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Analizamos la sentencia n.º 347/2026 de 4 de junio de 2026, dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (Id Cendoj: 07040370052026100336).
Tanto si tienes una casa alquilada como si vives de alquiler, lo que vas a leer te interesa. Marca la línea exacta entre lo que es un daño real que debe pagar quien habita la casa, y lo que es un simple desgaste por el paso del tiempo que algunos caseros intentan aprovechar para cobrarse la fianza y reformar la vivienda gratis.
El origen del conflicto
Una empresa alquila un chalé y deja sobre la mesa 15.000 euros en concepto de fianza. Una suma importante.
Pasa el tiempo, se acaba el contrato, entregan las llaves y, cuando toca hacer cuentas, la dueña, Zulima, dice que el dinero no se mueve de su bolsillo.
Su argumento era que la casa estaba destrozada.
Hablaba de problemas graves en la red eléctrica, daños en el cuarto de mantenimiento, en la piscina y aparatos de aire acondicionado que no cuadraban.
La clásica situación donde el casero ve la oportunidad de hacer un lavado de cara al inmueble a costa del dinero del inquilino que había sido retenido.
El inquilino que demandó
La empresa inquilina no estaba dispuesta a dejar volar esos 15.000 euros.
Terminó el contrato, recogió sus cosas y se fue al Juzgado a reclamar lo suyo. Su argumento legal era de libro.
Se apoyaron en la obligación de devolver la fianza una vez extinguido el contrato, reclamando que ellos habían cumplido con su parte.
La fianza, regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), existe para garantizar que se cumplen las obligaciones del contrato, no para sufragar las reformas caprichosas de la propiedad una vez que entregas las llaves.
La propietaria a la que llevaron al Juzgado
Zulima, la casera, se defendió como pudo.
Su postura se agarraba al artículo 1555 del Código Civil, que obliga al inquilino a usar la casa “como un diligente padre de familia”, y al artículo 1562, que exige devolver la finca tal y como se recibió.
Además, tiró de la presunción del artículo 1563 del Código Civil: si la casa tiene desperfectos, la culpa es del inquilino a menos que demuestre lo contrario.
Para darle fuerza a su versión, Zulima plantó en el juicio un informe pericial de un arquitecto y facturas por miles de euros alegando que el inquilino le había destrozado la instalación eléctrica.
Lo que decidió el Tribunal
El Tribunal echó un vistazo a los papeles y no tardó en calar la jugada. Le dio la razón al inquilino y obligó a Zulima a devolver el dinero.
¿Qué pasó realmente?
Que las facturas de la propietaria no eran de tapar dos agujeros en la pared.
Eran de una reforma integral del sistema eléctrico, cuadros de clima y jardín para intentar vender el chalé, el cual estaban intentando colocar en el mercado pero los compradores les pedían una rebaja de unos 2.000.000 de euros por el estado de la casa.
El fundamento de derecho clave aquí orbita en torno al artículo 21 de la LAU, que obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda.
El tribunal tumbó la defensa de Zulima concluyendo con la frase que mejor representa el sentido de la sentencia: “se trata de elementos afectados por el paso del tiempo o por causas no atribuibles a la conducta de la actora”.
En resumen: no le puedes cobrar a tu inquilino la reforma que necesitas hacer para vender tu casa a precio de oro.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Si eres inquilino, el consejo es claro: fotografía hasta el último rodapié el día que entras y el día que sales.
Y no te dejes intimidar si a la salida te presentan presupuestos inflados por obras que huelen a reforma integral encubierta.
Si eres propietario, cuidado con pasarte de frenada.
Retener la fianza es perfectamente legal y necesario si hay daños por mal uso probados.
Pero si presentas facturas de modernización o de mantenimiento puro y duro por el paso de los años, los jueces te lo van a tumbar, acabarás pagando las costas del juicio y devolviendo el dinero.
Conclusión
Si tienes un casero que se niega a devolverte el dinero por excusas baratas, o si eres propietario y tu inquilino te ha dejado el piso para el arrastre y quieres retener la fianza con la ley en la mano sin meter la pata, podemos ayudarte con eso.
Escríbenos, nuestro e-mail es info@roda-abogados.com.
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de este análisis. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Preguntas frecuentes para los que no quieren regalar su dinero
1. ¿El dueño se puede quedar la fianza por pintar la casa?
No. Si has vivido ahí tres años, la pintura se roza y se gasta. Eso es desgaste por uso ordinario y el mantenimiento corre a cargo del dueño. Otra cosa es que hayas pintado las paredes de negro o te hayas dedicado a hacer grafitis en el salón. Ahí sí, te toca pagar la factura.
2. Soy propietario y me han destrozado los muebles, ¿qué hago?
El día que entran, haces fotos de todo y lo anexas al contrato. El día que salen, si el sofá está rajado con un cuchillo, pides un presupuesto de reparación y te lo cobras de la fianza. Pero ten cabeza: si la lavadora tenía diez años y deja de funcionar por vieja, no pretendas que el inquilino te ponga una nueva por la cara.
3. ¿Cuánto cuesta que me miren los papeles?
60 €.
4. He visto abogados que dan la primera consulta gratis, ¿por qué ustedes cobran 60 €?
Buena pregunta. Ve a los de gratis. En serio, hazlo. Siéntate en su despacho. Te dirán a todo que sí, te dorarán la píldora y antes de que te des cuenta tendrás delante un presupuesto para ir a juicio que te costará un dineral. Y a lo mejor, ni tenías caso. Nosotros cobramos 60 € por estudiar tus papeles y decirte la verdad. Si no hay caso, te vas a casa con 60 € menos, pero con miles de euros ahorrados. Si superas la prueba gratuita y quieres a alguien que no te venda humo para meterte en un pleito inútil, escríbenos.
