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Analizamos la sentencia n.º 1374/2024, de 21 de octubre, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012024101317 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo establece un criterio relevante sobre la extinción de los contratos de alquiler de inmuebles no inscritos en el Registro de la Propiedad, cuando la propiedad se transmite mediante dación en pago. La resolución revoca los fallos anteriores, y estima la petición de desahucio.
La postura de la parte demandante (adquirente de las propiedades)
La parte demandante, una entidad que adquirió un conjunto de fincas, inició un procedimiento de desahucio por precario contra los ocupantes de las propiedades adquiridas.
La base de su reclamación radicaba en que los contratos de arrendamiento que supuestamente legitimaban la ocupación no estaban inscritos en el Registro de la Propiedad. De este modo, argumentó que, al haber adquirido las fincas a través de un proceso de liquidación concursal mediante dación en pago, y no constando la inscripción de los arrendamientos, dicha adquisición debía equipararse a una enajenación forzosa, lo que, conforme a la ley, implicaría la extinción de los contratos de arrendamiento no inscritos.
En consecuencia, al no existir un título válido y oponible frente al nuevo propietario inscrito, la ocupación de las fincas constituía una situación de precario, justificando así la acción de desahucio instada.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó su demanda. Esta sentencia fue recurrida y la Audiencia Provincial, confirmó la sentencia anterior, por lo que se presentó recurso de casación ante el Tribunal Supremo para establecer una interpretación que favoreciera su derecho a recuperar la posesión de los inmuebles adquiridos.
La postura de las partes demandadas (arrendatarios)
Las partes demandadas, los ocupantes de las fincas, se opusieron a la demanda de desahucio presentada por la entidad adquirente.
Su defensa se fundamentó en la existencia de contratos de arrendamiento que, a su entender, les otorgaban un título legítimo para la ocupación de los inmuebles.
Argumentaron que la transmisión de la propiedad de las fincas a la parte demandante, a pesar de producirse en el contexto de un procedimiento concursal, no se ajustaba a los supuestos específicos de enajenación forzosa previstos en la legislación de arrendamientos urbanos que implican la extinción automática del contrato de arrendamiento no inscrito.
Los demandados defendieron que, en virtud de la normativa aplicable en el momento de la celebración de los contratos y la transmisión de la propiedad, la adquirente de una finca arrendada no inscrita solo podía subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento estaba inscrito con anterioridad a la transmisión.
No obstante, si el arrendamiento no estaba inscrito, la adquirente tenía la opción de dar por terminado el contrato, pero concediendo al arrendatario un plazo legal para la desocupación y, potencialmente, debiendo indemnizarle por los daños y perjuicios causados.
Por lo tanto, según su interpretación, la situación no era de precario, sino que estaban amparados por los contratos de arrendamiento existentes, aunque no estuvieran inscritos.
En sus escritos de contestación a la demanda, las diferentes representaciones procesales de los demandados solicitaron la desestimación íntegra de la demanda de desahucio, con expresa imposición de las costas a la parte actora. Tras la sentencia de primera instancia que les fue favorable al desestimar la demanda, se opusieron al recurso de apelación interpuesto por la demandante y, posteriormente, se opusieron al recurso de casación presentado ante el Tribunal Supremo, alegando, entre otros motivos, la inadmisibilidad del recurso por no justificar el interés casacional.
La decisión judicial
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, tras analizar los motivos del recurso y la oposición de las partes demandadas, procedió a unificar su doctrina respecto a la interpretación de las normas aplicables.
El Alto Tribunal considera que la cuestión litigiosa central radica en determinar si la adquisición de la propiedad de las fincas por la vía de la dación en pago en sede concursal debe considerarse incluida en los supuestos de enajenación forzosa que, según la ley, provocan la extinción del arrendamiento no inscrito.
El Tribunal Supremo, al interpretar la normativa aplicable por razones temporales, concluye que el listado de causas de resolución del derecho del arrendador con extinción del arrendamiento contenido en la ley no tiene carácter exhaustivo.
Señala que el término “resolución del derecho del arrendador” debe entenderse como la desaparición del derecho que permitía arrendar, por un acto ajeno a la voluntad del arrendador original. En este contexto, la dación en pago en un proceso concursal, aunque sea una alternativa a la ejecución forzosa, cumple una función similar y se produce en el marco de un procedimiento de apremio con aprobación judicial.
Por lo tanto, el Tribunal Supremo considera que la dación en pago autorizada judicialmente en sede concursal es funcionalmente similar a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, y debe ser equiparada a los supuestos que implican la extinción del arrendamiento no inscrito.
En consecuencia, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa y anula la sentencia de la Audiencia Provincial, y asumiendo la instancia, estima el recurso de apelación de la parte demandante y revoca la sentencia del Juzgado de Primera Instancia.
Finalmente, estima la demanda de desahucio formulada por la parte demandante contra los ocupantes de las fincas. Respecto a las costas, el Tribunal Supremo decide no imponer expresamente las costas de casación ni las de ambas instancias, dado que se trata de un caso jurídicamente dudoso sobre el que no existía jurisprudencia previa de la Sala.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículo 14 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su redacción dada por la Ley 4/2013.
- Artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH).
- Artículo 1571 del Código Civil (CC).
- Artículo 13 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su redacción dada por la Ley 4/2013.
- Artículos 155.4 y 188 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal (LC)
- Artículos 148 y 149 del Texto Refundido de la Ley Concursal (TRLC).
- Artículo 7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- Artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- Artículo 9.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- Artículo 250.1.2º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Sentencias citadas
- Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Orihuela n.º 179/2022, de 20 de junio. Primera resolución judicial del caso.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante (Sección 9.ª) n.º 104/2023, de 24 de febrero. Resolución en segunda instancia.
- Auto del Tribunal Supremo 554/2024.
- Sentencias del Tribunal Supremo 577/2020, de 4 de noviembre; 109/2021, de 1 de marzo; y 379/2021, de 1 de junio.
