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Analizamos la Sentencia n.º 165/2024, de 8 de marzo, dictada por la Sección Cuarta de la Iltma. Audiencia Provincial de Las Palmas, Id Cendoj: 35016370042024100151 (puede descargar aquí esta sentencia):
En la sentencia analizada, un propietario intenta resolver un contrato de alquiler de cinco años de duración antes de su vencimiento, alegando necesidad de la vivienda para uso propio. Los tribunales rechazan su pretensión al aclarar que la facultad de recuperar la vivienda por necesidad solo impide las prórrogas forzosas anuales, pero no permite incumplir el plazo inicial pactado libremente entre las partes. La demanda y el posterior recurso son desestimados, confirmando la plena vigencia del contrato hasta su término.
La postura de la parte demandante (arrendadora)
La parte arrendadora interpuso una demanda judicial con el objetivo de extinguir un contrato de alquiler de vivienda suscrito por un periodo de cinco años. La base de su reclamación era la necesidad de ocupar la vivienda arrendada como su residencia permanente, una circunstancia sobrevenida tras haber vendido su propio domicilio.
Su argumentación jurídica se centró en la interpretación de una cláusula específica del contrato, la quinta, que textualmente recogía la posibilidad de que el arrendador reclamase la vivienda para sí o sus familiares directos una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato. La demandante entendía que esta cláusula, que en esencia reproduce el contenido del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), le otorgaba un derecho incondicional a resolver el contrato en cualquier momento posterior al primer año, siempre que acreditara la causa de necesidad.
El eje central de su tesis era que se encontraba en un supuesto de “extinción de la prórroga forzosa”. Es decir, consideraba que, a pesar de haber firmado por cinco años, la ley le permitía anular ese plazo vinculante invocando su necesidad personal. Su estrategia procesal pasaba por equiparar el plazo contractual obligatorio con el concepto de “prórroga obligatoria” que la ley prevé para contratos de duración inferior a cinco años. Buscaba, por tanto, que el tribunal le reconociera la potestad de finalizar el alquiler de manera anticipada, obligando al inquilino a desalojar el inmueble. Esta visión pone de manifiesto una confusión conceptual entre el plazo de obligado cumplimiento que las partes se imponen a sí mismas y las prórrogas que la ley impone para proteger al arrendatario en contratos más cortos.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
El arrendatario, por su parte, se opuso firmemente a la demanda y al posterior recurso de apelación, solicitando el íntegro cumplimiento del contrato en los términos pactados. Su defensa se basó en una interpretación literal y finalista tanto del contrato como de la normativa aplicable, la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El argumento principal del inquilino fue claro y contundente: el contrato de alquiler se había firmado por una duración cerrada y específica de cinco años. Este plazo no era una eventualidad sujeta a prórrogas, sino el periodo de vigencia principal y de obligado cumplimiento para ambas partes, en virtud del principio fundamental de pacta sunt servanda (los pactos deben ser cumplidos).
Sostenía que la causa de necesidad del arrendador, regulada en el artículo 9.3 de la LAU y reflejada en la cláusula quinta del contrato, no era una causa de resolución anticipada de un plazo pactado superior. Argumentaba que esta facultad del arrendador está legalmente prevista para operar en un escenario distinto: cuando se ha pactado un plazo inferior a cinco años (por ejemplo, un año) y se quiere evitar que el contrato se prorrogue obligatoriamente año a año hasta alcanzar el mínimo legal de cinco años. En este caso, al haberse pactado directamente el plazo máximo de protección inicial para el inquilino (cinco años), no existía ninguna “prórroga forzosa” que pudiera ser enervada o extinguida. El contrato se encontraba, simplemente, en su periodo de cumplimiento ordinario. Por lo tanto, la cláusula de necesidad, aunque presente en el contrato, resultaba inaplicable durante la vigencia de los cinco años iniciales.
La decisión judicial
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Las Palmas desestimaron íntegramente las pretensiones de la arrendadora. La sentencia de la Audiencia Provincial es especialmente didáctica al clarificar el error de interpretación en el que incurría la parte recurrente.
El tribunal establece una distinción crucial y definitiva: una cosa es el plazo de duración del contrato libremente pactado por las partes y otra muy distinta es la prórroga obligatoria contemplada en la ley.
La Audiencia razona que el contrato no se encontraba en una situación de prórroga forzosa, sino en pleno periodo de cumplimiento del plazo inicial pactado de cinco años. La facultad que el artículo 9.3 de la LAU concede al arrendador persona física para recuperar la vivienda por necesidad no es un mecanismo para rescindir unilateralmente un contrato con un plazo en vigor. Su verdadera finalidad es permitir al arrendador oponerse a la prórroga obligatoria que la ley establece en favor del inquilino cuando el plazo pactado es inferior a cinco años.
En este caso, al haber acordado las partes desde el inicio una duración de cinco años, no había prórroga alguna que evitar. El contrato debía cumplirse en su totalidad. La sentencia concluye que la interpretación de la arrendadora es incorrecta, ya que confunde dos figuras jurídicas distintas. Por consiguiente, se desestima el recurso de apelación y se confirma la sentencia de primera instancia que ya había rechazado la demanda, condenando además a la parte recurrente al pago de las costas procesales generadas en la segunda instancia.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos y legislación
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su redacción vigente en enero de 2020:
- Artículo 9. Plazo mínimo: Este es el precepto central del litigio. La sentencia analiza y reproduce su contenido, destacando el apartado 1, sobre la duración mínima de cinco años para arrendadores persona física, y el apartado 3, que regula la excepción de no procedencia de la prórroga obligatoria por causa de necesidad del arrendador.
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC):
- Artículo 461: Se menciona de forma incidental al describir la tramitación del recurso de apelación.
Sentencias
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 4ª), n.º 165/2024, de 8 de marzo.
- Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de San Bartolomé de Tirajana, de 1 de marzo de 2023.
