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Analizamos la Sentencia n.º 234/2018, de 13 de abril, dictada por la Sección 4 de la Iltma. Audiencia Provincial de Barcelona, Id Cendoj: 08019370042018100217 (puede descargar aquí la sentencia):
Un arrendatario solicita la devolución de la fianza al finalizar el contrato de alquiler, mientras que el arrendador se niega a devolverla y solicita una indemnización por desperfectos en el inmueble. El tribunal considera que la acción no ha prescrito y que el arrendador no renunció a reclamar los desperfectos, pero solo admite parcialmente la reclamación del arrendador, limitando la indemnización a los desperfectos probados.
La postura de la parte demandante
El arrendatario solicita la devolución de la fianza de 1.300 euros, alegando que ha cumplido con todas sus obligaciones contractuales y que el arrendador debe devolverla con los intereses legales desde la finalización del contrato, que tuvo lugar el 29 de mayo de 2014.
El arrendatario argumenta que el arrendador no puede reclamar los desperfectos porque la acción ha prescrito, ya que el plazo de 30 días establecido en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha transcurrido. Además, alega que la acción también habría prescrito según el artículo 1902 del Código Civil (CC) en relación con el artículo 1968.2 del CC.
El arrendatario también defiende que el arrendador renunció a reclamar los desperfectos en un burofax enviado el 20 de octubre de 2015, en el que se indicaba que no se reclamarían cantidades que excedieran la fianza.
La postura de la parte demandada
El arrendador se niega a devolver la fianza y reconviene (reclama en el mismo procedimiento) al arrendatario, alegando que este causó desperfectos en el inmueble durante el arrendamiento. El arrendador solicita una indemnización de 2.198,93 euros por los desperfectos, cantidad que se desglosa en varios conceptos:
- Sustitución de la nevera: 517 euros
- Sustitución del lavavajillas: 490 euros
- Limpieza y pintura: 650 euros
- Lampista: 125 euros
- Carpintero: 269 euros
- Sustitución de apliques, foco y grifo: 147,93 euros
El arrendador argumenta que el arrendatario es responsable de los desperfectos según el artículo 1563 del Código Civil (CC) y que, al no haberlos reparado, debe asumir el coste de los mismos.
La decisión judicial
El tribunal estima parcialmente la demanda del arrendatario y la reconvención del arrendador.
En primer lugar, el tribunal desestima los argumentos del arrendatario sobre la prescripción de la acción, señalando que el artículo 36 de la LAU no establece un plazo de caducidad para reclamar desperfectos y que la acción tampoco ha prescrito según el Código Civil, ya que el plazo aplicable es de tres años según el artículo 121.21.d del Código Civil de Cataluña (CCC).
En segundo lugar, el tribunal rechaza el argumento del arrendatario sobre la renuncia del arrendador a reclamar los desperfectos, interpretando que la oferta del arrendador de no reclamar el exceso sobre la fianza estaba condicionada a que el arrendatario no la reclamara.
En tercer lugar, el tribunal analiza cada uno de los conceptos de la indemnización reclamada por el arrendador y admite solo algunos de ellos. Considera que la sustitución de la nevera no es imputable al arrendatario, ya que este ya la había pagado en su momento, y que la sustitución del lavavajillas es responsabilidad del arrendador según el artículo 21 de la LAU.
El tribunal tampoco acepta los gastos de limpieza y pintura, ya que considera que son necesarios para volver a alquilar la vivienda y no son imputables al arrendatario, salvo en casos de vandalismo o suciedad extrema.
En cuanto a los gastos de lampista, el tribunal solo admite los relativos a la reparación del parquet de la cocina y a pequeños arreglos realizados por el carpintero, que no pudieron ser advertidos en la visita de inspección.
En definitiva, el tribunal condena al arrendador a devolver la fianza, pero descuenta el importe de los desperfectos que se consideran probados, que asciende a 269 euros. No se hace pronunciamiento sobre las costas procesales.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
- Artículo 1902 del Código Civil (CC)
- Artículo 1968.2 del Código Civil (CC)
- Artículo 121.21.d del Código Civil de Cataluña (CCC)
- Artículo 1562 del Código Civil (CC)
- Artículo 1563 del Código Civil (CC)
- Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
- Artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
- Artículo 1564 del Código Civil (CC)
Sentencias citadas
- No se citan sentencias específicas en el texto.
