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Analizamos la Sentencia n.º 123/2019, de 2 de septiembre, dictada por la Sección 8 de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid, Id Cendoj: 28079370082019100246 (puede descargar aquí la sentencia):
Un inquilino alquila un local para producción musical, pero experimenta problemas de ruido debido a las quejas del propietario del local contiguo y un desperfecto en el suelo que impide el uso adecuado del espacio.
A pesar de notificar al propietario, el problema no se soluciona, lo que lleva al inquilino a resolver el contrato de alquiler. El propietario se opone, alegando que la resolución es en realidad un desistimiento y que el inquilino es responsable del desperfecto.
La justicia, tras analizar las pruebas, determina que la resolución está justificada por el incumplimiento del propietario, quien no garantizó el goce pacífico del local ni realizó las reparaciones necesarias.
La postura de la parte demandante (arrendatario)
El inquilino, quien se dedica profesionalmente a la producción musical, alquiló el local con la expectativa de que estuviera debidamente insonorizado, tal como se especificaba en el contrato. Sin embargo, desde el inicio del arrendamiento, el propietario del local contiguo, quien también formaba parte de la comunidad de bienes arrendadora, manifestó quejas constantes por el ruido generado durante las actividades musicales, llegando incluso a prohibir el uso de la batería. Esta situación generó un ambiente de tensión e impidió al inquilino desarrollar su trabajo con normalidad, causándole perjuicios económicos e incluso la pérdida de un proyecto laboral.
Además del problema de insonorización, el inquilino descubrió un desperfecto en el suelo del local que dificultaba el uso de la silla en su área de trabajo. Si bien el desperfecto estaba inicialmente disimulado con una chapa metálica, el problema se agravó con el tiempo, impidiendo el uso normal del espacio.
El inquilino notificó al propietario sobre este problema, quien envió a varios profesionales para evaluar la situación, pero no se llevó a cabo ninguna reparación. La falta de acción por parte del propietario, a pesar de los reiterados requerimientos del inquilino, agravó aún más la situación.
Ante la imposibilidad de desarrollar su actividad profesional en las condiciones pactadas y la falta de respuesta del propietario para solucionar los problemas, el inquilino se vio obligado a resolver el contrato de arrendamiento. Además, al encontrarse con la cerradura bloqueada con silicona, tuvo que incurrir en gastos adicionales para contratar a un cerrajero y poder acceder al local para retirar sus pertenencias.
La postura de la parte demandada (arrendador)
El propietario, por su parte, negó las acusaciones del inquilino, argumentando que el local estaba correctamente insonorizado, tal como lo demostraba el hecho de que el anterior inquilino, quien desarrollaba una actividad similar, no había presentado quejas durante los dieciséis años que ocupó el local.
En cuanto al desperfecto en el suelo, el propietario alegó que fue el propio inquilino quien, al contratar a un fontanero, causó el daño y no lo reparó posteriormente. Además, negó haber recibido solicitudes de reparación por parte del inquilino y consideró que la resolución del contrato era en realidad un desistimiento anticipado por parte del inquilino, lo que le daba derecho a retener la fianza para compensar los gastos de reparación del suelo.
El propietario también presentó una demanda reconvencional, solicitando el pago de la renta proporcional del mes de septiembre y una indemnización por daños y perjuicios por el supuesto desistimiento anticipado del contrato por parte del inquilino.
La decisión judicial
El juzgado de primera instancia, tras analizar las pruebas presentadas, falló a favor del inquilino, declarando la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del propietario. La sentencia se basó en la constatación de que el local no cumplía con las condiciones de insonorización pactadas, lo que impedía al inquilino desarrollar su actividad profesional, y en la falta de diligencia del propietario para reparar el desperfecto en el suelo, a pesar de ser su obligación.
El juzgado condenó al propietario a devolver la fianza y a indemnizar al inquilino por los gastos del cerrajero, desestimando la demanda reconvencional del propietario.
La sentencia fue apelada por el propietario, pero la Audiencia Provincial confirmó el fallo del juzgado de primera instancia, reiterando que la resolución del contrato estaba justificada por el incumplimiento del propietario. La Audiencia Provincial argumentó que, si bien no se podía afirmar que la insonorización estuviera mal realizada, el hecho de que el propietario del local contiguo se quejara constantemente del ruido indicaba que existía una deficiencia que impedía el normal desarrollo de la actividad musical.
Asimismo, la Audiencia Provincial desestimó el argumento del propietario de que el desperfecto en el suelo había sido causado por el inquilino, ya que las pruebas demostraron que el problema existía desde antes del inicio del arrendamiento. La falta de reparación por parte del propietario, a pesar de ser su obligación, constituyó un incumplimiento contractual que justificaba la resolución del contrato.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Art. 1554.3 CC: Este artículo establece la obligación del arrendador de garantizar al arrendatario el goce pacífico del inmueble arrendado durante la vigencia del contrato, lo que incluye la protección frente a perturbaciones causadas por terceros, como en este caso, las quejas del propietario del local contiguo.
- Art. 21 LAU: Este artículo establece la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y uso adecuado, como la reparación del desperfecto en el suelo en este caso.
- Art. 30 LAU: Este artículo establece la aplicación supletoria del Código Civil a las relaciones de arrendamiento, lo que permite la aplicación del art. 1554.2 CC en este caso.
- Art. 27 LAU: Este artículo establece la obligación del arrendatario de pagar la renta pactada en el contrato, pero no fue relevante en la decisión final del caso, ya que la controversia se centró en la resolución del contrato y la devolución de la fianza.
- Art. 398 LEC: Este artículo establece la imposición de las costas procesales a la parte que vea desestimado su recurso, como en este caso, el propietario que apeló la sentencia de primera instancia.
Sentencias citadas
- STS 24.1.1992 CC: Esta sentencia del Tribunal Supremo establece que la obligación del arrendador de garantizar el goce pacífico del arrendamiento se extiende a las perturbaciones causadas por terceros, lo que refuerza la argumentación del inquilino en este caso respecto a las quejas del propietario del local contiguo.
