En 30 segundos
Ya conoces la famosa frase que se atribuye a Albert Einstein: «Locura es hacer lo mismo una y otra vez y esperar resultados diferentes».
Si aplicamos esto al mercado del alquiler en España, el resultado es claro: llevamos años instalados en una locura legislativa que ha producido un pánico jamás visto en el mercado inmobiliario.
En este artículo intentaremos darte los datos de por qué la política de vivienda española está siendo un fracaso absoluto, y quiénes son los expertos a los que hay que seguir para tratar de arreglar esto.
Esto se arregla con una buena ley. O no.
Desde 2019, se han aprobado, entre otras, las siguientes normas, en materia de vivienda:
- Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
- Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
- Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.
- Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
- Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025.
- Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
- Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía.
- Resolución de 14 de marzo de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se determina el sistema de índices de precios de referencia a los efectos de lo establecido en el artículo 17.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
- Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, por el que se aprueban medidas urgentes en materia económica, de transporte, de Seguridad Social, y para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad.
- Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán.
- Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Y seguro que me dejo alguna atrás…
Si eres uno de los valientes que ha llegado hasta aquí, se ve que te interesa el tema.
Muchos pensarán que la aprobación de todas estas normas no ha servido para nada. Pero se equivocan.
Estos 924 folios del BOE (sí, NOVECIENTOS VEINTICUATRO FOLIOS), han conseguido esto de aquí:
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OCTUBRE DE 2023: La oferta de alquiler cae un 30% desde que llegó la Ley de Vivienda. Esta noticia recoge datos de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) tras los primeros meses de aplicación de la norma, señalando la retirada de viviendas al finalizar los contratos y el aumento de la autogestión para evitar agencias.
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MAYO DE 2025. El alquiler de larga duración cae más de un 50% con la Ley de Vivienda. Esta noticia documenta el impacto a los dos años de la aprobación de la Ley de Vivienda, reflejando cómo la contracción del stock de larga estancia se agravó drásticamente en los principales mercados.
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ABRIL DE 2026. Un 25% de las casas de grandes propietarios dejarán de ser de alquiler y se venderán a particulares. Esta noticia analiza el movimiento de fondos y grandes tenedores, quienes optan por liquidar sus carteras hacia la compraventa tradicional debido a la búsqueda de mayor rentabilidad y a los topes de rentas.
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MAYO DE 2026. Tres años de la Ley de Vivienda: alquiler un 31% más caro y una caída de oferta del 30%. Esta noticia recoge un balance estadístico a tres años de la entrada en vigor de la ley, constatando la caída consolidada de la oferta y su correlación directa con la escalada generalizada de precios.
Entonces, ¿cómo lo arreglamos?
En mi casa, yo no soy un manitas. Lo reconozco.
De lo que sé, y un poco, es de procedimientos judiciales. Mi extraña pasión es leer y analizar las sentencias que van dictando juzgados y audiencias provinciales.
Por eso, cuando en casa se rompe algo, llamamos al que sabe.
Seguro que has montado un mueble de Ikea alguna vez. Si eres como yo, te atreves con los sencillos, con la mesita de noche, algún mueble para guardar los zapatos…Pero cuando la cosa se complica y sacas de la caja esa estantería enorme para el salón, lo mejor es llamar a un profesional.
«Si solo es un mueble de Ikea, Andrés, y además viene con instrucciones».
Sí, sí. Pero las cuatro horas sudando sangre con la llave allen en la mano, no te las quita nadie. Y encima, cuando terminas, hay una puerta que no cierra bien, o te das cuenta de que el dichoso mueble cojea.
Pues con el alquiler en España pasa exactamente igual, pero a lo grande y destrozando muchas vidas por el camino.
Si estuviera gobernando otro, estaríamos peor.
Lo triste de todo esto es que da exactamente igual el partido político que gobierne.
Los que redactan este tipo de normas, no lo hacen bien. No saben hacerlo bien.
Y aquí es donde entra el Profesor Sergio Nasarre. Para nosotros, si hay alguien en este país que sabe cómo enderezar este desastre, es él.
Catedrático de Derecho Civil, fundador de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili, se ha curtido investigando (entre otras) en la Universidad de Cambridge, ha sido Magistrado en la Audiencia Provincial de Tarragona durante casi 15 años. Y, por si fuera poco, es al que llaman desde la Comisión Europea o desde el Parlamento Europeo cuando necesitan a alguien que de verdad entienda cómo funcionan los desahucios, las hipotecas y el mercado de la vivienda a nivel internacional.
Alguien que le ha dedicado su vida entera a esto. Y no es el clásico teórico encerrado en un despacho. Es un experto accesible, dispuesto a ayudar, que se recorre congresos, del que hay muchas charlas magistrales en YouTube y que publica artículos que explican la realidad sin anestesia.
Por eso, el verdadero mensaje que queremos transmitir con este artículo va directo para los políticos.
Llamen a alguien que pueda arreglar esto. Sigan las medidas que propone el Profesor Nasarre (derogar normas inútiles, crear seguridad jurídica, impulsar modelos como la propiedad compartida o la propiedad temporal,…).
Nosotros no somos especialistas en crear normas. Nosotros nos dedicamos a defender los intereses de propietarios e inquilinos en los juzgados.
Pero lo que vemos cada día en el despacho es verdaderamente desgarrador.
Mi padre lleva casi 60 años pisando los juzgados. Más de medio siglo. Y siempre lo dice: nunca había visto nada igual.
Yo no llevo tanto, solo desde 2008. Pero en estos últimos 7 años he visto cómo el alquiler se ha convertido en un auténtico drama en España. Y cada vez va a peor.
Como dice el Profesor Nasarre, habría que derogar el 95% de las normas aprobadas en materia de vivienda.
Escuchen a los que saben.
Gobierne quien gobierne, que no se aventure a ser creativo con el BOE.
Si quieren dejar de destrozar vidas, llamen a los que saben.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de este análisis y autor del libro “Mi casero, mi novia y mi contrato de alquiler”, una guía práctica nacida para desmontar los mitos del mercado inmobiliario.
Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
