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¿Termina tu contrato de alquiler y temes por tu fianza? Te explicamos de manera clara y con ejemplos, cuándo puede el propietario retenerla y cuándo estás en tu derecho de reclamarla. ¡Infórmate!
Fianza del alquiler: ¿Puede quedársela tu casero?
Llega el fin de tu contrato de alquiler y, junto con la mudanza, surge una pregunta clave: ¿recuperaré la fianza íntegra?
La fianza es el importe entregado al inicio del contrato para garantizar que cumplirás con tus obligaciones, pero a veces, su devolución se convierte en un auténtico quebradero de cabeza.
La regla general, según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es clara: el propietario debe devolverte la fianza cuando finalice el contrato, si no existen daños en la vivienda que permitan que la retenga.
De hecho, si pasa más de un mes desde que entregaste las llaves y no te la ha devuelto, ese dinero empezará a generar intereses a tu favor.
Pero, ¡ojo! Hay situaciones en las que tu casero sí está en su derecho de retener total o parcialmente esa fianza. Vamos a ver cuáles son los motivos legales (con ejemplos) para intentar que quede lo más claro posible.
1. Deudas Pendientes: cuando el dinero no llega
Este es uno de los motivos más habituales en los que no se devuelve la fianza.
Si queda alguna deuda o factura sin pagar, el propietario puede usar la fianza para cubrir esos impagos.
- Base Legal Principal: artículo 27.2.a) LAU y artículo 1555.1º del Código Civil.
- Ejemplos que SÍ JUSTIFICAN la retención de la fianza:
- Mensualidades de alquiler sin pagar: si debes el último mes o cualquier otro.
- Parte proporcional del mes: si te vas a mitad de mes y solo has pagado los días que estuviste, pero el contrato indicaba otra cosa o no se llegó a un acuerdo.
- Facturas de suministros impagadas (luz, agua, gas, internet): siempre que el contrato dijera que eran tu responsabilidad y que el casero se vea obligado a pagarlas para evitar cortes del suministro o para poder realizar un nuevo contrato.
- Gastos de comunidad pendientes: si el contrato especificaba que tú los pagabas.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o tasas municipales (basuras): si se acordó en el contrato que te correspondían y no los has abonado.
- Ejemplos que NO JUSTIFICAN la retención (por este motivo):
- Intentar cobrarte un mes entero si solo disfrutaste unos días y ya pagaste la parte correspondiente.
- Cargarte gastos de gestión por impagos si no estaban pactados como una penalización en el contrato.
2. Desperfectos en la vivienda: más allá del uso normal
Devolver la vivienda tal y como la recibiste, salvo el desgaste normal por el uso, es tu obligación.
Si causas daños que van más allá, el casero puede utilizar el importe de la fianza para repararlos.
- Base Legal Principal: Artículo 1561 y 1563 del Código Civil, y artículo 21.4 LAU (para pequeñas reparaciones por uso ordinario).
- Ejemplos que SÍ JUSTIFICAN la retención:
- Paredes dañadas: agujeros excesivos (no los típicos que se producen al colgar cuadros), pintadas de colores llamativos sin permiso o grafitis.
- Roturas por mal uso: cristales, sanitarios, puertas, o muebles (si el piso está amueblado) rotos por un golpe o uso indebido.
- Quemaduras: en encimeras, suelos o alfombras.
- Daños por mascotas (si no estaban permitidas o el daño es excesivo): puertas arañadas profundamente, olores persistentes por falta de higiene.
- Averías por negligencia: introducir objetos metálicos en el microondas y estropearlo.
- Atascos graves: si se han introducido objetos indebidos por el desagüe.
- Suciedad extrema: si la vivienda necesita una limpieza profesional a fondo (no una limpieza estándar).
- No devolver todas las llaves: si el casero se ve obligado a cambiar la cerradura por seguridad.
- Ejemplos que NO JUSTIFICAN la retención:
- Pintura desgastada por el tiempo: Es normal que después de unos años, haya que pintar la vivienda.
- Pequeñas marcas o rozaduras: las típicas del uso diario en paredes o suelos.
- Bombillas fundidas o pequeños arreglos: son parte del mantenimiento por uso ordinario (salvo pacto específico).
- Electrodomésticos averiados por antigüedad: Si no es debido al mal uso.
- Limpieza general: si devuelves la vivienda en condiciones higiénicas razonables, aunque no esté “impoluta como el primer día”.
- Desgaste de juntas de azulejos: en baños y cocinas es normal con el tiempo.
3. Otros Incumplimientos del contrato que cuestan dinero
El contrato de alquiler establece una serie de obligaciones que, si se incumplen y esto le causa un perjuicio económico al propietario, éste podría usar la fianza para compensarlo.
- Base Legal Principal: Artículo 27.1 LAU y artículo 1101 del Código Civil.
- Ejemplos que SÍ JUSTIFICAN la retención:
- Obras no consentidas: si hiciste obras que alteraron la vivienda o su seguridad y hay que revertirlas.
- Subarrendar sin permiso: si el contrato lo prohibía y le causaste un daño o un perjuicio al casero.
- Impedir reparaciones urgentes: Si no dejaste entrar al propietario o a los operarios enviados por él para una reparación necesaria y eso agravó el problema y su coste.
- Ejemplos que NO JUSTIFICAN la retención:
- Pequeños cambios estéticos reversibles: pintar una pared de otro color (si no era extravagante y no estaba prohibido).
4. Marcharse antes de tiempo: ¿Qué pasa con la fianza? (desistimiento)
Si decides irte antes de lo pactado, la ley establece unas condiciones.
- Base Legal Principal: artículo 11 LAU.
- ¿Cuándo PUEDE el casero retener algo?
- Te vas ANTES de los primeros seis meses: estás incumpliendo el plazo mínimo legal. El propietario podría reclamarte una indemnización por los perjuicios que le causes (por ejemplo, los meses que tarde en volver a alquilarlo, con un límite).
- Te vas DESPUÉS de los seis meses, PERO:
- No avisas con 30 días de antelación: Si el contrato incluía una indemnización por desistimiento, el casero podría reclamar la parte proporcional por el preaviso no cumplido.
- Se pactó una indemnización en el contrato: Si te vas antes de que acabe cada año de contrato, el propietario puede pedirte la parte proporcional de una mensualidad por cada año que falte por cumplir (si así se firmó).
- Ejemplos que NO JUSTIFICAN la retención (o una retención completa):
- Te vas después de seis meses, avisas con 30 días y NO había pacto de indemnización: En este caso, no corresponde retener nada por este concepto.
- Retener toda la fianza automáticamente solo porque te vas antes: El casero solo puede quedarse con la indemnización pactada (si la hay) o con el importe de los perjuicios reales y demostrables que le causes, sin abusar.
¿Qué plazo tiene el casero para devolver la fianza?
Como mencionamos al principio, el propietario tiene un mes desde la entrega de las llaves para devolverte la fianza. Si tarda más tiempo, la cantidad adeudada empezará a generar el interés legal del dinero.
¿Qué hacer si no te devuelven la fianza correctamente?
- Comunicación: Intenta hablar con el propietario y entender sus motivos. Pídele una liquidación detallada si ha retenido parte de la fianza.
- Burofax: Si no hay acuerdo, envía un burofax reclamando la devolución y exponiendo tus argumentos. Esto deja constancia fehaciente de tu reclamación.
- Asesoramiento Legal: Si la situación no se resuelve, es el momento de buscar ayuda profesional.
En nuestro despacho, somos abogados especialistas en arrendamientos y reclamación de fianzas. Conocemos a fondo la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil, y podemos ayudarte a analizar tu caso, y si es necesario, iniciar acciones legales para recuperar lo que es tuyo.
No dejes que una retención indebida de fianza te quite la tranquilidad. Contacta con nosotros y te asesoraremos.
Buenas, firme mi contrato de un año de alquiler, han pasado 8 meses y me quiero ir (seria dando los 30 dias de preaviso). Pero me he dado cuenta de que en mi contrato hay una clausula que dice que se quedaria con mi fianza:
En caso de desistimiento del contrato por parte del arrendatario antes del tiempo pactado, tendrá derecho la parte arrendadora, según el artículo 27.1 de la LAU, que remite al artículo 1.124 del Código Civil, a elegir entre exigir el cumplimiento del tiempo pactado, o a promover la resolución del mismo acordándose en este último caso una indemnización equivalente al período de preaviso incumplido y la pérdida de la fianza depositada en concepto de daños y perjuicios.
Puede mi casero quedarse con mi fianza?
Hola, Mónica, muchas gracias por escribirnos y plantearnos tu duda.
Técnicamente, dado que ya han pasado más de seis meses, la ley te protege para poder desistir del contrato; a menudo, las cláusulas que imponen una penalización superior a la legalmente establecida (la parte proporcional de una mensualidad por año pendiente) podrían considerarse nulas por abusivas. Por tanto, es muy discutible que puedan retener toda la fianza basándose en ese punto.
Nos encantaría ayudarte a pelear esto, pero actualmente estamos hasta arriba de trabajo y no podemos aceptar nuevos encargos. No obstante, si nos envías un correo y nos dices desde qué provincia nos escribes, intentaremos darte los datos de contacto de algún abogado con experiencia en arrendamientos que pueda hacerse cargo del caso.