En 30 segundos
Analizamos la sentencia n.º 345/2026 de 8 de junio de 2026, dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Pontevedra (Id Cendoj: 36038370012026100339).
Esta sentencia nos enseña por qué intentar recuperar tu fianza del alquiler antes de tiempo es perder dinero en abogados, y cómo un simple “descuido” al emitir los recibos todos los meses puede hacer que el casero pierda decenas de miles de euros sin darse cuenta.
Lo que verás a continuación pasa en Canarias todos los días.
El origen del conflicto
Tienes una nave alquilada, pasan los años y un buen día llega una orden judicial que dice que el terreno donde está tu negocio ya no es de tu casero de siempre, sino de una Comunidad.
Como inquilino, haces la cuenta mental y le dices a tu casero original: “Si tú ya no eres el dueño del local, devuélveme mis 15.000 euros de fianza ahora mismo”.
El casero te dice que de devolver el dinero, ni hablar. Y no solo eso.
El casero saca la calculadora, revisa el contrato original y te dice: “Oye, que según los papeles me tenías que pagar 7.500 euros al mes y me llevas pagando 6.000 euros desde hace años. Me debes más de 74.000 euros”.
Y así, lo que empezó como una petición para recuperar una fianza, acabó en una guerra judicial a cara de perro.
El inquilino que demandó
El inquilino disparó primero.
Fue al juzgado exigiendo que el propietario original le devolviera sus 15.000 eurazos de fianza. Su argumento era: “si tú ya no eres el titular de la propiedad, no tienes derecho a retener mi dinero”.
Cuando le cayó encima la reconvención (una demanda en contra, dentro del mismo procedimiento) exigiéndole 74.000 euros por las rentas que supuestamente no había pagado completas, el inquilino no se arrugó.
Alegó que hace años habían llegado a un pacto verbal para mantener la renta más baja.
Para demostrarlo, no citó leyes complejas, sino que puso sobre la mesa la prueba del algodón: aportó las propias facturas que el propietario le emitía mes a mes con ese importe rebajado.
La doctrina de los actos propios.
El propietario al que llevaron al Juzgado
El propietario original, que es quien recibió el primer golpe, se defendió con la ley en la mano.
Argumentó que él no tenía por qué devolver ninguna fianza porque el contrato sigue vivo y coleando.
Y tenía razón.
El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice que la fianza se devuelve transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, es decir, al final del contrato.
Como el inquilino seguía ocupando el inmueble, la fianza no se tocaba.
Pero luego este propietario contraatacó reclamando la fortuna de las diferencias de renta.
¿Y cómo justificó ante el juez haber estado cobrando menos dinero durante años sin decir nada? Dijo que fue una “disfunción” de su departamento de contabilidad.
Un error. Un lapsus que duró años. Casi nada.
Lo que decidió el Tribunal
El tribunal repartió leña a las dos partes.
Por un lado, le dijo al inquilino que se olvidara de recuperar la fianza en este momento. El contrato sigue en vigor, simplemente ha cambiado el titular.
La fianza está para garantizar que se cumple el contrato hasta el último día, y quien asume esa obligación ahora es el nuevo dueño, que se subroga en la posición del arrendador.
La fianza no se devuelve a mitad de la partida. Punto para el propietario.
Pero luego el juez miró al propietario y a su excusa del despiste contable.
Y no coló.
El tribunal sentenció que emitir facturas mes tras mes con un importe menor, e incluso incluir una nota en la factura que decía “reducción según acuerdo”, sin quejarse nunca, es la prueba irrefutable de que aceptaste cobrar menos.
Se aplica la doctrina de los actos propios.
El inquilino no tiene que pagar esos 74.000 euros. Punto para el inquilino.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Si eres propietario en Canarias y le bajas el alquiler a tu inquilino (porque es buen pagador, porque hubo una gotera o porque estamos en crisis), haz un anexo por escrito siempre.
No lo dejes en el aire ni modifiques el recibo sin un documento firmado que diga exactamente cuánto tiempo dura esa rebaja.
Si no lo haces, estarás regalando tu dinero a perpetuidad, porque tus propios recibos te condenarán.
Y si eres inquilino y tu piso o local cambia de dueño (por venta, herencia o ejecución del banco), que sepas que tu contrato de alquiler sigue vigente en las mismas condiciones.
Tu fianza está (teóricamente) segura con el nuevo dueño, así que no te pongas nervioso reclamando el dinero al casero anterior mientras sigas teniendo las llaves.
Conclusión
Los líos de alquileres escalan rápido.
Un día es un “tranquilo, ya me lo pagarás” y al mes siguiente te piden el embargo de las cuentas en un juzgado.
Sea cual sea tu problema con el casero o el inquilino, no des palos de ciego. Podemos arreglar eso.
Si quieres evitar problemas o resolver el que ya tienes encima, escríbenos.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com.
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de este análisis. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Preguntas frecuentes que nos hacen a menudo (y sus incómodas respuestas)
1. Mi casero ha vendido el piso, ¿le pido la fianza a él o al nuevo dueño?
A ninguno de los dos. Al menos, no todavía. La fianza se pide cuando devuelves las llaves y te marchas. Si el piso cambia de dueño, el nuevo comprador se queda el contrato tal y como está, incluyendo la obligación de devolverte la fianza el día que te vayas. Así que quédate quieto y sigue pagando tu renta.
2. Llegué a un acuerdo verbal con mi inquilino para bajarle el alquiler unos meses y ahora no quiere volver a subirlo. ¿Qué hago?
Si le has estado pasando recibos con la cantidad rebajada y no le hiciste firmar un papelito que dijera “esta rebaja es solo hasta diciembre”, tienes un problema. A ojos de un juez, ese recibo es la prueba de que aceptaste la nueva renta de por vida. Por eso los acuerdos verbales en los alquileres los carga el diablo.
3. ¿Cuánto cuesta que me miren los papeles?
60 €.
4. He visto abogados que dan la primera consulta gratis, ¿por qué ustedes cobran 60 €?
Buena pregunta. Ve a los de gratis. En serio, hazlo. Siéntate en su despacho. Te dirán a todo que sí, te dorarán la píldora y antes de que te des cuenta tendrás delante un presupuesto para ir a juicio que te costará un dineral. Y a lo mejor, ni tenías caso. Nosotros cobramos 60 € por estudiar tus papeles y decirte la verdad. Si no hay caso, te vas a casa con 60 € menos, pero con miles de euros ahorrados. Si superas la prueba gratuita y quieres a alguien que no te venda humo para meterte en un pleito inútil, escríbenos.
