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Analizamos la sentencia n.º 228/2024, de 20 de febrero, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012024100213 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo resuelve un conflicto sobre la finalización de un contrato de alquiler por vencimiento del plazo. Tras múltiples prórrogas y litigios previos entre arrendador y arrendataria, el Tribunal Supremo examina la eficacia de las comunicaciones del arrendador para impedir la continuación tácita del contrato (tácita reconducción).
La resolución judicial desestima los recursos de la arrendataria, validando la comunicación previa a la demanda actual y confirmando la extinción del vínculo contractual.
La postura de la parte demandante (arrendador)
El arrendador, propietario de una vivienda y plaza de garaje situadas en Madrid, fundamentó su pretensión de resolución contractual en la expiración del término pactado y sus correspondientes prórrogas legales.
El contrato original, suscrito el 11 de septiembre de 2013, establecía una duración inicial de un año, prorrogable anualmente hasta un máximo de tres años, hasta el 11 de septiembre de 2017.
Conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente en aquel momento (específicamente el artículo 10 en su redacción aplicable), al no mediar notificación en contra por ninguna de las partes con la antelación requerida, el contrato se prorrogó obligatoriamente por un año adicional, hasta el 11 de septiembre de 2018.
A partir de esta fecha, el arrendador consideró que el contrato entraba en régimen de tácita reconducción, conforme al artículo 1566 del Código Civil (CC), renovándose por periodos mensuales dada la periodicidad mensual de la renta pactada (1.600 euros).
La controversia se intensificó debido a litigios previos. En 2019, el arrendador interpuso una demanda de desahucio por falta de pago, que concluyó con la enervación de la acción por parte de la arrendataria mediante la consignación de las rentas adeudadas.
Antes de finalizar dicho procedimiento, y también antes de septiembre de 2019, el arrendador remitió una comunicación a la arrendataria manifestando su intención de dar por resuelto el contrato. Posteriormente, el 30 de diciembre de 2019, interpuso una nueva demanda solicitando la resolución por expiración del término, fijando la fecha de finalización en el 11 de septiembre de 2019.
Esta demanda fue desestimada en primera instancia (Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Madrid, juicio verbal 127/2020) mediante sentencia de 15 de febrero de 2021. Dicha sentencia argumentó que la comunicación de julio de 2019 no podía surtir efectos resolutorios porque se envió mientras aún estaba pendiente el litigio por desahucio por impago, cuya resolución (enervación) implicaba la subsistencia del contrato.
Además, durante la tramitación de ese segundo procedimiento, el arrendador aportó una nueva comunicación, fechada el 21 de julio de 2020, reiterando su voluntad de resolver el contrato por expiración del plazo. La sentencia del Juzgado n.º 5 consideró esta segunda comunicación extemporánea por haberse remitido e intentado hacer valer una vez iniciado ya ese litigio.
En la demanda que da origen al presente recurso ante el Supremo (iniciada el 7 de marzo de 2021 ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 68 de Madrid), el arrendador insistió en la resolución por expiración del plazo, apoyándose ahora, de manera crucial, en que la comunicación de voluntad resolutoria de julio de 2020 sí era previa a la interposición de esta nueva demanda. Por tanto, sostenía que dicha comunicación cumplía el requisito de ser un “requerimiento” previo conforme al artículo 1566 CC, impidiendo eficazmente que operase la tácita reconducción y permitiendo declarar la finalización del contrato.
La postura de la parte demandada (arrendataria)
La arrendataria se opuso firmemente a la demanda de resolución contractual interpuesta por el arrendador.
Su principal línea argumental se centró en la existencia de cosa juzgada material, conforme al artículo 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), derivada de la sentencia firme dictada el 15 de febrero de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Madrid en el procedimiento anterior (juicio verbal 127/2020).
Sostenía que en ambos procedimientos (el anterior y el actual) concurrían identidad de partes (arrendador y arrendataria), de objeto (resolución del mismo contrato de arrendamiento por expiración del término) y de causa de pedir (los hechos y fundamentos jurídicos basados en las comunicaciones del arrendador).
Argumentaba que la validez y efectos de las comunicaciones remitidas por el arrendador, tanto la de julio de 2019 como la de julio de 2020, ya habían sido enjuiciadas y resueltas de forma desfavorable para el arrendador en la sentencia firme anterior.
Por tanto, consideraba que el tribunal del presente procedimiento estaba vinculado por aquella decisión (efecto positivo de la cosa juzgada), lo que impedía volver a valorar dichas comunicaciones para fundamentar la resolución contractual.
Subsidiariamente, y en relación con el fondo del asunto (la supuesta infracción de los artículos 1566 y 1581 del CC sobre tácita reconducción), la arrendataria defendía que, tras la sentencia desestimatoria de febrero de 2021, no había recibido ninguna nueva comunicación fehaciente por parte del arrendador que manifestara su voluntad de extinguir el contrato antes del inicio del periodo de tácita reconducción correspondiente.
Insistía en que la única notificación recibida había sido la propia demanda presentada el 7 de marzo de 2021, y argumentaba que, según la jurisprudencia, para impedir la tácita reconducción es necesario un requerimiento previo claro y temporáneo, requisito que, a su juicio, no se cumplía, dado que la comunicación de julio de 2020 ya había sido declarada ineficaz en el procedimiento anterior (aunque por extemporánea respecto a aquella demanda) y no había habido otra posterior antes de iniciarse este nuevo litigio.
Entendía, por tanto, que al no haber mediado requerimiento válido, el contrato se había prorrogado tácitamente (por meses, al ser la renta mensual) y seguía plenamente vigente al momento de interponerse la demanda actual.
Además, como argumento de refuerzo mencionado en la sentencia de primera instancia (aunque no fue el central en la apelación ni en los recursos extraordinarios), se hizo constar que en julio de 2020 la arrendataria había solicitado la prórroga extraordinaria prevista en el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, normativa dictada en el contexto de la crisis sanitaria por COVID-19.
La decisión judicial
El iter judicial de este asunto culminó en el Tribunal Supremo, cuya decisión final fue desestimar íntegramente los recursos extraordinarios interpuestos por la arrendataria. Para comprender el fallo, es preciso analizar las resoluciones de las instancias previas y el razonamiento del Alto Tribunal.
En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia n.º 68 de Madrid desestimó la demanda del arrendador. Su decisión se basó principalmente en la apreciación de cosa juzgada material en sentido positivo (art. 222.4 LEC) respecto a lo resuelto por el Juzgado n.º 5 en el pleito anterior.
Consideró que el arrendador pretendía obtener un resultado contrario a una sentencia firme utilizando los mismos hechos y documentos (las comunicaciones de 2019 y 2020). Respecto a la comunicación de julio de 2019, reiteró que ya había sido desestimada como fundamento en el juicio anterior.
En cuanto a la comunicación de julio de 2020, entendió que tampoco podía servir de base porque, aunque previa a esta demanda, ya había sido valorada en el pleito anterior (donde se consideró extemporánea por ser posterior a aquella demanda), vinculando así al juzgado actual. Concluyó que, al no haber requerimiento válido, el contrato se había prorrogado tácitamente hasta el 10 de septiembre de 2021, estando vigente al interponerse la demanda en marzo de 2021. Añadió como refuerzo la solicitud de prórroga extraordinaria por COVID-19 realizada por la arrendataria.
La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25.ª), sin embargo, estimó el recurso de apelación del arrendador, revocando la sentencia de instancia y declarando resuelto el contrato.
La Audiencia rechazó la existencia de cosa juzgada material. Argumentó que las causas de pedir en los distintos procedimientos eran diferentes (impago de renta, expiración en una fecha anterior, expiración en una fecha posterior basada en una comunicación ahora sí previa), por lo que no existía la identidad requerida para apreciar la cosa juzgada.
Añadió que la resolución del pleito anterior no tenía conexión prejudicial con la nueva pretensión, referida a la finalización del contrato en un momento posterior. Además, la Audiencia consideró inaplicable la prórroga extraordinaria del RDL 11/2020, argumentando que el contrato ya no estaba sujeto a la LAU desde septiembre de 2018, sino en una situación de tácita reconducción mensual regida por los artículos 1566 y 1581 del CC, por lo que no concurría el presupuesto de que un contrato sujeto a LAU finalizase dentro del periodo de aplicación de dicho Real Decreto-ley.
Finalmente, el Tribunal Supremo confirma la decisión de la Audiencia Provincial. Respecto al recurso por infracción procesal (basado en la supuesta vulneración del art. 222.4 LEC – cosa juzgada), el Supremo reitera la doctrina sobre los efectos positivo y negativo de la cosa juzgada.
Analiza la sentencia del Juzgado n.º 5 y concluye que su pronunciamiento sobre la comunicación de julio de 2020 no produce efecto de cosa juzgada en este segundo pleito. La razón es que la ratio decidendi para considerar inidónea esa comunicación en el primer pleito fue su posterioridad a la interposición de aquella demanda. Sin embargo, en el presente procedimiento, esa misma comunicación es anterior a la demanda (marzo de 2021). Al no concurrir la causa de inidoneidad apreciada en el primer pleito, el pronunciamiento anterior no vincula al tribunal actual sobre este punto específico.
En cuanto al recurso de casación (basado en la infracción de los arts. 1566 y 1581 CC), el Supremo recuerda que, tras finalizar el contrato y sus prórrogas legales (el 11 de septiembre de 2018), la relación se regía por la tácita reconducción del artículo 1566 CC. Cita su propia jurisprudencia (SSTS 530/2018, 233/2022, 184/2021) que establece que la tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato, cuyo plazo se determina por el artículo 1581 CC (en este caso, mensual, al ser la renta mensual), salvo que haya precedido “requerimiento” del arrendador.
El Supremo considera que la comunicación de julio de 2020, al ser previa a la interposición de la demanda actual, constituye precisamente ese “requerimiento” que manifiesta la voluntad contraria del arrendador a la continuación del contrato por tácita reconducción. El hecho de que esa comunicación se realizara mientras estaba en curso el procedimiento anterior es irrelevante para su eficacia en este procedimiento, donde sí cumple el requisito temporal de ser previa a la demanda. Por tanto, al existir una voluntad contraria válida y expresa del arrendador, no operó la tácita reconducción, y el contrato debe considerarse extinguido.
Como consecuencia de la desestimación de ambos recursos, se imponen las costas a la parte recurrente (arrendataria) y se decreta la pérdida de los depósitos constituidos para recurrir.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994):
- Artículo 10: Regula la prórroga obligatoria del contrato una vez transcurrido el plazo mínimo legal, aplicable hasta el 11 de septiembre de 2018 en este caso.
Código Civil (CC):
- Artículo 1566: Establece la figura de la “tácita reconducción”, que opera si el arrendatario permanece en el uso de la finca arrendada quince días después de terminar el contrato con aquiescencia del arrendador, salvo que medie requerimiento previo.
- Artículo 1581: Fija la duración del contrato en caso de tácita reconducción según la periodicidad con que se haya fijado el alquiler (anual, mensual o diario). En este caso, al ser la renta mensual, la reconducción sería por meses.
Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):
- Artículo 222.1 y 222.3: Definen el efecto negativo de la cosa juzgada material (impedir un nuevo juicio sobre idéntico objeto entre las mismas partes).
- Artículo 222.4: Regula el efecto positivo o prejudicial de la cosa juzgada (vinculación a lo resuelto en un pleito anterior cuando sea antecedente lógico del objeto del segundo). Fue alegado por la arrendataria pero desestimado por el TS.
- Artículo 398.1: Establece la regla general de imposición de costas en caso de desestimación de los recursos extraordinarios.
Real Decreto-ley 11/2020:
- Artículo 2: Contenía medidas de prórroga extraordinaria de contratos de arrendamiento de vivienda habitual en el contexto de la pandemia COVID-19. Fue mencionado por la arrendataria pero considerado inaplicable por la Audiencia al estar el contrato bajo tácita reconducción y no bajo la LAU.
Sentencias citadas
- Sentencia del Tribunal Supremo 530/2018, de 26 de septiembre: Citada para interpretar el artículo 1566 CC, estableciendo que la tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato y su duración se rige por el art. 1581 CC.
- Sentencia del Tribunal Supremo 169/2014, de 8 de abril: Citada para definir el concepto y efectos (positivo y negativo) de la cosa juzgada material.
- Sentencia del Tribunal Supremo 154/2020, de 6 de marzo: También citada para explicar la cosa juzgada material y sus efectos vinculantes.
- Sentencia del Tribunal Supremo 233/2022, de 28 de marzo: Reitera la doctrina de la STS 530/2018 sobre la tácita reconducción como un nuevo contrato.
- Sentencia del Tribunal Supremo 184/2021, de 31 de marzo: Explica que la tácita reconducción extingue las garantías del contrato original y que su plazo se rige supletoriamente por el art. 1581 CC, precisándose un consentimiento presunto que puede desvirtuarse mediante requerimiento.
- Sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Madrid, de 15 de febrero de 2021 (Juicio verbal 127/2020): Resolución del pleito anterior entre las mismas partes, cuya valoración de las comunicaciones fue clave en el debate sobre la cosa juzgada.
