En 30 segundos
Analizamos la sentencia n.º 864/2026 de 12 de julio de 2026, dictada por la Sección 11 del Tribunal de Instancia de Zaragoza (Id Cendoj: 50297420112026100006).
Si alquilas una casa, ya sea tuya o para vivir en ella, te interesa saber qué pasa con el dinero cuando se devuelven las llaves y aparecen los temidos desperfectos.
Muchas veces, la fianza no llega para cubrir el agujero.
Aquí vemos cómo la ley presume que la casa se entregó en perfectas condiciones y por qué el que rompe, paga, a menos que logre demostrar lo contrario en el juzgado.
El origen del conflicto
La historia de siempre. Termina el alquiler y toca hacer cuentas.
Lucio y Celsa, los propietarios, se encuentran con que su inquilino, Cipriano, no solo les debe meses de renta, sino que ha dejado la casa con daños que superan con creces la fianza que entregó al principio.
Como las cuentas no cuadran y el inquilino no suelta un euro, los dueños deciden ir a los tribunales para reclamar lo que es suyo.
Los propietarios que demandaron
Lucio y Celsa llevaron a Cipriano al juzgado reclamando dos cosas muy concretas: el dinero del alquiler que no había pagado y el coste de arreglar los destrozos de la casa.
Su argumento es contundente y se apoya en los artículos 1555, 1561, 1562 y 1563 del Código Civil, además de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Dicen que entregaron la casa en buen estado y que el inquilino tiene la obligación de devolverla exactamente igual. Si hay daños, la ley presume que es culpa de quien vive allí.
Para demostrarlo, aportaron un informe de un perito detallando los daños de la vivienda y demostraron las rentas que faltaban por cobrar.
El inquilino al que llevaron al Juzgado
Cipriano era el inquilino. ¿Y cuáles fueron sus argumentos para defenderse?
Ninguno. Literalmente.
Decidió no aparecer por el juzgado, lo que en términos legales se llama estar en situación de “rebeldía”.
Al no ir, perdió la oportunidad de presentar pruebas que demostraran que los daños ya estaban antes de que él entrara a vivir o que se produjeron por el paso del tiempo y sin su culpa, que es justo lo que le exigiría el artículo 1563 del Código Civil para librarse de pagar.
Lo que decidió el Tribunal
El juez lo tuvo bastante claro.
Condenó al inquilino a pagar a los propietarios la cantidad reclamada, descontando, eso sí, la fianza que ya tenían retenida a su favor.
El fundamento de derecho clave fue la presunción de los artículos 1562 y 1563 del Código Civil.
La ley asume que el inquilino recibe la casa en condiciones de habitabilidad y, si al irse hay daños, asume automáticamente que ha sido por su culpa.
La frase que mejor representa el sentido de la sentencia es: “correspondiendo por tanto a éste (el arrendatario) la prueba de ausencia de culpa o negligencia, produciéndose una inversión de la carga de la prueba”.
Un detalle importante: el tribunal no les concedió a los dueños el IVA de los daños porque presentaron un informe pericial pero no una factura real de haber arreglado ya el desastre.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Si eres propietario en Canarias: haz siempre fotos y un inventario detallado al entregar las llaves y al recuperarlas.
Si hay daños al final del contrato, busca un buen perito.
Y recuerda, si no has arreglado el daño todavía y vas a juicio solo con un informe de valoración, puede que el juez te reste el IVA.
Si eres inquilino: revisa con lupa la casa el primer día.
Si hay algo roto o que no funciona bien, avisa por escrito inmediatamente. Si no lo haces, la ley presumirá que todo estaba perfecto y, cuando te vayas, te tocará pagarlo a ti.
Conclusión
A veces, entregar unas llaves parece el final de un problema, pero en realidad es el principio de otro.
Pelearse por una fianza, por rentas sin pagar o por daños que nadie quiere asumir quita el sueño a cualquiera.
Nosotros podemos arreglar eso.
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Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com.
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de este análisis. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Preguntas frecuentes (y sus respuestas sin rodeos)
1. ¿Puedo quedarme con la fianza si el inquilino me deja la casa hecha un desastre?
Sí, para eso está. Pero cuidado con hacerte el listo. Tienes que poder demostrar qué daños hay y cuánto cuesta arreglarlos. No vale decir “esto está feo, me lo quedo”. Fotos, peritos y facturas. Así es como se hacen las cosas para que luego no te demanden a ti.
2. Soy inquilino y la casa ya estaba medio rota cuando entré. ¿Me pueden hacer pagar ahora?
Te lo resumo rápido: si no avisaste por escrito el primer día de lo que estaba mal, la ley dice que te la dieron perfecta. Y adivina a quién le va a tocar abrir la cartera. La próxima vez, revisa hasta debajo de las alfombras y deja constancia por correo electrónico o, si la cosa se pone fea, por burofax.
3. ¿Cuánto cuesta que me miren los papeles?
60 €.
4. He visto abogados que dan la primera consulta gratis, ¿por qué ustedes cobran 60 €?
Buena pregunta. Ve a los de gratis. En serio, hazlo. Siéntate en su despacho. Te dirán a todo que sí, te dorarán la píldora y antes de que te des cuenta tendrás delante un presupuesto para ir a juicio que te costará un dineral. Y a lo mejor, ni tenías caso. Nosotros cobramos 60 € por estudiar tus papeles y decirte la verdad. Si no hay caso, te vas a casa con 60 € menos, pero con miles de euros ahorrados. Si superas la prueba gratuita y quieres a alguien que no te venda humo para meterte en un pleito inútil, escríbenos.
