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Analizamos la Sentencia n.º 167/2018, de 24 de abril, dictada por la Sección 1 de la Audiencia Provincial de Salamanca, Id Cendoj: 37274370012018100222 (puede descargar aquí la sentencia):
Un arrendatario realiza obras de reparación necesarias en la cubierta de una nave industrial de alquiler, pero el arrendador se niega a pagarlas argumentando que el contrato establece que las obras son responsabilidad del arrendatario.
El arrendatario demanda al arrendador para que se le abonen las reparaciones y el juzgado le da la razón, condenando al arrendador a pagar las obras.
La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia del juzgado, con imposición de costas al arrendador.
La postura de la parte demandante (arrendatario)
El arrendatario argumenta que las obras realizadas en la cubierta de la nave eran necesarias para la habitabilidad de la misma, y que por lo tanto, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendador está obligado a pagarlas. El arrendatario afirma que las cláusulas del contrato que establecen que las obras son responsabilidad del propio arrendatario, no se aplican a las obras de reparación necesarias, ya que estas son responsabilidad del arrendador según la ley. El arrendatario sostiene que el arrendador conocía la necesidad de las obras antes de firmar el contrato, y que por lo tanto no puede negarse a pagarlas.
Además, el arrendatario alega que las obras fueron urgentes, ya que la cubierta de la nave tenía goteras, lo que impedía el uso normal del inmueble. Por lo tanto, el arrendatario considera que no era necesario solicitar la autorización del arrendador antes de realizar las obras, ya que la LAU permite al arrendatario realizar obras urgentes sin necesidad de autorización.
El arrendatario también argumenta que el coste de las obras fue razonable y necesario para la reparación de la cubierta, y que no incluyó ningún elemento de mejora o lujo. El arrendatario sostiene que el arrendador no ha presentado ninguna prueba que demuestre que el coste de las obras fue excesivo o que incluyó obras de mejora.
La postura de la parte demandada (arrendador)
El arrendador argumenta que el contrato establece que todas las obras, incluidas las de reparación, son responsabilidad del arrendatario, y que por lo tanto no está obligado a pagarlas.
El arrendador afirma que las obras realizadas por el arrendatario no fueron comunicadas ni consentidas por él, por lo que no puede ser obligado a pagarlas, y que no se trataba de obras urgentes, y por lo tanto, el arrendatario debería haber solicitado su autorización antes de realizarlas.
Además, el arrendador alega que las obras realizadas por el arrendatario incluyeron elementos de mejora y lujo, que no eran necesarios para la habitabilidad de la nave. El arrendador considera que el coste de las obras fue excesivo, y que el arrendatario se ha enriquecido injustamente a su costa.
El arrendador sostiene que las cláusulas del contrato que establecen que las obras son responsabilidad del arrendatario son claras e inequívocas, y que no existe ninguna duda sobre su interpretación. El arrendador considera que el arrendatario ha incumplido el contrato al realizar las obras sin su autorización, y que por lo tanto debe asumir el coste de las mismas.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia del juzgado, condenando al arrendador a pagar las obras. La Audiencia Provincial considera probado que las obras realizadas por el arrendatario eran necesarias para la habitabilidad de la nave, y que por lo tanto el arrendador está obligado a pagarlas según la LAU. La Audiencia Provincial también considera probado que el arrendador conocía la necesidad de las obras antes de firmar el contrato, y que por lo tanto no puede negarse a pagarlas.
La Audiencia Provincial argumenta que, si bien el contrato establece que las obras son responsabilidad del arrendatario, esta cláusula no puede interpretarse en el sentido de que excluye la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para la habitabilidad de la nave. La Audiencia Provincial considera que la LAU establece una obligación imperativa para el arrendador, que no puede ser derogada por un pacto entre las partes.
La Audiencia Provincial también tiene en cuenta la prueba testifical practicada en el juicio, que demuestra que el arrendador conocía la necesidad de las obras antes de firmar el contrato, y que incluso se había comprometido a pagarlas. La Audiencia Provincial considera que esta prueba confirma que la intención de las partes no fue excluir la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias.
Por último, la Audiencia Provincial impone las costas del recurso al arrendador, ya que considera que su recurso carecía de fundamento. La Audiencia Provincial considera que el arrendador ha actuado de mala fe al negarse a pagar las obras, y que por lo tanto debe asumir las costas del proceso.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Art. 21 LAU: establece la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- Art. 1554.2 CC: establece la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa arrendada.
- Art. 1091 CC: establece que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.
- Art. 1255 CC: establece que los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
- Art. 217 LEC: establece que la prueba testifical deberá practicarse en el acto del juicio, y que los testigos deberán declarar sobre los hechos que conozcan y que sean relevantes para el caso.
- Art. 1281 CC: establece que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.
- Art. 1282 CC: establece que para juzgar la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.
- Art. 398.1 LEC: establece que en los procesos declarativos, las costas se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.
Sentencias citadas
- STS 17 febrero 1993: establece que el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias ordenadas por la Autoridad pública competente en materia de salubridad, saneamiento y seguridad de la vivienda arrendada.
- STS 18 Mar. 2009, rec. 1532/2002: establece que la obligación del arrendador de reparar la cosa arrendada no incluye la reconstrucción o reedificación de la misma.
- SSTS de 22 de octubre de 1951, 6 de febrero de 1954 y 14 de junio de 1956: establecen que si la reparación necesaria es de tal entidad que se equipara a la pérdida de la vivienda, el arrendatario puede resolver el contrato.
