En 30 segundos
Analizamos la sentencia n.º 908/2026 de 11 de junio de 2026, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012026100912).
Esta sentencia es importante si vives en un piso de renta antigua o si tienes propiedades alquiladas desde hace décadas. Básicamente, pone freno a una práctica muy habitual: que la propiedad reforme el edificio y le pase la factura de las obras al inquilino, sumándolo al recibo del alquiler de todos los meses.
Si te han hecho esto, o si estás pensando en hacerlo, te interesa leer lo que sigue.
El origen del conflicto
Dos inquilinos, Marcial y Martina, vivían tranquilamente en sus pisos de Barcelona. Sus contratos venían de lejos, concretamente de los años 1970 y 1965.
En los años 2016 y 2018, la empresa propietaria del edificio decidió hacer obras. Hasta ahí, todo normal. El problema llegó cuando los inquilinos vieron que la propietaria les empezó a cobrar un dinero extra todos los meses en el recibo del alquiler para pagar esas obras.
A nadie le gusta que le toquen el bolsillo, así que el asunto acabó en los tribunales.
Los inquilinos que demandaron
Marcial y Martina no se quedaron de brazos cruzados. Se fueron al Juzgado y dijeron que esos cobros eran nulos de pleno derecho. Su argumento era sólido: se apoyaron en el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964.
Ese artículo dice que las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en buen estado las tiene que pagar el dueño.
Por tanto, exigían que la propietaria dejara de cobrarles ese dinero y les devolviera todo lo que habían pagado de más desde 2016 y 2018, con intereses.
La propietaria a la que llevaron al Juzgado
La empresa dueña del edificio se defendió como pudo.
Su jugada fue decir que la ley (en concreto, el artículo 108 de la LAU del 64) sí les permitía exigir a los inquilinos una compensación por esas obras.
Además, sacaron una carta que suelen usar mucho: afirmaron que habían notificado las subidas de renta a los inquilinos y que estos no se habían quejado en el plazo de 30 días que marca el artículo 101 de la misma ley.
Según ellos, como Marcial y Martina callaron en su momento y pagaron, ahora habían perdido el derecho a reclamar por caducidad.
Lo que decidió el Tribunal
El Tribunal Supremo no se anduvo con rodeos y les dio un buen repaso.
Declaró nulas de pleno derecho las repercusiones de las obras y condenó a la propietaria a devolver el dinero.
El fundamento de derecho clave es el Tercero. Aquí, el Supremo dice que el artículo 108, que permite cobrar las obras al inquilino, solo vale para los contratos firmados antes de que entrara en vigor la ley de 1964.
¿Por qué? Porque antes de esa fecha las rentas estaban congeladas y la ley daba un respiro a los dueños para que no se arruinaran manteniendo los edificios.
Pero como los contratos de Marcial y Martina eran posteriores a la ley (de 1965 y 1970), la renta se pactó libremente. En estos casos, manda el artículo 107: el que es dueño, paga la obra.
Y no vale la excusa de los 30 días del artículo 101, porque no puedes aplicar plazos de caducidad a algo que directamente es ilegal y nulo de pleno derecho.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Si eres inquilino en Las Palmas de Gran Canaria, o en cualquier otra isla, con un contrato de renta antigua, revisa muy bien la fecha en la que se firmó.
Si es posterior a la entrada en vigor de la ley de 1964 y te están cobrando derramas u obras de conservación en el recibo, te están cobrando de más. Tienes derecho a que te devuelvan el dinero.
Si eres propietario y gestionas patrimonio antiguo, ten mucho cuidado con lo que repercutes. Pasarle la factura de las obras al inquilino por costumbre es jugar a la ruleta rusa, y acabar dando explicaciones en el Supremo y devolviendo años de recibos cuesta muy caro.
Si tu casero te está colando cobros que no tocan, o si eres propietario, quieres hacer las cosas bien y evitarte un descalabro en los juzgados, podemos ayudarte con eso.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com.
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de este análisis. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Preguntas frecuentes que nos hacen a menudo (y que es probable que tú también te estés haciendo)
1. Mi contrato de alquiler es de 2021 y me quieren cobrar el arreglo de la fachada. ¿Me sirve esta sentencia?
No, no te sirve. Esta sentencia habla de la prehistoria, la ley de 1964. Pero tranquilo, con la ley actual de 1994 la regla general es todavía más dura para el casero: las obras de conservación las paga él sí o sí, salvo que sea una pequeña reparación por el uso diario o tú hayas roto algo a patadas.
2. ¿Y si las obras las obliga a hacer el Ayuntamiento porque el edificio se cae a pedazos?
Cuidado aquí. Si las obras vienen impuestas por una resolución firme de la Administración, la cosa cambia y hay excepciones que permiten tocar el bolsillo del inquilino, incluso en rentas antiguas. Cada papelito del Ayuntamiento importa.
3. ¿Cuánto cuesta que me miren los papeles?
60 €.
4. He visto abogados que dan la primera consulta gratis, ¿por qué ustedes cobran 60 €?
Buena pregunta. Ve a los de gratis. En serio, hazlo. Siéntate en su despacho. Te dirán a todo que sí, te dorarán la píldora y antes de que te des cuenta tendrás delante un presupuesto para ir a juicio que te costará un dineral. Y a lo mejor, ni tenías caso. Nosotros cobramos 60 € por estudiar tus papeles y decirte la verdad. Si no hay caso, te vas a casa con 60 € menos, pero con miles de euros ahorrados. Si superas la prueba gratuita y quieres a alguien que no te venda humo para meterte en un pleito inútil, escríbenos.
