En 30 segundos
Analizamos la sentencia n.º 258/2026 de 3 de julio de 2026, dictada por la Sección Civil, Plaza n.º 10, del Tribunal de Instancia de Santander (Id Cendoj: 39075420102026100004).
Hay una creencia muy extendida entre inquilinos y arrendadores: pensar que la fianza está ahí como una especie de hucha o comodín para cubrir los últimos meses si vienen mal dadas.
Error.
Esta resolución deja claro que la fianza no es una mensualidad adelantada y que las rentas se pagan religiosamente hasta el momento en que se entregan las llaves.
El origen del conflicto
La historia es tan cotidiana como instructiva.
Belén y su madre, Adolfina, son copropietarias de un local comercial en el centro de la ciudad.
En octubre de 2018 se lo alquilaron a Encarna, para que desarrollara su actividad. Fijaron una renta que, tras un acuerdo posterior de rebaja, quedó en 400 euros mensuales más IVA, depositándose en su día 1.100 euros en concepto de fianza legal.
Todo transcurría con normalidad hasta que entre abril y septiembre de 2025 se acumularon seis meses de impagos, sumando una deuda de 2.904 euros.
Ante el silencio y la falta de cobro, Belen y Adolfina decidieron no esperar a que la bola de nieve fuera más grande y acudieron a los tribunales.
Las propietarias que demandaron
Belén y Adolfina no se anduvieron con rodeos.
Interpusieron una demanda de juicio verbal acumulando dos acciones fundamentales al amparo del artículo 250.1.1.º y el artículo 438 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago (artículo 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos y artículo 1569 del Código Civil) y la reclamación dineraria de todas las rentas vencidas y no abonadas (artículo 1555.1 del Código Civil).
Además, solicitaron expresamente que la condena no se limitara a los 2.904 euros iniciales, sino que incluyera todas las mensualidades que se siguieran devengando hasta que recuperaran la posesión material y efectiva del local, con imposición de intereses y costas a la demandada.
La inquilina a la que llevaron al Juzgado
Cuando Encarna recibió la demanda en el local, adoptó una estrategia que vemos a diario: el allanamiento parcial.
Dijo que estaba de acuerdo en marcharse y que se diera por extinguido el contrato cuando el juez lo ordenara, pero exigió que de los 2.904 euros reclamados se le restaran automáticamente los 1.100 euros que había entregado como fianza en 2018.
Su argumento se basaba en la compensación de deudas del artículo 1196 del Código Civil, pretendiendo pagar únicamente 1.804 euros y solicitando que no se le impusieran las costas del juicio alegando que no había actuado de mala fe.
Lo que decidió el Tribunal
El Juzgado desarmó por completo la pretensión de la inquilina y estimó la demanda íntegramente a favor de Belén y Adolfina.
El tribunal fundamentó su decisión en dos pilares:
- La fianza no se toca durante la vida del contrato: citando el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la jurisprudencia aplicable, el tribunal recordó que la fianza no es dinero a disposición del inquilino para pagar alquileres, sino una garantía en favor del propietario para cubrir posibles desperfectos, suministros pendientes o liquidaciones una vez devuelto el inmueble. Dado que el contrato no ha liquidado formalmente, la deuda de la fianza no es líquida ni exigible, por lo que no cabe compensación legal según el artículo 1196 del Código Civil.
- Se paga hasta que se entregan las llaves: conforme a los artículos 1561, 1462 y 1463 del Código Civil y la doctrina consolidada del Tribunal Supremo, la obligación de pagar la renta subsiste mientras el arrendatario mantenga la posesión de la finca. No basta con decir que uno se quiere marchar ni con marcharse en silencio: la posesión solo se restituye mediante la entrega efectiva y fehaciente de las llaves.
La frase que resume el fallo es esta: «La fianza no es compensable puesto que la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolverla sino transcurrido un mes desde la devolución de las llaves».
Encarna fue condenada al desalojo, al pago íntegro de los 2.904 euros, a las rentas generadas hasta el lanzamiento, a los intereses legales y a pagar todas las costas del juicio.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
En las islas vemos este problema cada semana en contratos de viviendas y locales comerciales:
- Si eres inquilino: nunca dejes de pagar el último mes (o los últimos) diciéndole al arrendador «cóbrese de la fianza». Jurídicamente incurres en impago directo, te expones a una demanda de desahucio con condena en costas y la fianza no te servirá de escudo ante el juez. Entrega las llaves formalmente mediante documento firmado de finalización de contrato y exige la devolución de la fianza en el plazo legal de 30 días si el inmueble está en perfecto estado.
- Si eres propietario: jamás aceptes que un inquilino compense rentas con la fianza mientras siga ocupando el inmueble. Si lo permites y al marcharse descubres destrozos o facturas impagadas de agua y luz, habrás perdido tu única garantía. Además, si interpones demanda acumulando desahucio y rentas, recuerda que puedes reclamar todas las rentas futuras hasta el día exacto de la recuperación material de la posesión.
Conclusión
Si tienes un inquilino que ha dejado de pagar y cree que con dejar la fianza lo tiene todo resuelto, o si te enfrentas a cualquier otro lío inmobiliario y quieres dejar de perder dinero y tiempo, escríbenos.
Podemos ayudarte con eso.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com.
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de este análisis. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Preguntas frecuentes y respuestas directas sobre fianzas y alquileres
1. ¿Puedo decirle a mi casero que se quede con la fianza para cubrir los últimos meses de alquiler si ya me voy a marchar?
Poder, puedes decírselo. Igual que puedes cruzar la autopista con los ojos vendados. Pero jurídicamente es un impago. La fianza no es un saldo prepago de telefonía móvil. Es una garantía que la ley pone en manos del dueño para revisar cómo dejas el piso o el local cuando le des las llaves. Si no pagas la renta, el propietario te puede poner una demanda de desahucio y vas a terminar pagando la mensualidad, los intereses y la factura de los abogados.
2. Si dejo el local o el piso vacío, ¿deja de correr el alquiler automáticamente?
No, esto no funciona así. Para la ley y para los jueces, sigues disfrutando del inmueble mientras tengas las llaves en tu bolsillo. Si sacas tus muebles pero no firmas un documento de entrega de llaves o no las consignas judicialmente, el taxímetro del alquiler sigue corriendo cada primero de mes. Y el casero te va a reclamar hasta el último céntimo.
3. ¿Cuánto cuesta que me miren los papeles?
60 €.
4. He visto abogados que dan la primera consulta gratis, ¿por qué ustedes cobran 60 €?
Buena pregunta. Ve a los de gratis. En serio, hazlo. Siéntate en su despacho. Te dirán a todo que sí, te dorarán la píldora y antes de que te des cuenta tendrás delante un presupuesto para ir a juicio que te costará un dineral. Y a lo mejor, ni tenías caso. Nosotros cobramos 60 € por estudiar tus papeles y decirte la verdad. Si no hay caso, te vas a casa con 60 € menos, pero con miles de euros ahorrados. Si superas la prueba gratuita y quieres a alguien que no te venda humo para meterte en un pleito inútil, escríbenos.
