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Analizamos la Sentencia n.º 552/2020, de 16 de julio, dictada por la Sección 2 de la Iltma. Audiencia Provincial de Badajoz, Id Cendoj: 06015370022020100540 (puede descargar aquí la sentencia):
La Audiencia Provincial resolvió un contrato de alquiler debido a que la propiedad, que había sido objeto de diversas obras de reforma, no se encontraba en condiciones adecuadas para su uso. La Audiencia Provincial ha determinado que los gastos de la resolución del contrato deben ser asumidos por la parte que incumplió el contrato, en este caso, el arrendador, ya que las obras realizadas no se consideran mejoras, sino reparaciones necesarias para la habitabilidad del inmueble.
La postura de la parte demandante (Arrendatario)
El arrendatario argumenta que la propiedad no se encontraba en condiciones adecuadas para su uso, lo que justifica la resolución del contrato de alquiler. El demandante alega que las obras realizadas en la propiedad, como el alicatado de la cocina, la sustitución de la mampostería y la bajada de los techos, no constituyen mejoras, sino reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad básica del inmueble.
El demandante señala que el mal estado de la cocina, con el alicatado caído y la mampostería en mal estado, hacía que esta estancia fuera impracticable. De igual manera, la bajada de los techos no se realizó con fines estéticos o de ahorro energético, sino para cubrir la instalación eléctrica y de fontanería que había sido cambiada, lo que representaba un peligro para la seguridad del arrendatario.
Además, el demandante solicita que los gastos de la resolución del contrato sean asumidos por el arrendador, ya que es el responsable del incumplimiento contractual al no garantizar un inmueble habitable.
La postura de la parte demandada (Arrendador)
El arrendador se opone a la resolución del contrato de alquiler y argumenta que la propiedad se encontraba en condiciones adecuadas para su uso. El demandado considera que las obras realizadas en la propiedad constituyen mejoras y no reparaciones necesarias, por lo que no asume la responsabilidad por el estado del inmueble.
El demandado alega que la bajada de los techos se realizó con fines estéticos y de ahorro energético, y que la reforma de la cocina no era esencial para la habitabilidad del inmueble. Además, el demandado cuestiona la validez de las facturas presentadas por el demandante como prueba del pago de las obras.
El arrendador solicita que los gastos de la resolución del contrato sean asumidos por el arrendatario, ya que es quien ha solicitado la resolución del contrato.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial ha fallado a favor del arrendatario, confirmando la resolución del contrato de alquiler. El tribunal ha determinado que las obras realizadas en el inmueble no constituyen mejoras, sino reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad básica del mismo.
La sentencia se basa en la declaración del autor de las reformas, quien confirma el mal estado de la cocina y la necesidad de la bajada de los techos para cubrir la instalación eléctrica y de fontanería. El tribunal considera que mantener la cocina en el estado en que se encontraba la hubiera hecho impracticable y que la instalación eléctrica y de fontanería sin cubrir representaba un peligro para la seguridad del arrendatario.
La Audiencia Provincial ha determinado que los gastos de la resolución del contrato deben ser asumidos por el arrendador, ya que es el responsable del incumplimiento contractual al no garantizar un inmueble habitable. El tribunal ha condenado al arrendador al pago de la cantidad de 32.012,39 euros, más los intereses legales.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Arts. 107 y 110 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: Estos artículos establecen las obligaciones del arrendador en cuanto a la conservación de la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad.
- Art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Este artículo regula el recurso de apelación y establece que el tribunal de apelación puede realizar un nuevo examen de las actuaciones y la prueba practicada.
- Art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Este artículo regula las costas procesales en los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación.
- Art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Este artículo regula las costas procesales en la primera instancia y establece que se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.
Sentencias citadas
- Sentencias del Tribunal Constitucional: 323/93, 259/94, 272/94, 157/95, 176/95, 43/97, 172/97, 101/98, 152/98, 196/98 y 120/99: Estas sentencias establecen la doctrina del Tribunal Constitucional sobre el recurso de apelación y la libertad de apreciación de la prueba por parte del tribunal de apelación.
