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En este artículo te contamos lo que son las Zonas de Mercado Residencial Tensionado y cómo actuar si tu contrato se encuentra afectado. A través de este enlace puede consultar las zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
El concepto de Zona de Mercado Residencial Tensionado
El concepto de Zona de Mercado Residencial Tensionado (en adelante, ZMRT), se encuentra recogido en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y pretende ser una herramienta regulatoria destinada a corregir los posibles desequilibrios existentes en el mercado del alquiler de vivienda.
Su esencia radica en la identificación de áreas geográficas específicas donde se constata una diferencia acentuada entre la oferta y demanda de vivienda, manifestada principalmente en un nivel de precios de alquiler excesivamente elevado en relación con la capacidad económica de los hogares locales, o en una dinámica de crecimiento de precios que dificulta el acceso a una vivienda asequible.
El objetivo principal de la declaración de una ZMRT es la articulación de un conjunto de medidas de contención de precios del alquiler, el fomento del incremento de la oferta de vivienda social y, en última instancia, la salvaguarda de los derechos de los arrendatarios, con particular énfasis en aquellos colectivos vulnerables económicamente.
Esta intervención estatal representa un cambio de paradigma en un mercado tradicionalmente regulado por las dinámicas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la interacción libre entre oferta y demanda. La premisa subyacente es que, en determinadas circunstancias y localizaciones, el libre mercado inmobiliario no garantiza el acceso a una vivienda en condiciones de asequibilidad, lo que, según el texto legal, justifica una acción regulatoria decidida que module el derecho de propiedad en aras de su función social.
Marco Normativo: La Ley 12/2023 y sus Disposiciones Clave
Como anticipamos en el apartado anterior, el pilar normativo que instaura y regula la figura de las ZMRT es la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Esta ley establece el marco general de las políticas de vivienda en España, con un enfoque central en la garantía de acceso a una vivienda digna y adecuada.
Dentro de este cuerpo legal, el artículo 18 se erige como la disposición cardinal que define el concepto de ZMRT y que establece el procedimiento y las condiciones para su declaración formal por parte de la Administración pública competente. Este artículo detalla los indicadores objetivos que justifican tal declaración y los pasos a seguir por las Comunidades Autónomas, que son las administraciones con competencia para iniciar y tramitar este tipo de expedientes.
Es necesario subrayar que la Ley 12/2023 no se limita a la creación de la ZMRT, sino que introduce modificaciones sustanciales en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Estas reformas, articuladas principalmente a través de la Disposición Final Primera de la Ley 12/2023, son las que materializan los efectos prácticos de la declaración de una ZMRT, especialmente en lo referente a la limitación de los precios del alquiler y otras condiciones contractuales.
Por tanto, la regulación de las ZMRT trasciende el mencionado artículo 18, proyectándose directamente sobre la normativa arrendaticia y afectando directamente a la configuración de los contratos de alquiler de vivienda.
Criterios de declaración de una zona como “tensionada”
Para la declaración de una zona como “de mercado residencial tensionado”, el artículo 18 de la Ley 12/2023 exige la concurrencia de, al menos, una de las siguientes circunstancias objetivas en el ámbito territorial delimitado:
- Carga excesiva del coste de la vivienda: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, sumando los gastos y suministros básicos (como agua, energía, telecomunicaciones y comunidad), supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares de dicha zona. Este criterio identifica áreas donde el esfuerzo económico para acceder a la vivienda es desproporcionado.
- Crecimiento desproporcionado de precios: que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la potencial declaración un porcentaje de crecimiento acumulado que sea, como mínimo, 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del Índice de Precios al Consumo (IPC) de la Comunidad Autónoma correspondiente durante ese mismo período. Este criterio se focaliza en la evolución reciente de los precios, detectando aumentos de precios significativamente por encima de la inflación general.
La concurrencia de cualquiera de estos requisitos habilita a la Administración para iniciar el procedimiento de declaración. Una vez declarada, la condición de ZMRT posee una vigencia inicial de tres años, prorrogable anualmente si las circunstancias que motivaron la declaración persisten. La aplicación de estos criterios cuantitativos busca objetivar el proceso de declaración, reduciendo la discrecionalidad administrativa, si bien su implementación práctica requiere de datos fiables y desagregados.
Ventajas e inconvenientes de la declaración de zona de mercado residencial tensionado
La declaración de una ZMRT conlleva consecuencias directas para los principales actores del mercado del alquiler: los arrendatarios y los arrendadores. Estas implicaciones se perciben como ventajas o inconvenientes en función de la posición de cada parte.
Para los arrendatarios (inquilinos):
- Limitación de la renta en nuevos contratos: para los pequeños propietarios, la renta del nuevo contrato no podrá exceder, con carácter general, la del contrato anterior, una vez aplicada la actualización anual (artículo 17.6 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos). Para los grandes tenedores y viviendas no alquiladas en los últimos cinco años, la renta estará limitada por el sistema de índices de referencia de precios (artículo 17.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).
- Prórrogas extraordinarias del contrato: al finalizar el contrato, el inquilino podrá solicitar prórrogas extraordinarias por plazos anuales, hasta un máximo de tres años, manteniendo las mismas condiciones contractuales (artículo 10.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos).
- Mayor estabilidad y previsibilidad: estas medidas buscan ofrecer seguridad contractual y económica a los inquilinos, permitiendo una planificación a largo plazo de su proyecto de vida.
No obstante, existen inconvenientes potenciales, como la posible reducción de la oferta de vivienda en alquiler si la regulación desincentiva a los propietarios, lo que podría dificultar la búsqueda de vivienda a pesar de los topes de precios.
Para los arrendadores (propietarios):
- Incentivos fiscales en el IRPF: la ley contempla bonificaciones fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), como una posible reducción de hasta el 90% sobre el rendimiento neto del alquiler si se firma un nuevo contrato con una rebaja del 5% o más respecto al anterior. También se prevén incentivos por obras de rehabilitación o mejora energética (Disposición final segunda de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda)
- Limitaciones en la fijación de la renta: los arrendadores ven restringida su capacidad para establecer libremente la renta, especialmente si son considerados “grandes tenedores” (titulares de cinco o más viviendas urbanas de uso residencial en la ZMRT, o diez o más en una zona no declarada ZMRT), según lo establecido en el artículo 17.6 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Obligación de aceptar prórrogas extraordinarias: Los arrendadores pueden verse obligados a aceptar las prórrogas extraordinarias de sus inquilinos según lo establecido en el artículo 10.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Mayor carga administrativa: se imponen nuevas obligaciones informativas de colaboración y suministro de información según lo establecido en el artículo 19 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
- Incertidumbre regulatoria y posible impacto en la rentabilidad: existe una preocupación generalizada sobre un escenario de mayor incertidumbre regulatoria que podría afectar negativamente la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias.
Conclusión
La introducción de las ZMRT en el ordenamiento jurídico español mediante la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda representa un intento legislativo para tratar de abordar los desafíos del acceso a la vivienda en alquiler. Esta figura permite a las Administraciones competentes intervenir el mercado mediante la aplicación de medidas como la limitación de las rentas, la promoción de prórrogas contractuales extraordinarias y la imposición de nuevas obligaciones a los arrendadores, especialmente a los grandes tenedores.
El objetivo primordial, cuya efectividad no parece conseguirse, garantizar el acceso a una vivienda asequible y proteger a los inquilinos, especialmente a los más vulnerables. No obstante, la implementación de esta herramienta no está exenta de desafíos y ha generado un intenso debate.
Las principales preocupaciones se centran en la posible contracción de la oferta de vivienda en alquiler si los propietarios perciben un entorno regulatorio excesivamente restrictivo o poco rentable, la complejidad administrativa de la gestión de estas zonas y el impacto real sobre la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias.
La experiencia acumulada, principalmente en Cataluña y País Vasco, será crucial para evaluar la efectividad real de estas medidas. Se requiere un análisis profundo y sostenido en el tiempo para extraer conclusiones definitivas sobre la moderación de los precios del alquiler y la consecución de los objetivos sin generar efectos adversos desproporcionados. Un aspecto crítico para el éxito a largo plazo no reside únicamente en la capacidad de contener los precios a corto plazo, sino en su habilidad para estimular un aumento de la oferta de vivienda asequible. Las medidas de control de rentas, por sí solas, difícilmente resolverán el problema estructural de escasez de vivienda.
En cuanto a las perspectivas futuras, es previsible que el debate sobre la conveniencia y los efectos de las ZMRT persista. La posible extensión a otras Comunidades Autónomas, el desarrollo y aplicación de los nuevos índices de referencia para la actualización de las rentas, y la evolución de la jurisprudencia en relación con los aspectos más controvertidos de la ley, marcarán la agenda de la política de vivienda en los próximos años.
La adaptación de la normativa y de las políticas públicas a la luz de la evidencia empírica será fundamental para asegurar el avance hacia la consecución del derecho a una vivienda digna y adecuada para toda la ciudadanía.
En nuestra opinión, para haber llevado a cabo una modificación tan importante sobre el marco legal de los arrendamientos urbanos en España, era necesario haber contactado con profesionales autorizados en la materia (Catedráticos de Derecho Civil, Jueces, y otros profesionales del Derecho), cuyas primeras impresiones no están a favor de los cambios realizados, sino más bien, todo lo contrario: