Préstamo Hipotecario (ojo, la del préstamo, no la de la casa) y buscar en las primeras páginas, normalmente en la Cláusula Cuarta (“Comisiones”). Busca estas frases. Son el ADN del cobro indebido.
El Santander suele ir directo al grano con un porcentaje. Busca una redacción que hable de “estudio, tramitación o gestión” de forma genérica. Suelen poner algo así:
“Comisión de apertura. Sobre el límite total del préstamo, se satisface en este acto una comisión del 1,00 % (o el porcentaje que sea), con un mínimo de (x) euros, en concepto de comisión de apertura, por el estudio, tramitación y gestión del presente contrato…”
Si lees “estudio, tramitación y gestión” y el banco no te entregó ningún informe técnico especial ni te facturó esos servicios aparte, lo tienes. Cobrar un porcentaje automático por “gestionar” un contrato estándar es lo que Europa cuestiona.
El BBVA ha sido muy dado a mezclar conceptos. A veces lo desglosaban, pero la mayoría de las veces usaban un “cajón de sastre”. Busca en la cláusula financiera cuarta:
“Comisión de apertura. El Banco percibirá en este acto una comisión del (x)% sobre el principal del préstamo, en contraprestación a las gestiones administrativas y de evaluación de solvencia realizadas para la concesión de la operación…”
Fíjate en la trampa: “evaluación de solvencia”. Evaluar si puedes pagar es una obligación legal del banco para su propia seguridad, no un servicio que te presten a ti. Si te cobraron por mirar si tenías nómina, es reclamable.
CaixaBank suele utilizar una redacción muy solemne para justificar el cobro. En sus escrituras, a menudo encontrarás:
“Precio del servicio. En concepto de comisión de apertura, el prestatario abona al Banco la cantidad de (x) euros, que retribuye el estudio, la preparación y la formalización del préstamo hipotecario…”
La clave aquí es “retribuye la preparación”. ¿Qué preparación? ¿Imprimir el modelo estándar que firman miles de personas? Si no pueden demostrar que hicieron un traje a medida para ti (y casi nunca pueden), esa comisión es nula.
El Sabadell y las cajas que absorbió (como la CAM) solían imponer mínimos muy altos. Su cláusula tipo suele decir:
“Comisión de apertura. Se devengará a favor del Banco una comisión del (x)%, con un mínimo de (600/800) euros, por las actuaciones y gestiones necesarias para la concesión del préstamo, que se liquidará en el momento de la firma…”
“Actuaciones y gestiones necesarias”. Palabras vacías. El Tribunal Supremo exige que el banco pruebe qué gestión concreta hizo. Si no hay prueba, hay devolución.
Bankinter sigue el patrón del porcentaje sobre el capital. Busca en sus condiciones financieras:
“Comisión de apertura. Por el estudio de la operación y la puesta a disposición de los fondos, el Banco percibirá una comisión del (x)% sobre el importe del préstamo…”
“Puesta a disposición de los fondos”. Eso es, literalmente, cumplir su parte del contrato (darte el dinero). No pueden cobrarte un extra por cumplir su obligación principal. Es como si el panadero te cobrara el pan y, aparte, una comisión por entregarte la barra.
Si has llegado hasta aquí y has reconocido una de estas frases (o una muy parecida) en tu escritura, enhorabuena. Has confirmado que pagaste un “impuesto revolucionario” bancario. Ahora tienes que hacer tres cosas:
Lo que escribas aquí lo leerá un abogado, no un comercial. Si creemos que podemos ayudarte, te lo diremos. Si hay otros que te pueden ayudar mejor, te lo diremos.
No nos gusta perder el tiempo ni hacérselo perder a los demás. La decisión es tuya.
