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Analizamos la Sentencia n.º 398/2019, de 7 de noviembre, dictada por la Sección 4 de la Audiencia Provincial de Oviedo, Id Cendoj: 33044370042019100461 (puede descargar aquí la sentencia):
La Audiencia Provincial de Oviedo resuelve un recurso de apelación contra una sentencia que condena a la parte demandada a realizar obras de reparación en un local de alquiler.
La parte demandada alega que la parte arrendataria es quien debe asumir las obras según el contrato.
La Audiencia Provincial desestima el recurso y confirma la sentencia, considerando que la obligación de reparar corresponde a la parte demandada.
La postura de la parte demandante (arrendatario)
La parte demandante, en su calidad de arrendataria del local comercial, solicita que se condene a la parte demandada, como arrendadora del inmueble, a realizar las obras de reparación necesarias para que cesen las humedades que se producen en el local. Dichas humedades, según alega la parte demandante, provienen de la cubierta del edificio, la cual presenta un deficiente estado de conservación.
La parte demandante basa su solicitud en el incumplimiento por parte de la arrendadora de su obligación de realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad, tal como establece el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La postura de la parte demandada (arrendador)
La parte demandada, como arrendadora del inmueble, alega que no es responsable de realizar las obras de reparación, ya que, según el contrato de arrendamiento, la parte arrendataria asumió la obligación de ejecutar las obras de conservación y reparación necesarias.
Además, argumenta que la parte arrendataria ha realizado obras de reparación en la cubierta del edificio con anterioridad, lo que implicaría una asunción tácita de la obligación de reparar.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y confirma la sentencia de instancia, condenando a la parte demandada a realizar las obras de reparación de la cubierta y los daños causados por las filtraciones.
La Audiencia considera que la cláusula del contrato que eximiría a la parte demandada de su obligación de reparar no es aplicable al caso, ya que los desperfectos se consideran un defecto estructural.
Según la Audiencia, la obligación de la arrendadora de asumir la reparación de la cubierta se extiende a ambas cubiertas del edificio, ya que, aunque los desperfectos de una de ellas solo afectan a la planta superior, que no es objeto de arrendamiento, el informe pericial indica que de no repararse se seguirán produciendo filtraciones que acabarán afectando al local arrendado.
La Audiencia también rechaza la pretensión de la parte demandada de eximirse de la obligación de reparar basándose en la doctrina de los actos propios, ya que no hay prueba que acredite que las reparaciones puntuales realizadas en la cubierta las hiciera el arrendatario.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): establece la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad.
- Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): establece la aplicación del artículo 21 a los arrendamientos de locales.
- Artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil: regulan la responsabilidad por daños causados por la falta de reparaciones.
- Artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): establece la condena en costas del apelante en caso de desestimación del recurso.
Sentencias citadas
- Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número once de Oviedo, de fecha 21 de junio de 2019.
- Auto de 19 de enero de 2017: adjudica el inmueble a la parte demandada en proceso de ejecución hipotecaria.
- Auto de 15 de junio de 2017: reconoce la condición de arrendataria a la parte demandante.
