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Analizamos la Sentencia n.º 316/2022, de 20 de abril, dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012022100324 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo ha resuelto un caso de alquiler de local comercial en el que se discutía la validez de la resolución del contrato por parte del arrendatario debido a la denegación de la licencia de actividad. El tribunal ha estimado el recurso de casación interpuesto por el arrendatario, considerando que la denegación de la licencia por parte de la administración competente constituye una causa justificada para la resolución del contrato. Esta decisión se fundamenta en la jurisprudencia existente, que establece que la falta de licencia impide el desarrollo de la actividad comercial y, por lo tanto, constituye un incumplimiento del contrato por parte del arrendador.
La postura de la parte demandante (arrendatario)
La parte demandante, arrendataria del local, solicitó la resolución del contrato de arrendamiento debido a la denegación de la licencia de actividad por parte del Ayuntamiento. El arrendatario argumentó que la falta de licencia le impedía desarrollar la actividad comercial para la que había alquilado el local, lo que constituía un incumplimiento contractual por parte de la arrendadora.
En este caso, el arrendatario había tomado en arrendamiento un local comercial con el objetivo de desarrollar un negocio de restauración. Sin embargo, el Ayuntamiento denegó la licencia de actividad necesaria para el funcionamiento del negocio. Ante esta situación, el arrendatario solicitó la resolución del contrato, alegando que la falta de licencia le impedía ejercer la actividad para la que había alquilado el local, lo que frustraba la finalidad del contrato y constituía un incumplimiento por parte del arrendador.
El arrendatario argumentó que había actuado de buena fe al firmar el contrato de arrendamiento, confiando en que el local contaría con la licencia de actividad necesaria para el desarrollo de su negocio. La denegación de la licencia por parte del Ayuntamiento le impedía ejercer la actividad para la que había alquilado el local, lo que le causaba un perjuicio económico y frustraba sus expectativas de negocio. Por lo tanto, el arrendatario solicitó la resolución del contrato y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.
La postura de la parte demandada (arrendador)
La parte demandada, arrendadora del local, se opuso a la resolución del contrato, argumentando que la denegación de la licencia no era un incumplimiento contractual suyo, ya que la licencia había sido previamente cedida a otro arrendatario. La arrendadora alegó que la responsabilidad de obtener la licencia recaía en el arrendatario.
Según la arrendadora, la denegación de la licencia se debía a un problema administrativo relacionado con la titularidad de la licencia, que había sido cedida a un arrendatario anterior y no había sido debidamente revertida. La arrendadora argumentó que esta circunstancia no le era imputable y que, por lo tanto, no constituía un incumplimiento del contrato por su parte. Además, la arrendadora alegó que el arrendatario tenía la obligación de realizar las gestiones necesarias para obtener la licencia a su nombre.
La arrendadora argumentó que el contrato de arrendamiento incluía una cláusula que eximía a la arrendadora de responsabilidad en caso de que la administración no aprobara la transmisión de la licencia al arrendatario. Según la arrendadora, esta cláusula era clara y exoneraba a la arrendadora de cualquier responsabilidad por la denegación de la licencia.
La decisión judicial
El Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto por el arrendatario, considerando que la denegación de la licencia de actividad constituye una causa justificada para la resolución del contrato de arrendamiento. El tribunal ha fundamentado su decisión en la jurisprudencia existente, que establece que la falta de licencia impide el desarrollo de la actividad comercial y, por lo tanto, constituye un incumplimiento del contrato por parte del arrendador.
En su sentencia, el Tribunal Supremo ha analizado las circunstancias del caso y ha concluido que la denegación de la licencia de actividad frustraba la finalidad del contrato de arrendamiento, ya que impedía al arrendatario desarrollar la actividad comercial para la que había alquilado el local. El tribunal ha considerado que la responsabilidad de garantizar la disponibilidad de la licencia recae en el arrendador, quien no puede eximirse de dicha obligación alegando problemas administrativos o imputando la responsabilidad al arrendatario.
El Tribunal Supremo ha destacado que la falta de licencia coloca al arrendatario en una situación de inseguridad jurídica, ya que su actividad comercial se encuentra a merced de la administración y puede ser clausurada en cualquier momento. Ante esta situación, el arrendatario tiene derecho a resolver el contrato y a ser indemnizado por los daños y perjuicios sufridos.
El tribunal ha rechazado la argumentación de la arrendadora sobre la cláusula que la eximía de responsabilidad, considerando que dicha cláusula no era aplicable al caso concreto. Según el Tribunal Supremo, la cláusula se refería a la situación en la que la administración denegara la transmisión de la licencia al arrendatario, pero no al caso en el que la denegación se debiera a problemas administrativos imputables al arrendador.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
Artículo 1124 del Código Civil: Este artículo regula la resolución de las obligaciones por incumplimiento. En este caso, el Tribunal Supremo ha aplicado este artículo para resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendador, que no había garantizado la disponibilidad de la licencia de actividad necesaria para el desarrollo del negocio del arrendatario.
Artículo 1554.3 del Código Civil: Este artículo establece la obligación del arrendador de entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato en estado de servir para el uso convenido. En este caso, el Tribunal Supremo ha considerado que el arrendador no había cumplido con esta obligación al no haber garantizado la disponibilidad de la licencia de actividad, lo que impedía al arrendatario desarrollar la actividad comercial para la que había alquilado el local.
Artículo 1556 del Código Civil: Este artículo regula la acción resolutoria del arrendatario en caso de incumplimiento del arrendador. El Tribunal Supremo ha aplicado este artículo para reconocer el derecho del arrendatario a resolver el contrato de arrendamiento debido al incumplimiento del arrendador, que no había garantizado la disponibilidad de la licencia de actividad.
Sentencias citadas
Sentencia n.º 51/2002, de 2 de enero: Esta sentencia establece que el incumplimiento de la finalidad perseguida por el arrendatario al concertar el arrendamiento constituye una causa que legitima para el ejercicio de la acción resolutoria. En este caso, el Tribunal Supremo ha aplicado esta doctrina para considerar que la denegación de la licencia de actividad frustraba la finalidad del contrato de arrendamiento, ya que impedía al arrendatario desarrollar la actividad comercial para la que había alquilado el local.
Sentencia n.º 113, de 13 de febrero de 1989: Esta sentencia establece que la entrega del local arrendado sin las condiciones necesarias para cumplir el destino pactado comporta un incumplimiento de la obligación de entrega del arrendador que faculta para el ejercicio de la acción resolutoria. El Tribunal Supremo ha aplicado esta doctrina para considerar que la falta de licencia de actividad impedía al arrendatario desarrollar la actividad comercial para la que había alquilado el local, lo que constituía un incumplimiento del contrato por parte del arrendador.
Sentencia n.º 878, de 21 de noviembre de 1988: Esta sentencia establece que la falta de concesión de la licencia necesaria para desarrollar la actividad que es esencia del negocio constituye un incumplimiento del arrendador que faculta al arrendatario para resolver el contrato. El Tribunal Supremo ha aplicado esta doctrina para considerar que la denegación de la licencia de actividad impedía al arrendatario desarrollar la actividad comercial para la que había alquilado el local, lo que constituía un incumplimiento del contrato por parte del arrendador.
Sentencia n.º 201/2005, de 21 de marzo: Esta sentencia establece que la falta de licencia de actividad constituye un incumplimiento del arrendador que justifica la resolución del contrato. El Tribunal Supremo ha aplicado esta doctrina para considerar que la denegación de la licencia de actividad impedía al arrendatario desarrollar la actividad comercial para la que había alquilado el local, lo que constituía un incumplimiento del contrato por parte del arrendador.
Sentencia n.º 1311/2006, de 22 de diciembre: Esta sentencia establece que la falta de licencia de actividad constituye un incumplimiento del arrendador que justifica la resolución del contrato. El Tribunal Supremo ha aplicado esta doctrina para considerar que la denegación de la licencia de actividad impedía al arrendatario desarrollar la actividad comercial para la que había alquilado el local, lo que constituía un incumplimiento del contrato por parte del arrendador.
