En 30 segundos
Si vas a poner una casa o un local en alquiler en Canarias, la Ley te obliga a pagar una fianza. No es opcional. Para vivienda es un mes. Para uso distinto (locales), son dos meses.
Pero ojo, propietario: ese dinero no es para que te lo gastes en una cena. Tienes que depositarlo en el Instituto Canario de la Vivienda del Gobierno de Canarias (puedes encontrar más información, si haces clic en esta página del Gobierno de Canarias).
Si no depositas el dinero, las multas pueden ser de las que quitan el hipo. Aquí te explicamos cómo funciona la fianza sin palabras raras y cómo evitar problemas con Hacienda.
La versión aburrida (pero necesaria)
Como siempre, nos gusta ser transparentes. Si quieres leer el texto legal, denso y gris tal cual sale en el Boletín Oficial del Estado, adelante. No seremos nosotros quienes te detengamos.
Puedes leer la versión oficial y aburrida del BOE si haces clic aquí.
Si prefieres entenderlo de verdad y saber qué pasa en el mundo real, sigue leyendo.
Lo primero: ¿Cuánto hay que pagar?
Vamos al grano. Sin rodeos.
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es muy claro, aunque a veces la gente se hace un lío.
La fianza obligatoria es:
- Una mensualidad de renta si es para vivienda habitual. (Tu casa).
- Dos mensualidades de renta si es para uso distinto de vivienda. (Un local comercial, una oficina o un alquiler de temporada).
Ahora bien. Aquí viene el primer matiz que mi padre siempre tiene que explicar en el despacho cuando llegan los clientes con las manos en la cabeza.
¿Pueden pedirme más dinero? Sí. Pero tiene límites.
Desde la reforma de 2019, en los contratos de vivienda, el propietario puede pedir una garantía adicional. Pero, y esto es vital: no puede superar dos mensualidades de renta.
Así que, si te piden 6 meses de aval bancario o 5 meses de depósito extra para alquilar un piso para vivir… Es ilegal. Punto.
(Nota: Esto aplica a personas físicas y viviendas habituales. En locales comerciales, la libertad es mayor y ahí sí que pueden pedirte más garantías).
El “impuesto revolucionario”
Vale. Eres propietario. Has firmado el contrato. El inquilino te ha dado el mes de fianza. Tienes el dinero en el bolsillo.
¿Y ahora qué?
Mucha gente cree que ese dinero se guarda en el cajón de la mesita de noche “por si el inquilino rompe algo”.
Error. Error grave.
En Canarias (y en casi todas las Comunidades Autónomas), es obligatorio depositar esa fianza en el organismo correspondiente.
Aquí lo gestiona el Instituto Canario de la Vivienda. Tienes que rellenar el Modelo (normalmente el 800 o el que esté vigente en la sede electrónica) e ingresar ese dinero en la cuenta de la Comunidad Autónoma.
¿Por qué? Porque el Gobierno quiere saber que has alquilado. Quiere controlar el mercado. Y, de paso, quiere gestionar ese dinero mientras dura el contrato.
¿Qué pasa si no deposito la fianza en Canarias?
Puede que no pase nada. O puede que, de repente, te llegue una carta.
O peor. Que el inquilino vaya a pedir una ayuda al alquiler (como el Bono Alquiler Joven) y se la denieguen porque el propietario no ha depositado la fianza.
Ahí empieza la guerra.
Si no depositas la fianza:
- Te enfrentas a una infracción grave.
- Las multas pueden ser cuantiosas (hablamos de miles de euros, dependiendo de la gravedad y el retraso).
- Tendrás que pagar el depósito más un recargo por hacerlo fuera de plazo.
Créenos: no merece la pena jugársela. Deposita la fianza. Duerme tranquilo.
Actualización de la fianza: ¿sube o baja?
Imagina que llevas 3 años en el piso. El alquiler ha subido por el IPC. ¿Tiene el inquilino que poner más dinero para “rellenar” la fianza hasta igualar la nueva renta?
Durante los primeros 5 años del contrato (o 7 si el dueño es empresa): NO. La fianza no se toca.
Si el contrato se prorroga más allá de esos 5 o 7 años, entonces sí. El dueño puede pedir que se actualice la fianza para que vuelva a ser igual a una mensualidad de la renta actual. Ojo: también puede pasar al revés. Si la renta bajase, el inquilino podría pedir que le devuelvan la diferencia.
(Aunque, siendo honestos, rara vez vemos bajar un alquiler en Canarias últimamente).
El momento de la verdad: la devolución
Se acaba el contrato. El inquilino se va. Aquí es donde mi padre y yo sacamos los pañuelos, porque es donde empiezan los lloros.
La Ley dice: el propietario tiene que devolver la fianza (y las garantías adicionales) al final del contrato.
El plazo: tiene un mes desde que se entregan las llaves. Si tarda más de un mes, el inquilino tiene derecho a reclamar intereses.
Pero aquí viene la trampa. El propietario puede descontar dinero de esa fianza si:
- Hay suministros pendientes (luz, agua) que no se han pagado.
- Hay desperfectos en la vivienda.
La gran batalla: uso normal vs. maltrato
Esto da para otro artículo (y lo escribiremos), pero te lo resumo rápido.
Un propietario NO puede quedarse la fianza porque:
- La pintura esté un poco vieja tras 5 años.
- Haya marcas de cuadros (si se taparon decentemente).
- El suelo tenga el desgaste natural de pisarlo.
Eso es uso normal.
Sí puede quedársela si:
- Hay un agujero en la puerta de un puñetazo.
- Falta el sofá.
- La casa está llena de basura y hay que contratar limpieza industrial.
El criterio es: ¿se trata de desgaste por el paso del tiempo o es mal uso?
En Roda Abogados siempre recomendamos lo mismo: hay que hacer fotos al entrar. Hay que hacer fotos al salir. Y hay que firmar un documento de entrega de llaves donde se diga cómo está el piso.
Sin eso, es tu palabra contra la suya. Y ahí es donde hay pleito seguro.
¿Sirve la fianza para pagar el último mes?
Esta es la pregunta del millón. Inquilino: “Oye, no te pago el último mes y te cobras de la fianza, ¿vale?”
Respuesta corta: NO.
Respuesta legal: La fianza es para garantizar desperfectos y cumplimiento, no es una forma de pago de renta.
Si haces eso, el propietario podría demandarte por impago (aunque quede un mes). Y lo más importante: si la fianza se usa para pagar el mes… ¿Qué dinero queda para arreglar la cisterna que rompiste? Ninguno.
No lo hagas. Paga el último mes y luego reclama la devolución de la fianza. Es como se debe hacer.
En resumen
El alquiler no es un juego. La fianza es sagrada.
Si eres inquilino: paga 1 mes (vivienda). Pide que se deposite. Cuida la casa.
Si eres propietario: pide 1 mes. Deposítalo en el Gobierno de Canarias. Devuélvelo en 30 días si todo está bien.
Parece sencillo, pero gran parte de los problemas que vemos en el despacho vienen de aquí. De fianzas no depositadas. De devoluciones que nunca llegan. De pisos destrozados.
Si tienes un lío con la fianza, si no te la devuelven, o si eres propietario y no sabes cómo depositarla o te ha llegado una multa…
No improvises.
En Roda Abogados, mi padre y yo llevamos años solucionando estos “malentendidos”. A veces basta un burofax bien redactado para que el dinero aparezca mágicamente.
Escríbenos y lo miramos. Si estamos hasta arriba, te diremos quién podría echarte una mano.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
Hasta aquí la teoría y la letra pequeña del BOE.
Pero cuando el dinero está retenido, a veces no hay paciencia para leer textos largos. Si prefieres ir al grano, ver una tabla resumen rápida y conocer los 3 errores absurdos que hacen perder la fianza (sin tener que tragarse todo este tocho), hemos preparado un atajo. Ve directo a este artículo: ¿Cuándo y cómo me tienen que devolver la fianza? (Artículo 36 LAU).
[…] tienes cinco minutos y quieres entender bien la letra pequeña de todo el artículo 36 de la LAU, aquí puedes leer nuestro artículo “La fianza del alquiler y el error que puede costar multas…, en el que desarrollamos más este […]