En 30 segundos
Analizamos la Sentencia n.º 982/2024, de 10 de julio, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012024100970 (puede descargar aquí esta sentencia):
El Tribunal Supremo casa la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona que había desestimado una demanda de desahucio. El Alto Tribunal establece que no se puede aplicar la reducción del 50% de la renta prevista en la normativa COVID-19 de forma retroactiva ni extemporánea , y reitera que la cláusula rebus sic stantibus debe ser alegada mediante reconvención, no como simple excepción en un juicio verbal. En consecuencia, confirma la resolución del contrato de arrendamiento y la condena al pago de las rentas adeudadas.
La postura de la parte demandante (arrendador)
La entidad arrendadora interpuso una demanda de juicio verbal solicitando la resolución de un contrato de arrendamiento de un local comercial y la reclamación de las rentas y cantidades asimiladas impagadas, que ascendían inicialmente a 18.694,83 €. Su pretensión principal se basaba en el incumplimiento contractual de la arrendataria, consistente en la falta de pago de múltiples mensualidades de renta y gastos de comunidad desde el año 2020.
Durante el proceso, la arrendadora actualizó la cantidad adeudada, reconociendo algunos pagos parciales realizados por la arrendataria, fijando la deuda final reclamada en 15.798,35 €. La demandante sostuvo que el impago persistente constituía una causa de resolución del contrato, de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil.
Ante la defensa de la arrendataria, que invocaba tanto la aplicación de la normativa especial sobre arrendamientos dictada durante la pandemia del COVID-19 como la cláusula rebus sic stantibus, la arrendadora se opuso firmemente. Argumentó que la solicitud de la arrendataria para acogerse a la reducción del 50% de la renta, contemplada en el Real Decreto-ley 35/2020, se realizó de forma extemporánea, mediante un burofax de octubre de 2021 , cuando el plazo legal para solicitarlo había vencido el 31 de enero de 2021.
Además, señaló que la arrendataria no acompañó la documentación necesaria para acreditar que cumplía con los requisitos exigidos por dicha normativa. También destacó que la sentencia de la Audiencia Provincial aplicaba indebidamente esta reducción a periodos no cubiertos por la vigencia de la norma, como mensualidades anteriores a su entrada en vigor y posteriores al límite temporal establecido. Subrayó, asimismo, que el mencionado Real Decreto-ley excluía expresamente los gastos de comunidad de cualquier reducción, gastos que la arrendataria tampoco había satisfecho.
Finalmente, en cuanto a la cláusula rebus sic stantibus, la arrendadora coincidió con el criterio del Juzgado de Primera Instancia, que consideró que dicha doctrina no podía ser simplemente alegada como una excepción en la contestación a la demanda dentro de un juicio verbal de desahucio. Sostuvo que, para su correcta valoración, era necesario que la arrendataria la hubiera formulado a través de una demanda reconvencional, permitiendo así un debate plenario sobre su procedencia, lo cual no ocurrió.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
La parte arrendataria se opuso a la demanda, reconociendo la existencia de la deuda pero justificándola por las graves consecuencias económicas derivadas de la pandemia del COVID-19 en su negocio de gimnasio. Alegó que su actividad se vio totalmente paralizada durante los confinamientos y severamente restringida por las limitaciones de aforo en los periodos de reapertura, lo que provocó una alteración imprevisible y extraordinaria de las circunstancias que fundamentaron la firma del contrato.
Su defensa se articuló en dos ejes principales. En primer lugar, solicitó la aplicación retroactiva de la cláusula rebus sic stantibus para obtener una reducción del 50% de la renta y de los gastos de comunidad desde el inicio del primer estado de alarma (marzo de 2020) hasta diciembre de 2021. Argumentó que había intentado negociar una rebaja con la propiedad sin éxito y que, aplicando dicha reducción y compensando las cantidades ya abonadas, el saldo resultante sería incluso favorable a ella en cuanto a las rentas, debiendo únicamente una parte de los gastos de comunidad.
En segundo lugar, y de forma vinculada a lo anterior, defendió la aplicabilidad de la normativa especial sobre arrendamientos, en concreto el Real Decreto-ley 35/2020. Afirmó haber remitido una comunicación fehaciente a la arrendadora en octubre de 2021 para acogerse a la bonificación del 50% contemplada en dicha ley para arrendatarios en situación de vulnerabilidad cuyo arrendador fuese un gran tenedor.
Con base en estos argumentos, no solo solicitó la desestimación íntegra de la demanda de desahucio, sino que también reclamó que se declarase la procedencia de la reducción de la renta, se compensaran las deudas y se condenara a la arrendadora a devolverle una cantidad por los pagos realizados en exceso. Asimismo, planteó la posibilidad de enervar la acción, alegando su buena fe y la ausencia de un requerimiento de pago previo válido.
La decisión judicial
El Tribunal Supremo estimó el recurso de casación interpuesto por la parte arrendadora, casando y anulando la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Girona. En su lugar, confirmó íntegramente la sentencia del Juzgado de Primera Instancia, que había estimado parcialmente la demanda inicial.
La decisión del Alto Tribunal se fundamenta en varios puntos clave:
- Incorrecta aplicación del RDL 35/2020: El Tribunal determina que la Audiencia Provincial aplicó de forma errónea la normativa sobre medidas de apoyo al sector servicios por la pandemia. Constata que la solicitud de la arrendataria para acogerse a la reducción de renta se realizó en octubre de 2021, considerándola “extemporánea” porque el plazo legal para hacerlo finalizó el 31 de enero de 2021. Además, la sentencia recurrida extendió los beneficios de la norma más allá de su ámbito temporal de vigencia y a conceptos, como los gastos de comunidad, que estaban expresamente excluidos.
- Improcedencia de la cláusula rebus sic stantibus por vía de excepción: El Supremo reitera su doctrina, citando la sentencia de pleno 966/2023 , según la cual la cláusula rebus sic stantibus no puede ser alegada como una simple excepción en la contestación a la demanda en un juicio verbal. Su correcta formulación exige la interposición de una demanda reconvencional, para garantizar un debate completo y el derecho de defensa de la parte demandante. Al no haberse hecho así, no cabe analizar su aplicación.
- Confirmación del desahucio y la reclamación de cantidad: Al desestimar los argumentos de la arrendataria y la decisión de la Audiencia, el Tribunal confirma la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago y la condena a la arrendataria a abonar la cantidad adeudada de 15.798,35 €, más las rentas y cantidades asimiladas devengadas hasta la efectiva entrega del inmueble.
- No procede la enervación: La Sala rechaza la posibilidad de enervar la acción de desahucio, dado que medió un requerimiento previo de pago que no fue atendido por la arrendataria, quien tampoco consignó la cantidad debida en el juzgado.
En consecuencia, el fallo final desestima el recurso de apelación de la arrendataria, impone las costas de dicha instancia a la misma y confirma la resolución del contrato y la condena al pago.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Leyes y artículos citados
- Constitución Española: artículo 24.
- Código Civil: artículos 7 , 1258 y 1569.2.
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: artículos 3 , 27.2.a) y 35.
- Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): artículos 22.4 , 249.1.6º , 250.1.1º , 326 , 398 , 438.2 , 438.5 , 440.3 , 458.2 , 469.1 , 473.3 , 477 , 483.5 y 576.
- Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ): Disposición adicional 15.ª, apartados 8.ª y 9.ª.
- Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril: artículos 1 , 3 y 4.
- Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre: artículos 1 , 2 , 3 y 4.
Sentencias citadas
- STS 910/2011, de 21 de diciembre.
- STS 822/2012, de 18 de enero.
- STS 641/2012, de 6 de noviembre.
- STS 658/2012, 14 de noviembre.
- STS 223/2014, de 28 de abril.
- STS 71/2016, de 17 de febrero.
- STS 634/2017, de 23 de noviembre.
- STS 170/2019, de 20 de marzo.
- STS 531/2021, de 14 de julio.
- STS 130/2022, de 21 de febrero.
- STS 966/2023, de 19 de junio.
- STS 1656/2023, de 27 de noviembre.
- STS 1712/2023, de 11 de diciembre.
- STS 794/2024, de 4 de junio.
- STS 846/2024, de 10 de junio.
