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Analizamos la Sentencia n.º 726/2021, de 17 de mayo, dictada por la Sección 2 de la Iltma. Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Id Cendoj: 20069370022021100781 (puede descargar aquí la sentencia):
La Audiencia Provincial de Guipúzcoa ha resuelto un caso de alquiler de una nave industrial donde el arrendatario solicitaba al arrendador la realización de diversas reparaciones y el abono de una indemnización por daños.
La sentencia confirma en gran parte la decisión de primera instancia, que desestimó la mayoría de las pretensiones del arrendatario, excepto la relativa a la reparación de las ventanas. El tribunal consideró que no se ha acreditado la responsabilidad del arrendador en la mayoría de las deficiencias reclamadas.
Postura de la parte demandante (arrendatario)
El arrendatario argumenta que el arrendador ha incumplido con su obligación de mantener la nave en condiciones adecuadas para su uso, lo que le ha obligado a realizar diversas reparaciones por su cuenta. En concreto, alega que la nave presenta goteras en la cubierta, baldosas levantadas en el suelo, una avería en el aire acondicionado, necesidad de desbroce de la vegetación del terreno y que los vestuarios requieren una reforma. Solicita que se condene al arrendador a realizar las reparaciones pendientes y a abonarle el coste de las ya efectuadas, que asciende a 27.063,43 euros, así como una indemnización por los daños sufridos en 16 bobinas de papel que resultaron mojadas por la falta de reparación de la cubierta.
El arrendatario basa su reclamación en los artículos 21 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establecen la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso convenido. Sostiene que ha cumplido con su obligación de comunicar al arrendador la necesidad de las reparaciones y que, ante la negativa de este, ha procedido a realizarlas por su cuenta, tal como permite la ley.
Postura de la parte demandada (arrendador)
El arrendador alega que las reparaciones reclamadas corresponden al arrendatario, ya que se derivan del uso y desgaste propio de la nave o de instalaciones realizadas por el propio arrendatario para adecuarla a su actividad industrial. En concreto, señala que la nave se entregó vacía y limpia, y que el arrendatario la habilitó con su autorización para el ejercicio de su actividad.
Además, sostiene que no se le notificó de la necesidad de realizar las reparaciones, a pesar de que el arrendatario tenía la obligación de hacerlo, y que este ha procedido a realizarlas sin su consentimiento. También alega que no se ha acreditado la existencia de los daños reclamados, especialmente en lo que se refiere a las bobinas de papel, y que los daños que presentan no se corresponden con los que se derivarían de una humedad.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial confirma la sentencia de primera instancia, que condenó al arrendador a reparar las ventanas de la nave, pero desestimó el resto de las pretensiones del arrendatario.
En cuanto a las ventanas, el tribunal considera probado que el arrendador no las ha mantenido en adecuadas condiciones, lo que ha provocado filtraciones de agua. Sin embargo, en lo que respecta al resto de las deficiencias, la Audiencia Provincial considera que no se ha acreditado que sean responsabilidad del arrendador.
El tribunal basa su decisión en la prueba pericial practicada, que ha valorado como fundamental. De dicha prueba se desprende que la entrada de agua en la nave se produjo por la obstrucción de un canalón debido a la falta de limpieza, siendo responsabilidad del arrendatario el mantenimiento de las instalaciones que ha realizado en la nave. Asimismo, se considera que la rotura de las baldosas se debe al uso, que el sistema de aire acondicionado no fue instalado por el arrendador y que el deterioro de los vestuarios se debe al uso y al aumento de la plantilla del arrendatario.
En cuanto a los daños en las bobinas de papel, el tribunal considera que no se ha probado que se deban al mal estado de la cubierta, ya que los daños que presentan no se corresponden con los que se derivarían de una humedad.
Por último, la Audiencia Provincial revoca la condena en costas impuesta al arrendatario en primera instancia, considerando que, al haber sido estimada en parte su demanda, no procede dicha condena.
Normativa y jurisprudencia aplicada:
Artículos:
- Ley de Arrendamientos Urbanos: 21.1 y 21.3
- Código Civil: 1.554 y siguientes
- Ley de Enjuiciamiento Civil: 292, 304, 338, 265.3, 459, 217, 348, 394.1, 398
- Constitución Española: 24
Sentencias: No se mencionan sentencias específicas en la resolución, aunque se hace referencia a la jurisprudencia aplicable en materia de arrendamientos urbanos.
