En 30 segundos: ¿Por qué es importante el Preámbulo de la LAU?
La ley del alquiler es aburrida. Mi padre y yo lo sabemos, llevamos años aplicándola en los juzgados de toda Canarias. Pero si tienes un piso alquilado o vives en uno, es importante entender las reglas del juego. Hoy empezamos una serie nueva, si haces clic aquí, puedes leer nuestro primer artículo de esta serie, sobre la Ley de Alquiler Traducida.
Estamos traduciendo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Pieza a pieza. Sin palabras raras. Empezamos por el principio: el Preámbulo. O lo que es lo mismo: en qué estaban pensando cuando escribieron esta ley y de dónde venimos.
Link oficial
Puedes leer la versión oficial y aburrida del BOE si haces clic aquí.
El objetivo de la Ley de 1994: buscando el equilibrio entre inquilino y propietario
El Preámbulo de la LAU de 1994 es, básicamente, una confesión.
Los legisladores admiten que la ley anterior (la de 1964) era un desastre que congeló los alquileres de por vida (“Renta antigua”), arruinando a propietarios. Y admiten que el intento de arreglarlo en 1985 (el Decreto Boyer) fue otro desastre que creó inestabilidad total con contratos basura de un año.
Así que este texto sienta las bases de lo que tenemos hoy (o lo que intentamos tener): un equilibrio. Busca que el inquilino tenga estabilidad (mínimo 5 años) y que el propietario pueda recuperar su piso o actualizar la renta sin perder dinero.
Esa es la teoría. La práctica, como vemos cada día en el despacho, es otra historia.
Historia del alquiler en España: de la “Renta Antigua” al Decreto Boyer
Para entender por qué tu contrato de alquiler es como es, tienes que mirar atrás.
Mi padre siempre me cuenta historias de clientes que venían al despacho en los 80. Tenían inquilinos pagando 500 pesetas (3 euros) por un piso en pleno centro. No podían echarlos. No podían subirles el precio.
Eso era la Ley de 1964. Protegía tanto al inquilino que acabó matando el mercado. Nadie quería alquilar.
Luego vino el Decreto de 1985. El péndulo se fue al otro lado. Libertad absoluta. Podías hacer contratos de 6 meses. ¿Resultado? Los alquileres subieron como la espuma y las familias vivían con la maleta en la puerta.
El punto medio del 94
El texto que analizamos hoy, el Preámbulo de la Ley 29/1994, dice: “Ni tanto, ni tan calvo”.
Establece que hace falta proteger al inquilino, pero sin arruinar al propietario. Reconoce que si alquilar no es rentable, no habrá casas en el mercado. Y si no hay casas, los precios suben. Es economía básica, aunque a veces parece que se nos olvida.
Claves del Preámbulo: diferencias entre vivienda y uso distinto
Aquí es donde mucha gente mete la pata.
La ley hace una distinción brutal que se mantiene hasta hoy. Y el Preámbulo lo deja clarísimo.
Arrendamiento de vivienda
Es para vivir. Es tu hogar. Aquí la ley es “paternalista” (tuitiva, dicen ellos). Te protege aunque tú no quieras. No puedes pactar cosas que vayan contra tus derechos mínimos.
Uso distinto de vivienda
Aquí entra todo lo demás. Locales comerciales, oficinas, y ojo…El alquiler de temporada.
En el segundo grupo, reina la libertad de pacto. Si tú y el dueño firman que tienes que bailar la macarena el día 5 de cada mes para pagar la renta, pues a bailar.
Muchos propietarios intentan colar un alquiler de vivienda permanente como si fuera “de temporada” para saltarse las normas. El Preámbulo ya advertía que esto son realidades económicas distintas. No hagas trampas. Los jueces (que también nos leen, saludos Señorías) se las saben todas.
La duración mínima del contrato: la regla de los 5 años
El Preámbulo introduce algo que cambió el mercado: el plazo mínimo de 5 años.
Dice el texto:
“Se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares”.
Esto es clave. Aunque firmes por un año, si es tu vivienda habitual, tienes derecho a quedarte hasta cinco. El propietario no puede echarte antes (salvo que necesite la casa para él, pero eso tiene mucha letra pequeña que veremos otro día).
El legislador pensó: 5 años es tiempo suficiente para que una familia eche raíces, pero no tanto como para que el propietario sienta que ha perdido su casa para siempre.
La Fianza en la LAU: obligatoriedad y depósito en Canarias
El Preámbulo toca otro tema que genera mil correos a nuestra bandeja de entrada: la fianza.
Confirma que es obligatoria. No es un capricho del casero. Y dice algo interesante: permite a las Comunidades Autónomas (como aquí en Canarias) exigir que se deposite ese dinero en un ente público.
¿Por qué? El texto lo dice sin tapujos: para financiar políticas de vivienda con los rendimientos de ese dinero.
Si eres propietario y no depositas la fianza en el organismo correspondiente de Canarias, te puedes buscar un lío.
El fin de la Renta Antigua y las disposiciones transitorias
Gran parte de este texto larguísimo se dedica a explicar cómo demonios desmontar los contratos de 1964 sin que haya una revolución social.
Es lo que llaman las “Disposiciones transitorias” (que ya tocaremos). Pero la filosofía es:
-
Hay que actualizar esas rentas ridículas poco a poco.
-
Hay que acabar con el derecho de subrogación eterno (que el piso pase del abuelo, al hijo, al nieto…).
El objetivo era desbloquear el mercado. Mi padre y yo todavía gestionamos la extinción de algunos de estos contratos antiguos. Son batallas legales duras, donde se mezcla el derecho con el drama familiar.
Conclusión: seguridad vs rentabilidad
El Preámbulo de la LAU de 1994 no es solo historia. Es el cimiento sobre el que pisamos. Nos dice que el alquiler es un tira y afloja constante entre seguridad (para el inquilino) y rentabilidad (para el propietario).
Si inclinas la balanza demasiado hacia un lado, el sistema se rompe.
Entender esto es vital antes de firmar nada. Porque una vez que firmas, ya no vale decir “yo no sabía”.
En el próximo artículo vamos a entrar en terreno pantanoso: ¿Cómo diferenciar un alquiler de vivienda habitual de uno de temporada y evitar que te estafen? Es la pregunta número uno que recibimos ahora mismo con el boom turístico en las islas.
Si tienes un contrato delante y te tiembla el pulso, o si tienes un inquilino que te está dando dolores de cabeza, no improvises. Escríbenos. Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
