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Analizamos la sentencia n.º 294/2026 de 2 de julio de 2026, dictada por la Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid (Id Cendoj: 28079370132026100286).
Firmar un contrato de alquiler no significa que todo lo que pone en ese papel sea ley.
Muchos propietarios creen que pueden saltarse la duración mínima del contrato poniendo excusas, como que van a poner la casa a la venta.
A la vez, muchos inquilinos hacen las maletas asustados porque “es lo que firmaron”.
Esta resolución nos cuenta por qué la ley es un escudo impenetrable frente a las cláusulas trampa que algunos se inventan para echar a la gente de sus casas antes de tiempo.
El origen del conflicto
Flora tiene un piso y decide ponerlo en alquiler.
Pero Flora quiere tener la sartén por el mango. Así que, a la hora de redactar el contrato, mete una cláusula muy específica para cubrirse las espaldas.
En el documento pone que el alquiler dura un solo año. Y que, cuando pase ese año, la prórroga obligatoria que marca la ley no se aplicará.
¿El motivo que da?
Que Flora va a poner el piso a la venta.
Juan Ramón, el inquilino, firma. Acepta por escrito que tendrá que irse sin rechistar y sin pedir ni un euro de indemnización cuando la dueña quiera vender.
Pasa el año.
Flora quiere su piso libre y Juan Ramón dice que de ahí no se mueve, así que Flora lo lleva directo al Juzgado.
La propietaria que demandó
Flora se plantó en el Juzgado de Fuenlabrada con su contrato firmado.
Su argumento era tan sencillo como contundente: la libertad de pactos.
Decía: “Oiga, que este señor lo sabía antes de entrar. Que firmamos una cláusula, la Segunda párrafo III, donde él aceptaba expresamente que al año la vivienda se ponía en venta y renunciaba a la prórroga de la ley”.
Se basaba en que si dos adultos firman un acuerdo donde uno renuncia a un derecho, eso tiene que cumplirse.
El inquilino al que llevaron al Juzgado
Juan Ramón no hizo las maletas.
Contrató a un abogado y se defendió con el arma más dura que tienen los inquilinos: la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Su argumento fue que la ley está por encima de los inventos de los contratos. Tras la reforma del Real Decreto-ley 7/2019, la ley dice que si eres persona física, el alquiler se prorroga obligatoriamente hasta los 5 años si el inquilino quiere quedarse.
Y lo más importante: sacó a pasear los artículos 4.1 y 6 de la LAU, que dicen básicamente que cualquier cláusula que perjudique al inquilino quitándole derechos irrenunciables, es nula. Es decir, que no existe.
Lo que decidió el Tribunal
El juez de primera instancia le dio la razón a Juan Ramón.
Flora, enfadada, apeló.
Y la Audiencia Provincial de Madrid le volvió a dar la razón al inquilino, desestimando la demanda de la propietaria con condena en costas.
El tribunal fue tajante. El artículo 6 de la LAU dice que son nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas tuitivas (protectoras) de la ley.
Tú no puedes obligar a un inquilino a renunciar por adelantado a sus 5 años de tranquilidad.
El fundamento de derecho clave es que la autonomía de la voluntad está limitada en el alquiler de vivienda.
La frase que sentencia el caso y que debes grabarte a fuego es: “lo que no cabe es la exclusión ab initio de la aplicación de una norma legal de carácter imperativo”.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Si eres propietario y estás alquilando en Las Palmas o en cualquier otra isla: cuidado con jugar a ser creativo redactando contratos.
Poner que vas a vender el piso no te sirve absolutamente de nada para saltarte los 5 años de rigor.
Ojo, recuperarlo para vivir tú (o un familiar de primer grado) es otra historia distinta.
Pero si el motivo es vender, el inquilino se queda, y si logras vender, vendes la casa con el inquilino dentro.
Si eres inquilino: que sepas que el papel lo aguanta todo, pero los jueces, no.
Si en su día firmaste una renuncia a tus derechos de duración del contrato antes de entrar a vivir, para el juez esa cláusula es completamente invisible.
Tienes derecho a tus años de contrato, siempre y cuando pagues tu renta religiosamente y cuides la casa.
Conclusión
A veces, por ahorrarte la revisión de un contrato, acabas metido en un pleito de años perdiendo dinero en costas judiciales.
O yéndote de tu casa cuando no tenías por qué hacerlo.
Si tienes un lío parecido con tu contrato de alquiler, escríbenos. Podemos ayudarte con eso.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com.
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de este análisis. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Preguntas frecuentes de los que firman sin mirar (o mirando)
1. ¿Entonces puedo firmar la barbaridad que me dé la gana que luego el juez me salva la vida?
Tampoco te vengas arriba. El juez anula lo que va contra los derechos irrenunciables marcados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, como por ejemplo los plazos mínimos para vivir. Pero si firmas que pagas 1.500 euros al mes por un semisótano en Las Palmas, los vas a tener que pagar. No somos niños, lo que se firma obliga, salvo que la ley diga de forma expresa que te están quitando derechos intocables.
2. Y si en vez de venderla, necesito la casa para irme a vivir yo o mi hijo, ¿tampoco puedo echar al inquilino?
Cuidado aquí, no mezclemos peras con manzanas. La sentencia de la que hablamos tumba la trampa de “necesito echarte para vender el piso”. Pero si tú, como propietario, de verdad te quedas en la calle y necesitas la vivienda para vivir tú, tu exmujer tras un divorcio, o tus hijos, la ley sí te abre una puerta. Eso sí, tiene que haber pasado el primer año de contrato, tienes que haberlo puesto en el contrato y tienes que avisar con al menos dos meses de antelación. Y más te vale que sea verdad y que tú o tu familia ocupen la casa en tres meses. Porque si resulta que era un farol para echar al inquilino y meter a otro pagando más, la indemnización que le vas a tener que pagar al primero le va a dar para unas buenas vacaciones.
3. ¿Cuánto cuesta que me miren los papeles?
60 €.
4. He visto abogados que dan la primera consulta gratis, ¿por qué ustedes cobran 60 €?
Buena pregunta. Ve a los de gratis. En serio, hazlo. Siéntate en su despacho. Te dirán a todo que sí, te dorarán la píldora y antes de que te des cuenta tendrás delante un presupuesto para ir a juicio que te costará un dineral. Y a lo mejor, ni tenías caso. Nosotros cobramos 60 € por estudiar tus papeles y decirte la verdad. Si no hay caso, te vas a casa con 60 € menos, pero con miles de euros ahorrados. Si superas la prueba gratuita y quieres a alguien que no te venda humo para meterte en un pleito inútil, escríbenos.
