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Analizamos la Sentencia n.º 966/2023, de 19 de junio, dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079119912023100009 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo ha desestimado un recurso de casación interpuesto por la parte arrendataria en un caso de desahucio por falta de pago. La controversia se centraba en si la acción de desahucio había sido enervada por el pago de las rentas de alquiler debidas antes de la interposición de la demanda. El Tribunal Supremo confirmó la decisión de la Audiencia Provincial, que había resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago.
La postura de la parte demandante (arrendador)
La parte demandante, en su calidad de arrendadora, interpuso una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad contra la parte arrendataria. Los arrendadores alegaron que los arrendatarios habían incumplido con su obligación de pago de la renta durante los meses de abril, mayo y junio de 2020, a pesar de haber sido requeridos de pago fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda.
Los arrendadores argumentaron que este incumplimiento justificaba la resolución del contrato de arrendamiento y la consiguiente recuperación de la posesión del inmueble arrendado. Además, solicitaron el pago de las rentas adeudadas, así como los intereses legales y las costas procesales.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
La parte demandada, en su calidad de arrendataria, se opuso a la demanda de desahucio, argumentando que el retraso en el pago de las rentas estaba justificado por la situación excepcional generada por la pandemia de COVID-19. Los arrendatarios alegaron que la crisis sanitaria y las medidas adoptadas por el Gobierno, como la declaración del estado de alarma, les habían impedido hacer uso del inmueble arrendado, lo que les habría eximido de su obligación de pago de la renta.
Además, los arrendatarios sostuvieron que, en cualquier caso, la acción de desahucio había sido enervada, ya que habían procedido al pago de la totalidad de las rentas adeudadas antes de la interposición de la demanda.
La decisión judicial
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda de desahucio, considerando que la acción había sido enervada por el pago de las rentas adeudadas. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esta decisión, estimando la demanda de desahucio y resolviendo el contrato de arrendamiento. La Audiencia Provincial argumentó que, si bien los arrendatarios habían procedido al pago de las rentas, este pago no se había realizado en el momento de la interposición de la demanda, por lo que no se cumplían los requisitos para la enervación de la acción de desahucio.
El Tribunal Supremo, en su sentencia, ha desestimado el recurso de casación interpuesto por la parte arrendataria, confirmando la decisión de la Audiencia Provincial. El Tribunal Supremo ha analizado las circunstancias del caso y ha concluido que no se dan los requisitos para la enervación de la acción de desahucio, ya que el pago de las rentas no se produjo en el momento oportuno.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Art. 22.4 LEC: Este artículo regula los requisitos para la enervación de la acción de desahucio por falta de pago, estableciendo que el arrendador debe haber requerido de pago al arrendatario con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y que el pago no se haya efectuado al tiempo de dicha presentación.
- Art. 440.3 LEC: Este artículo regula el procedimiento a seguir en los casos de demandas de desahucio por falta de pago, incluyendo el requerimiento de pago al demandado y las opciones que tiene este para enervar la acción.
- Art. 477.2. 3.º LEC: Este artículo establece los motivos por los que se puede interponer un recurso de casación, entre ellos, la infracción de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.
- Art. 7.1 CC: Este artículo establece el principio de buena fe como límite al ejercicio de los derechos subjetivos.
- Art. 1258 CC: Este artículo establece que los contratos obligan a lo expresamente pactado y a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.
- Art. 438.2 LEC: Este artículo regula la admisibilidad de la reconvención en los juicios verbales, estableciendo que solo se admitirá si no determina la improcedencia del juicio verbal y existe conexión entre las pretensiones de la reconvención y las de la demanda principal.
- Art. 249.1.6º LEC: Este artículo establece que se seguirán los trámites del juicio verbal en los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas.
- Art. 250.1.1° LEC: Este artículo establece que se seguirán los trámites del juicio verbal en los casos de desahucio por expiración legal o contractual del plazo.
- Art. 444.1 LEC: Este artículo establece que en el juicio verbal de desahucio por falta de pago solo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
- Art. 447.2 LEC: Este artículo establece que no producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre desahucio por falta de pago.
- Art. 497.3 LEC: Este artículo regula la publicidad de los edictos en los procesos de desahucio.
- Art. 438.1 LEC: Este artículo regula la admisibilidad de la reconvención en los juicios verbales.
- Art. 1213 CC: Este artículo establece que las obligaciones que se contraen sin plazo se entienden exigibles desde luego.
- Art. 22.5 LEC: Este artículo regula la condena en costas en los procesos de desahucio.
- Art. 5 CC: Este artículo regula la computación de los plazos.
- Art. 26 LAU: Este artículo regula la suspensión del plazo para el ejercicio de la acción de desahucio en determinados casos.
- Art. 398.1 LEC: Este artículo regula la condena en costas en caso de desestimación del recurso.
- Art. 394.1 LEC: Este artículo regula la pérdida del depósito para recurrir en caso de desestimación del recurso.
Sentencias citadas
- STS 302/2014, de 28 de mayo de 2014: Esta sentencia establece los requisitos para la validez del requerimiento de pago extrajudicial en el proceso de desahucio por falta de pago.
- STS 194/2021, de 12 de abril de 2021: Esta sentencia reitera la doctrina jurisprudencial sobre los requisitos del requerimiento de pago extrajudicial.
- STS 820/2013, de 17 de enero de 2013: Esta sentencia trata sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en los contratos de arrendamiento.
- STS 333/2014, de 30 de junio de 2014: Esta sentencia también se refiere a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.
- STS 455/2019, de 18 de julio de 2019: Esta sentencia aborda la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en casos de alteración extraordinaria de las circunstancias.
- STS 156/200, de 6 de marzo de 2020: Esta sentencia trata sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en el contexto de la crisis económica.
- STS 104/2022, de 8 de febrero de 2022: Esta sentencia se refiere a la doctrina de los actos propios en el ámbito contractual.
- STS 320/2020, de 18 de julio de 2020: Esta sentencia también trata sobre la doctrina de los actos propios.
- STS 451/2019, de 18 de julio de 2019: Esta sentencia aborda la aplicación de la doctrina de los actos propios en casos de contradicción entre la conducta anterior y posterior de una de las partes.
- STS 196/2022, de 7 de marzo de 2022: Esta sentencia analiza las diferencias entre el juicio verbal de desahucio por falta de pago y el juicio verbal de reclamación de rentas.
- STS 822/2012, de 18 de enero: Esta sentencia establece que la mera referencia a la cláusula rebus sic stantibus en el escrito de contestación no es suficiente para justificar un pronunciamiento específico sobre ella.
- STS 658/2012, 14 de noviembre: Esta sentencia establece que el ejercicio de la cláusula rebus sic stantibus requiere su formulación expresa mediante una demanda reconvencional.
- STS 292/2011, de 2 de mayo: Esta sentencia define la doctrina de los actos propios y establece los requisitos para su aplicación.
- STS 523/2010, de 22 julio: Esta sentencia se refiere a la aplicación de la doctrina de los actos propios como manifestación del principio de buena fe.
- STS 302/2004, de 21 abril: Esta sentencia establece que la doctrina de los actos propios no se aplica cuando los actos están viciados por error.
- STS 41/2000, de 28 enero: Esta sentencia también se refiere a la aplicación de la doctrina de los actos propios.
- STS de 28 de abril de 1988: Esta sentencia establece que la doctrina de los actos propios se aplica cuando la conducta anterior es inequívoca e incompatible con la conducta posterior.
