En 30 segundos
Si eres inquilino o propietario, guárdate esto.
La regla de oro es: si es algo estructural o necesario para vivir (habitabilidad) o se rompió por viejo, paga el propietario.
Si es una avería tonta por el uso diario (una bombilla, un interruptor, el filtro de la lavadora) o cuesta poco dinero, paga el inquilino. ¿El problema? Definir qué es “poco dinero” y qué es “viejo”. Vamos a traducirlo para que no se maten entre ustedes.
Puedes leer la versión oficial y aburrida del BOE si haces clic aquí (artículo 21 LAU). Pero si valoras tu tiempo y tu salud mental, sigue leyendo esto.
El drama del domingo por la noche
El teléfono suena el lunes por la mañana. Mi padre me mira. Yo le miro a él. Sabemos qué pasa.
Ayer fue domingo. Y en el mundo del alquiler, los domingos las cosas deciden romperse.
Un termo que se rompe. Una lavadora que inunda la cocina. Un aire acondicionado que decide, en pleno agosto canario, irse de vacaciones.
Al otro lado del teléfono, un cliente nuestro (a veces inquilino, a veces propietario) nos hace la pregunta del millón:
—Oye, que se ha roto esto. ¿Quién lo paga?
Mi padre, que lleva en esto más años que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, suele suspirar.
Porque la respuesta corta es “depende”.
Pero la respuesta larga, la que te va a ahorrar dinero y juicios, es la que te vamos a contar hoy.
Aquí, en nuestro despacho, hemos visto de todo. Desde guerras civiles por un grifo que gotea hasta burofaxes amenazantes por una persiana atascada.
Y casi siempre, el problema es el mismo: no interpretar (con sentido común) el artículo 21 de la LAU.
Vamos a analizarlo. Sin toga. Sin latín. Con sentido común.
Lo que dice la Ley (traducido al español de la calle)
La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue dos mundos.
El mundo de las cosas gordas (artículo 21.1) y el mundo de las cosas pequeñas (artículo 21.4).
1. Las cosas gordas (el terreno del propietario)
El propietario tiene una obligación sagrada: mantener la casa en condiciones de habitabilidad.
Si se rompe algo que hace que la casa deje de ser una casa digna, paga el dueño. Punto.
No importa si el contrato dice lo contrario (luego hablaremos de esto).
Ejemplos clásicos que nos llegan al despacho:
- Se rompe la tubería general.
- El termo muere de viejo (tenía 15 años).
- Hay humedades que salen de la pared porque el edificio está mal aislado.
- El sistema eléctrico colapsa porque la instalación es de cuando Franco era corneta.
En estos casos, el inquilino avisa, y el propietario paga. Y el propietario no puede subir el alquiler por hacer esto. Es su deber.
2. Las cosas pequeñas (terreno del inquilino)
Aquí es donde vienen los lloros. El artículo 21.4 dice que las “pequeñas reparaciones” que exija el desgaste por el uso ordinario, las paga el inquilino. Y tiene sentido.
Si tú vives ahí, tú gastas las cosas.
Ejemplos:
- Se funde una bombilla.
- Se rompe la cinta de la persiana de subirla y bajarla.
- El filtro de la lavadora está atascado de monedas y pelusas.
- Se rompe un cristal porque diste un portazo (esto ya no es desgaste, es mal uso, y también pagas tú).
La zona gris: ¿qué narices es una “pequeña reparación”?
Aquí es donde mi padre y yo nos ganamos el sueldo discutiendo con otros abogados (aunque recomendamos no ir al Juzgado por esto).
La ley no dice una cifra. No dice “menos de 50 euros” ni “menos de 500”. Solo dice “pequeña”.
¿Qué hacemos entonces? Miramos lo que dicen los jueces.
En los tribunales (y esto aplícatelo si vives en Canarias o en Madrid, suele ser similar), se manejan varios criterios para saber si te toca pagar a ti o al casero:
El criterio del dinero (la regla de los 150 €)
No es una ley escrita en piedra, pero hay mucha jurisprudencia menor que considera “pequeña reparación” todo lo que esté entre 100 y 150 euros. Si la reparación de la lavadora cuesta 80 €, huele a que paga el inquilino. Si cuesta 350 €, huele a propietario.
El criterio del tiempo (antigüedad vs. uso)
Esto es vital. Imagina que entras a vivir hoy y mañana se rompe la lavadora.
¿Es mal uso tuyo? Imposible, llevas 24 horas.
En ese caso, aunque sea una reparación de 50 €, debería pagarla el propietario porque te ha entregado algo que ya estaba mal.
Ahora imagina que llevas 5 años en el piso. La lavadora era nueva. Se rompe la goma de la puerta. Eso es desgaste tuyo. Pagas tú.
La batalla de la lavadora: un caso real
Te cuento algo que nos pasó hace poco en el despacho.
Inquilino lleva 3 años en el piso. La lavadora deja de centrifugar. El técnico viene (cobrando su salida, claro) y dice: “Es que la placa electrónica se ha quemado”.
Factura: 220 €.
- El propietario dice: “La has roto tú por poner muchas lavadoras”.
- El inquilino dice: “La lavadora es vieja, yo solo la uso para lavar ropa, no ladrillos”.
¿Quién tiene razón?
Aquí aplicamos la lógica de la vida útil.
Si la lavadora tiene 12 años, su vida útil está acabada o casi. Una reparación de 220 € en un aparato de 12 años no es una “pequeña reparación” de mantenimiento, es una sustitución encubierta.
Ahí defendimos al inquilino. Y ganamos (bueno, convencimos al propietario de que si íbamos a juicio le iba a salir más caro el abogado que la lavadora). Paga el propietario.
Sin embargo, si el técnico hubiera dicho: “Se ha atascado la bomba porque no limpian el filtro nunca”. Ahí, amigo inquilino, te toca pagar a ti. Eso es mantenimiento.
Cuidado con las cláusulas abusivas
A veces leemos contratos que dan miedo. “Todas las reparaciones, sean del importe que sean, serán por cuenta del inquilino”.
Inquilino, si ves esto en tu contrato, tranquilo.
Si es un alquiler de vivienda habitual, esa cláusula es NULA. Papel mojado. La Ley de Arrendamientos Urbanos te protege de esto. No pueden obligarte a pagar el cambio de una instalación eléctrica o una nevera nueva si no ha sido culpa tuya.
El factor “Canarias” (nota para locales)
Vivimos en unas islas maravillosas, pero el mar no perdona. El salitre y la humedad se comen los electrodomésticos.
A veces, como propietarios, intentamos culpar al inquilino del óxido en la nevera o en el termo. Ojo ahí. El óxido por ambiente marino suele considerarse desgaste natural en nuestra zona, no mal uso. Salvo que el inquilino tenga la nevera en la terraza, claro.
Resumen para no discutir
Para que tú, sea quien seas, duermas tranquilo hoy:
- ¿Es necesario para vivir (agua, luz, gas, techo)? -> Paga el propietario (artículo 21.1).
- ¿Es una chorrada barata (bombilla, grifo que gotea, persiana)? -> Paga el inquilino (artículo 21.4).
- ¿Lo has roto tú de un golpe? -> Pagas tú, inquilino (artículo 21.4 por dolo/culpa).
- ¿Se ha muerto de viejo? -> Pagas tú, propietario (artículo 21.1).
¿Tienes un casero tacaño o un inquilino destructor?
La teoría es muy bonita, pero la práctica es un campo de minas.
Lo sabemos. Mi padre y yo lidiamos con esto cada semana.
A veces la línea entre “viejo” y “mal uso” es tan fina que hace falta alguien que sepa golpear la mesa (metafóricamente) y citar la sentencia adecuada para que la otra parte entre en razón.
Si estás en medio de una guerra por una factura de 300 € o te quieren resolver el contrato por una avería, no te calientes la cabeza.
Cuéntanos qué se ha roto y quién no quiere pagar. Te diremos si merece la pena pelear o no.
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
En este artículo te hemos contado la teoría. Pero si lo que quieres es ver los 3 errores que salen caros por los que la gente acaba perdiendo la fianza o pagando reparaciones que no le tocan, ve directo a este artículo: ¿Quién paga si se rompe el termo o hay humedades? (Artículo 21 LAU)
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de esta publicación. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Preguntas Frecuentes (para no meter la pata)
1. ¿Existe una “cifra mágica” en euros para saber si pago yo o el casero?
No. La Ley no dice “hasta 150 € paga el inquilino”. Eso es un mito urbano. Pero es un mito útil. Los jueces suelen usar esa cifra (entre 100 € y 150 €) como brújula. Si cambiar la pieza cuesta 40 €, no llames al dueño, págalo tú y vive feliz. Si la broma sale por 400 €, eso ya no es una “pequeña reparación”. Eso es un dolor de bolsillo que le toca al propietario.
2. En mi contrato pone que “el inquilino se hace cargo de TODAS las reparaciones”. ¿Estoy fastidiado?
Para nada. El papel aguanta todo lo que le escribas, pero la Ley está por encima. Esa cláusula es nula en vivienda habitual. Es como si firmas un contrato donde permites que el casero te corte un dedo si no pagas. Aunque lo firmes, es ilegal. Si la reparación es estructural o por antigüedad, paga el dueño. Diga lo que diga el contrato.
3. Se ha roto la lavadora y el técnico dice que “ya tiene sus años”. El dueño insiste en que funciona mal porque la uso mucho.
Dile al dueño, con cariño, que las lavadoras no son inmortales. Si el aparato ha superado su vida útil (10-12 años), ha muerto de vieja, no asesinada. El uso ordinario desgasta, sí. Pero agotar la vida útil de un electrodoméstico es problema del propietario, que debe reponerlo. Tú pagas el mantenimiento, no la renovación de sus activos.
4. El casero pasa de arreglar el termo y me ducho con agua fría. ¿Puedo dejar de pagar el alquiler para presionarle?
NO. Ni se te ocurra. Jamás. Never. Es el error número 1 que vemos en el despacho. Si dejas de pagar, te conviertes en moroso y te pueden desahuciar, aunque tengas razón con el termo. El juez te echará por impago. El camino es: pagas el alquiler, le reclamas la reparación burofax en mano y, si no respira, nos llamas a nosotros para exigirle que cumpla o pedirle daños y perjuicios. Pero el dinero del alquiler no se toca.
5. Me voy del piso y el casero se quiere quedar la fianza porque hay agujeros de los cuadros. ¿Puede?
Volvemos al “uso ordinario”. Si has vivido ahí 5 años, es normal que las paredes no estén inmaculadas. Colgar cuadros es un uso normal de una casa. Hacer agujeros para poner una estantería industrial, quizás no. Si son agujeritos de chinchetas o clavos pequeños, la jurisprudencia suele decir que eso no justifica quedarse la fianza. Si has dejado la pared como un queso gruyere, te tocará pintar.
6. Vivo en Canarias y me han salido cucarachas. ¿Quién paga la fumigación?
Pregunta trampa y muy nuestra. Depende del origen. ¿Entran por una tubería bajante rota o grietas en la estructura? Paga la propiedad (habitabilidad). ¿Aparecen porque dejas restos de pizza debajo del sofá o no sacas la basura? Paga el inquilino (higiene y uso). Si no está claro, lo normal es pagar a medias o que la primera fumigación la haga el propietario y el mantenimiento el inquilino. Tampoco es lo mismo que acabes de entrar a vivir o que lleves 6 años y hayan aparecido ahora.
7. ¿Tu duda no está aquí?
Cada casa es un mundo y cada casero (o inquilino) tiene sus manías. Si tienes un lío montado y no sabes si sacar la cartera o sacar las uñas, escríbenos. En Roda Abogados vemos esto todos los días.
Puedo desahuciar al inquilino por cortarme un arbol en el chalet y dos al vecino, aparte de un año romperse la vitto, el extractor, el micro y ahora la lavadora,?? Es viable??
Hola, Juan, muchas gracias por escribirnos.
Conocemos una sentencia que trata sobre este tema, dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona.
Técnicamente, es posible resolver el contrato por esta causa y podría acordarse el desahucio.
Nos encantaría ayudarte, pero actualmente estamos hasta arriba de trabajo y no podemos aceptar nuevos encargos. No obstante, si nos envías un correo y nos dices desde qué provincia nos escribes, intentaremos darte los datos de contacto de algún abogado con experiencia que pueda hacerse cargo del caso.
[…] ¿Prefieres la versión extendida con historia incluida? Este esquema va directo al grano para salvarte de un apuro. Pero si tienes tiempo y quieres entender los matices con un caso real que tuvimos en el despacho (la famosa “guerra de la lavadora” y los 150 euros), mi padre y yo lo explicamos con pelos y señales en este artículo a fondo: Alquiler y averías: ¿Quién paga cuando se rompe la lavadora? […]