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Analizamos la Sentencia n.º 1069/2024, de 24 de julio, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079119912024100012 (puede descargar aquí esta sentencia):
El Tribunal Supremo desestima un recurso de casación en un juicio de desahucio por impago de rentas de alquiler, confirmando la resolución contractual y la condena al abono de cantidades adeudadas. Se clarifica la posibilidad de debatir la aplicación de normativa COVID-19 en procedimientos plenarios, pero se exige la acreditación de los requisitos legales y la correcta formulación de las excepciones.
La postura de la parte demandante (arrendador)
La parte demandante, una entidad propietaria de una vivienda, interpuso una demanda de juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas contra la inquilina. La base de la demanda era el impago de rentas desde enero de 2021 hasta julio de 2021, ascendiendo a una deuda inicial de 6.849,24 euros, a la que se sumarían las cantidades que se devengaran durante el procedimiento hasta la entrega efectiva de la posesión.
La demanda solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento, el desalojo de la finca y la condena al pago de las cantidades adeudadas. Se destacó que el contrato de arrendamiento se había suscrito el 1 de junio de 2015 con una renta inicial de 1.300 euros mensuales. Además, se había pactado la actualización de la renta mediante el IPC , lo que elevaba la renta mensual a 1.364,56 euros hasta mayo de 2021 y a 1.382,28 euros a partir de junio de 2021, según lo reclamado.
La parte actora, a través de su procurador, solicitó que, si la demandada no atendía el requerimiento de pago o no comparecía para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictara decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procediera al lanzamiento. En caso de que la demandada desalojara el inmueble sin formular oposición ni pagar, se solicitaba un decreto de terminación del procedimiento y traslado para la ejecución de la cantidad reclamada. Si la demandada formulaba oposición, se pedía que se dictara sentencia declarando resuelto el contrato por falta de pago, condenando al desalojo y al pago de las cantidades debidas hasta la recuperación de la posesión.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
La parte demandada se opuso a la demanda, solicitando su desestimación y la absolución de todos los pedimentos, con imposición de costas al demandante por “manifiesta temeridad y mala fe”. Subsidiariamente, alegó un incumplimiento grave y reiterado por parte de la arrendadora en sus obligaciones contractuales, específicamente la obligación de reparar desperfectos que afectaban la habitabilidad, salubridad y habilidad del objeto del contrato. En este sentido, solicitó la declaración de inadecuación del procedimiento verbal y su conversión a procedimiento ordinario, argumentando la complejidad de las cuestiones planteadas, incluyendo la imposibilidad de cumplimiento del contrato por fuerza mayor o desequilibrio sobrevenido (rebus sic stantibus) debido a la crisis sanitaria de la pandemia de COVID-19.
La arrendataria reconoció haber dejado de abonar el 50% del importe de las rentas reclamadas, basándose en lo establecido en el Real Decreto Ley 11/2020. Consignó 4.796,96 euros para la enervación de la acción, aunque entendía que la liberación de la reducción de la renta por dicho porcentaje solo aplicaba por un periodo de cuatro meses. Además, puso de manifiesto que la arrendadora no hubiera respondido a su petición de rebaja de la renta contractual. También opuso el grave incumplimiento de las obligaciones de la arrendadora por no haber abordado la reparación de humedades en la vivienda y otros desperfectos en elementos comunes, lo que, a su juicio, la exoneraba del pago de la renta.
En segunda instancia, la demandada alegó falta de legitimación activa de la actora, omisión de pronunciamiento acerca de la pluspetición alegada y error en la valoración de la prueba. Insistió en la excepción de contrato no cumplido por inobservancia de la arrendadora en sus obligaciones de mantener el edificio y la vivienda en estado de habitabilidad y salubridad. Argumentó la procedencia de la enervación del desahucio, dado que los importes debidos fueron consignados antes de la celebración de la vista.
En casación, la demandada fundamentó su recurso en tres motivos: (i) la inaplicación de la cláusula rebus sic stantibus e infracción de los artículos 7, 1.124 y 1.258 del Código Civil, alegando jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales sobre esta causa de oposición en procedimientos de desahucio por falta de pago; (ii) infracción por inaplicación de los artículos 3 al 9 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, que acordó la reducción del 50% de la renta o una moratoria automática, argumentando que la Sala no valoró esta normativa como causa de oposición válida; y (iii) la infracción por inaplicación del artículo 1.554.2 del Código Civil (obligación del arrendador de efectuar reparaciones) y el artículo 1.124 del Código Civil , también como motivo de oposición por incumplimiento contractual del arrendador en mantener la cosa habitable, y con base en jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales.
La decisión judicial
La sentencia de primera instancia, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Barcelona el 9 de diciembre de 2021, estimó sustancialmente la demanda. Declaró haber lugar al desahucio, resolviendo el contrato de arrendamiento y condenando a la arrendataria a dejar la vivienda libre, vacua y expedita, con apercibimiento de lanzamiento. Asimismo, condenó a la arrendataria al pago de 9.593,92 euros en concepto de rentas y cantidades asimiladas impagadas hasta noviembre de 2021, más las que se devengaran hasta la entrega efectiva de la posesión, junto con los intereses legales y las costas.
El Juzgado consideró que el importe correcto de la renta de marzo a julio de 2021 era de 1.370,56 euros, y no 1.382,28 euros como se indicaba inicialmente. Desestimó la aplicación de los artículos 3 a 9 del Real Decreto Ley 11/2020 al no haberse acreditado la situación de vulnerabilidad de la demandada. En cuanto a la excepción non adimpleti contractus, se consideró que no se había probado el grave incumplimiento alegado por la demandada, aunque se reconoció la existencia de problemas en la finca debido a su antigüedad y un proyecto de rehabilitación en curso.
La Audiencia Provincial de Barcelona, en su sentencia de 27 de febrero de 2023, confirmó íntegramente la resolución de primera instancia. La Audiencia razonó que en este tipo de procedimiento no cabía discutir la cuantía de la renta que sustentaba la pretensión resolutoria, ni la procedencia de una eventual rebaja de la misma, ya sea por acuerdo o disposición legal.
En relación con la aplicación del Real Decreto Ley 11/2020 o la cláusula rebus sic stantibus, la Audiencia sostuvo que la arrendataria debería haber acudido al juicio correspondiente para demostrar el cumplimiento de los presupuestos exigidos, o solicitar la suspensión del procedimiento por prejudicialidad, no pudiendo modificar unilateralmente el importe de la renta. De igual modo, negó que la inhabilidad de la vivienda por falta de reformas pudiera operar como causa justificativa del impago, señalando que el contrato permanecía en vigor y la arrendataria tenía otros medios legales para exigir el cumplimiento, sin que la Ley de Arrendamientos Urbanos facultara el impago de rentas.
Respecto a la enervación de la acción, la Audiencia determinó que los efectos enervadores solo se logran con el abono de la totalidad de las rentas reclamadas y las adeudadas en el momento del pago enervador, y dentro del plazo de diez días desde el requerimiento, requisitos que no se cumplieron al consignarse sumas insuficientes y fuera de plazo. Finalmente, la Audiencia concluyó que la sentencia de primera instancia sí se había pronunciado sobre la alegación de pluspetición al no aceptar la rebaja del 50% de la renta calculada unilateralmente por la demandada.
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 24 de julio de 2024, desestimó el recurso de casación interpuesto por la arrendataria. En cuanto al primer motivo, relativo a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, el Tribunal Supremo no lo admitió por considerar una cuestión nueva que no fue planteada ni debatida en el recurso de apelación. Además, reiteró que para examinar la aplicación de dicha cláusula en procedimientos plenarios de desahucio y reclamación de rentas, es necesaria la formulación de una reconvención, lo cual no se hizo en este caso.
Respecto al segundo motivo, la inaplicación del Real Decreto Ley 11/2020, el Tribunal Supremo sí permitió discutir la aplicación de esta normativa en un procedimiento de desahucio y reclamación de rentas, dada la naturaleza plenaria del mismo. No obstante, desestimó el motivo porque la parte recurrente, como había razonado el Juzgado de Primera Instancia, no acreditó hallarse en la situación de vulnerabilidad a la que se subordina la aplicación de la reducción del 50% de la renta.
En cuanto al tercer motivo, la infracción por inaplicación del artículo 1.554.2 del Código Civil y el artículo 1.124 del Código Civil, el Tribunal Supremo tampoco encontró impedimento para que una cuestión de esta naturaleza fuera suscitada en el proceso. Sin embargo, desestimó el motivo porque la recurrente hizo supuesto de la cuestión (es decir, dio por probado algo que no estaba acreditado) al no haber probado que las filtraciones persistieran o que la vivienda fuera inhabitable, y se constató que la demandante seguía poseyendo la vivienda para habitarla. Además, las sentencias citadas por la recurrente para justificar el interés casacional se referían a casos de viviendas declaradas inhabitables, lo que no era el caso. En consecuencia, el Tribunal Supremo confirmó la desestimación del recurso de casación, con imposición de costas a la recurrente y pérdida del depósito constituido.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Código Civil (CC): artículos 7 , 1.124 y 1.258.
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): artículos 26 , 27 y 35.
- Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): artículos 216 , 217.3 , 398 , 440.3 , 477.2.3º y 576.
- Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ): disposición adicional 15, apartado 9.
- Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo: artículos 2 , 3 a 9.
- Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril: citado en relación con la moratoria en el pago de la renta.
- Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre: citado en relación con medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio.
Sentencias citadas
- Tribunal Supremo (STS):
- Sentencia 713/1984, de 7 de diciembre.
- Sentencia de 28 de mayo de 2004, RC 2171/1998.
- Sentencia 1144/2007, de 22 de octubre.
- Sentencia de 21 de julio de 2008, RC n.º 3705/2001.
- Sentencia 596/2011, de 29 de febrero de 2012.
- Sentencia 822/2012, de 18 de enero (pleno, recurso n.º 1318/2011).
- Sentencia 440/2012, de 28 de junio.
- Sentencia 658/2012, 14 de noviembre (recurso n.º 944/2010).
- Sentencia 652/2015, de 20 de noviembre.
- Sentencia 134/2016, de 4 de marzo.
- Sentencia 261/2016, de 20 de abril.
- Sentencia 374/2016, de 3 de junio.
- Sentencia 721/2016, de 5 de diciembre.
- Sentencia 145/2017, de 1 de marzo.
- Sentencia 52/2018, de 1 de febrero.
- Sentencia 484/2018, de 11 de septiembre.
- Sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022.
- Sentencia 633/2022, de 29 de septiembre.
- Sentencia 639/2022, de 4 de octubre.
- Sentencia 25/2023, de 16 de enero.
- Sentencia 466/2023, de 11 de abril.
- Sentencia 966/2023, de 19 de junio.
- Sentencia 1006/2023, de 21 de junio.
- Sentencia 1577/2023, de 15 de noviembre.
- Sentencia 1818/2023, de 21 de diciembre.
- Sentencia 1820/2023, de 21 de diciembre.
- Sentencia 40/2024, de 15 de enero.
- Sentencia 325/2024, de 5 de marzo.
- Sentencia 345/2024, de 11 de marzo.
- Sentencia 380/2024, de 14 de marzo.
- Sentencia 545/2024, de 23 de abril.
- Sentencia 622/2024, de 8 de mayo.
- Sentencia 736/2024, de 27 de mayo.
- Sentencia 847/2024, de 10 de junio.
- Sentencia 858/2024, de 17 de junio.
- Sentencia 982/2024, de 10 de julio.
- Juzgado de Primera Instancia (SJPI): Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Barcelona, de 9 de diciembre de 2021 (proc. 789/2021).
- Audiencia Provincial de Barcelona (SAP B): Sentencia SAP B 1945/2023.
