En 30 segundos
Analizamos la Sentencia n.º 1102/2024, de 16 de septiembre, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012024101148 (puede descargar aquí esta sentencia):
El Tribunal Supremo resuelve un litigio sobre un contrato de alquiler de local de negocio centrándose en la validez del retracto arrendaticio y la resolución contractual por jubilación del arrendatario. La Audiencia Provincial revocó la sentencia de primera instancia, considerando extinguido el contrato por jubilación, lo que impidió el retracto. El Tribunal Supremo desestimó el recurso de la arrendataria, pero estimó el de los hijos, confirmando la resolución contractual.
La postura de la parte demandante (arrendatario)
La parte demandante, en su condición de arrendataria de un local de negocio desde 1986, interpuso una demanda de juicio ordinario para ejercer la acción de retracto arrendaticio, solicitando la declaración de su derecho a subrogarse en la venta del local, que había sido adquirido por la parte demandada. Argumentó que cumplía con todos los requisitos legalmente exigibles para el retracto: la venta a un tercero del local arrendado, su condición de arrendataria en el momento de la venta, el ejercicio de la acción dentro del plazo de caducidad de 60 días desde la notificación de las condiciones esenciales de la transmisión, y el reembolso del precio de la venta con ofrecimiento de abono de los gastos legítimos necesarios y útiles.
Asimismo, la demandante se opuso a la reconvención formulada por la parte demandada, negando que su jubilación en 2013 constituyera una causa de resolución del contrato de arrendamiento por cesión o subarriendo ilegal e inconsentido. Sostuvo que, a pesar de su jubilación, continuaba al frente del negocio y que sus hijos, quienes actualmente gestionan la actividad en el local, lo hacían en calidad de empleados y no como cesionarios o subarrendatarios. Además, alegó que la jubilación no es una causa de extinción del contrato de arrendamiento según la legislación aplicable a su contrato, que es el Real Decreto Ley 2/85 y la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994.
En segunda instancia y en sede de casación, la parte demandante interpuso recurso extraordinario por infracción procesal, alegando incongruencia de la sentencia de la Audiencia Provincial al considerar su jubilación como causa de extinción del contrato y, por ende, de su legitimación activa para el retracto, ya que, según su criterio, se trataba de una cuestión nueva que no había sido planteada adecuadamente en primera instancia. También recurrió en casación la desestimación de la acción de retracto, insistiendo en que mantenía su condición de arrendataria en el momento de la venta y que no se había producido cesión inconsentida.
La postura de la parte demandada (adquirente)
La parte demandada, la entidad adquirente del inmueble, se opuso a la demanda de retracto arrendaticio interpuesta por la arrendataria. Alegó la falta de legitimación activa de la arrendataria para ejercer la acción de retracto, argumentando que la compraventa no se limitó al local litigioso, sino que abarcó la totalidad del edificio en bloque. Además, señaló que la demandante no había consignado el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) correspondiente al precio de la venta.
Adicionalmente, la parte demandada formuló una demanda reconvencional, que amplió a los hijos de la arrendataria, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento. El fundamento de esta pretensión era que la arrendataria había incurrido en una causa de resolución contractual al haberse jubilado en 2013 y, a su juicio, haber cedido de forma inconsentida el negocio a sus hijos. Consideraba que la jubilación implicaba la extinción del contrato de alquiler del local de negocio, incluso si la arrendataria seguía al frente de la actividad, invocando la disposición transitoria tercera, apartado b), número 3 de la LAU de 1994 como aplicable al caso.
En el recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia que estimó la demanda de retracto y desestimó la reconvención, la parte demandada reiteró sus argumentos. Insistió en la concurrencia de una causa previa de resolución del contrato de arrendamiento por jubilación y cesión inconsentida, defendiendo que la arrendataria había dejado de serlo y que sus hijos eran los actuales ocupantes, lo que producía la extinción del contrato. Además, reafirmó la improcedencia del ejercicio de la acción de retracto, ya que lo vendido era todo el edificio y no solo el local, de conformidad con el artículo 47 de la LAU de 1964.
La decisión judicial
El Tribunal Supremo, en su sentencia, desestimó los recursos extraordinarios por infracción procesal interpuestos tanto por la demandante como por sus hijos, así como el recurso de casación de la demandante. Sin embargo, estimó el recurso de casación interpuesto por los hijos, lo que llevó a casar la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid.
En cuanto a la acción de retracto, el Tribunal Supremo confirmó la desestimación de la misma, tal como había resuelto la Audiencia Provincial. Ello se fundamentó en que la arrendataria había perdido su condición de tal por jubilación, lo que le privaba de legitimación activa para ejercer el retracto. El Tribunal compartió el argumento de la Audiencia de que el contrato de alquiler se extinguió con la jubilación de la arrendataria, haciendo inaplicable la acción de retracto.
Respecto a la acción reconvencional de resolución del contrato de arrendamiento, el Tribunal Supremo estimó parcialmente el recurso de apelación de la parte demandada. Confirmó la acción resolutoria del contrato de arrendamiento formulada por vía reconvencional, aunque con imposición de costas de este pronunciamiento a la parte mercantil. El Tribunal consideró que, si bien la sentencia de la Audiencia Provincial reconocía que se había producido una subrogación de los hijos en el contrato de arrendamiento tras la jubilación de la madre, y que el contrato podría estar en vigor por tácita reconducción, resultaba incoherente mantener al mismo tiempo una causa resolutoria por cesión, subarriendo o traspaso inconsentido. Finalmente, la sentencia del Tribunal Supremo implicó que, aunque la jubilación de la arrendataria conllevaba la pérdida de su legitimación para el retracto, la resolución del contrato no se basaba en una cesión inconsentida por parte de los hijos, ya que se produjo una subrogación.
En lo relativo a las costas procesales, el Tribunal desestimó los recursos extraordinarios por infracción procesal de la demandante y sus hijos, con imposición de costas. También desestimó el recurso de casación de la demandante, con imposición de costas. Por el contrario, estimó el recurso de casación de los hijos, sin imposición de costas y con devolución del depósito. Finalmente, en cuanto al recurso de apelación, estimó parcialmente el interpuesto por la parte demandada, imponiendo las costas de la acción de retracto a la demandante y las costas de la acción reconvencional a la entidad demandada, sin hacer especial pronunciamiento sobre las demás costas de la apelación.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Constitución Española (CE):
- Artículo 24
- Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):
- Artículo 169.1.2°
- Artículo 209.2° y 3°
- Artículo 218.1
- Artículo 218.2
- Artículo 316
- Artículo 398
- Artículo 399
- Artículo 405
- Artículo 406
- Artículo 412
- Artículo 456.1
- Artículo 469.1.2°
- Artículo 469.1.3°
- Artículo 469.1.4°
- Artículo 473.3
- Artículo 477.2.3°
- Artículo 483.5
- Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU 1964):
- Artículo 47
- Artículo 48
- Artículo 114
- Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU 1994):
- Disposición Transitoria Primera
- Disposición Transitoria Tercera
- Código Civil (CC):
- Artículo 1255
- Artículo 1518
- Artículo 1566
Sentencias citadas
- Tribunal Supremo (Sala de lo Civil):
- STS 94/2007, de 30 de enero
- STS 468/2009, de 10 de junio
- STS 831/2011, de 17 de noviembre
- STS 824/2011, de 15 de noviembre
- Sentencia de 8 de junio de 2011
- Sentencia de 21 de enero de 2013
- STS 37/2015, de 12 de marzo
- STS 239/2016, de 12 de marzo
- STS 401/2016, de 15 de junio
- STS 707/2016, de 25 de noviembre
- STS 148/2016, de 10 de marzo
- STS 610/2010, de 1 de octubre
- STS 691/2021, de 11 de octubre
- STS 1069/2024, de 24 de julio
- STS 1016/2024, de 17 de julio
- STS 509/2022, de 28 de junio
- STS 511/2023, de 18 de abril
- STS 628/2024, de 13 de mayo
- STS 604/2019, de 12 de noviembre
- STS 31/2020, de 21 de enero
- STS 267/2020, de 9 de junio
- STS 526/2020, de 14 de octubre
- STS 37/2021, de 1 de febrero
- STS 751/2021, de 2 de noviembre
- STS 202/2022, de 14 de marzo
- STS 364/2022, de 4 de mayo
- STS 1517/2023, de 2 de noviembre
- STS 577/2014, de 21 de octubre
- STS 1695/2023, de 5 de diciembre
- Sentencias de 16 de mayo de 2003 y de 30 de mayo de 2002, y las que en ellas se cita, como las de 17 de julio y 29 de octubre de 1992, 20 de octubre de 1993, 1 de febrero de 1994, 13 de noviembre de 1995, 30 de enero de 1996 y 26 de abril de 2001
- Sentencias de 4 de julio de 2001, 31 de diciembre de 2001, 15 de octubre de 2002, 10 de octubre de 2002 y 20 de octubre de 2002
- SSTS 28 de mayo de 2004, RC 2171/1998, 21 de julio de 2008, RC n.° 3705/2001 y 596/2011, de 29 de febrero de 2012
- STS 30 de marzo de 1988, y 20 de diciembre de 1989
- STS 4 de octubre de 1993
- STS 6 de octubre de 1988 y 1 de octubre de 2010
- Sentencia de 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005]
- STS 31-10-2008
- STS 9-9-2009
- Tribunal Constitucional (TC):
- STC 18 de octubre de 2004, RTC 2004, 174
- Sentencia de 25 de junio de 2015 (rc. 2868/2013)
