En 30 segundos
Analizamos otro aspecto importante de la Sentencia n.º 966/2023, de 19 de junio, dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079119912023100009 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo ha desestimado un recurso de casación interpuesto por un arrendatario contra una sentencia que resolvía un contrato de alquiler por falta de pago. La sentencia recurrida había considerado que no se había acreditado el pago de las rentas en el momento de la interposición de la demanda, a pesar de que el pago se había realizado con posterioridad al requerimiento de pago. El Tribunal Supremo ha confirmado la sentencia recurrida, argumentando que el plazo de 30 días para la realización del requerimiento de pago no constituye un plazo de prescripción o de caducidad de derechos o acciones, por lo que no se suspendió durante el estado de alarma.
La postura de la parte demandante (arrendador)
La parte demandante, el arrendador, interpuso una demanda de desahucio por falta de pago de las rentas correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2020. El arrendador argumentó que el retraso en el pago de las rentas no estaba justificado y que, por lo tanto, procedía la resolución del contrato de arrendamiento.
En primera instancia, el juzgado desestimó la demanda del arrendador, considerando que la acción de desahucio había sido enervada. El juzgado argumentó que las partes habían estado negociando el pago de la renta y que, por lo tanto, el burofax de requerimiento de pago extrajudicial carecía de validez.
Sin embargo, en segunda instancia, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación interpuesto por el arrendador y revocó la sentencia de primera instancia. La Audiencia Provincial consideró que no se había llegado a ningún acuerdo en las negociaciones entre las partes y que, por lo tanto, el arrendatario no estaba al corriente de pago en el momento de la interposición de la demanda.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
La parte demandada, el arrendatario, argumentó que el retraso en el pago de las rentas estaba justificado por la crisis generada por la COVID-19 y la consiguiente declaración del estado de alarma. El arrendatario solicitó que se aplicara la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, que permite la modificación o resolución de los contratos en caso de alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias.
El arrendatario también argumentó que el requerimiento de pago no se había realizado correctamente, ya que solo se había dirigido a una de las dos partes arrendatarias. Además, el arrendatario argumentó que el plazo de 30 días para la realización del requerimiento de pago se había suspendido durante el estado de alarma, por lo que la demanda se había interpuesto prematuramente.
La decisión judicial
El Tribunal Supremo ha desestimado el recurso de casación interpuesto por el arrendatario, confirmando la sentencia recurrida que resolvía el contrato de arrendamiento por falta de pago.
El Tribunal Supremo ha argumentado que el plazo de 30 días para la realización del requerimiento de pago no constituye un plazo de prescripción o de caducidad de derechos o acciones, por lo que no se suspendió durante el estado de alarma.
Además, el Tribunal Supremo ha considerado que el requerimiento de pago se había realizado correctamente, ya que se había dirigido a ambas partes arrendatarias, aunque solo se hubiera mencionado expresamente a una de ellas.
Por último, el Tribunal Supremo ha rechazado la aplicación de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, argumentando que esta no se puede introducir en un juicio verbal de desahucio por falta de pago, sino que debe plantearse en un juicio declarativo ordinario.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
- Artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
- Artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
- Disposición adicional cuarta del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo
Sentencias citadas
- Sentencia 194/2021, de 12 de abril
- Sentencia 302/2014, de 28 de mayo
- Sentencia 820/2013, de 17 de enero
- Sentencia 333/2014, de 30 de junio
- Sentencia 455/2019, de 18 de julio
- Sentencia 156/2020, de 6 de marzo
- Sentencia 104/2022, de 8 de febrero
- Sentencia 320/2020, de 18 de julio
- Sentencia 451/2019, de 18 de julio
