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Analizamos la Sentencia n.º 196/2022, de 7 de marzo, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012022100190 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo ha establecido que, en un juicio de desahucio por falta de pago de la renta del alquiler, la compensación de deudas no puede ser opuesta como excepción por el arrendatario, salvo que se haya acumulado la reclamación de las rentas debidas. Esta decisión se basa en la naturaleza sumaria del procedimiento de desahucio, que limita las causas de oposición a la falta de pago. En esencia, el alto tribunal ha priorizado la agilidad del proceso de desahucio frente a la posibilidad de que el inquilino pueda oponer la compensación de deudas como defensa.
La postura de la parte demandante (arrendador)
El arrendador, actuando en nombre propio y como representante de la comunidad hereditaria propietaria del inmueble, interpuso una demanda de desahucio por falta de pago de la renta contra el arrendatario. El motivo del desahucio fue el impago de las mensualidades de febrero a noviembre de 2019, ascendiendo cada mensualidad a 300 euros. El arrendador basó su reclamación en el contrato de arrendamiento vigente entre las partes, el cual establecía la obligación del arrendatario de pagar la renta mensualmente.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
El arrendatario, si bien reconoció el impago de la renta, argumentó que tenía derecho a compensar la deuda con un crédito a su favor reconocido en una sentencia judicial previa. En dicha sentencia, el arrendador había sido condenado a abonar al arrendatario la cantidad de 5.906,40 euros en concepto de ejecución de obras de reparación que eran responsabilidad del arrendador. El arrendatario consideró que esta deuda del arrendador a su favor debía compensar la deuda por rentas impagadas, extinguiendo así la obligación de pago y, por ende, la causa del desahucio.
La decisión judicial
El Tribunal Supremo, en su sentencia, analizó la naturaleza del juicio de desahucio por falta de pago, haciendo hincapié en su carácter sumario. Este tipo de procedimiento, según la Ley de Enjuiciamiento Civil, tiene como finalidad resolver de forma rápida los casos de impago de rentas en alquileres, limitando los motivos de oposición del demandado. En este sentido, el Tribunal Supremo determinó que la compensación de deudas no puede ser utilizada como defensa en un juicio de desahucio, ya que excede los límites de la oposición establecidos por la ley.
El alto tribunal argumentó que la compensación de deudas, si bien es una causa válida para la extinción de las obligaciones en general, no es aplicable en el contexto de un desahucio por falta de pago, a menos que se haya acumulado la reclamación de las rentas debidas en la misma demanda. De esta forma, se preserva la simplicidad y celeridad del proceso de desahucio, evitando que se convierta en un procedimiento complejo donde se diluciden cuestiones ajenas al impago de la renta.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículo 1156 del Código Civil: Define las causas de extinción de las obligaciones, entre ellas la compensación.
- Artículo 1195 del Código Civil: Establece los requisitos para que opere la compensación de deudas.
- Artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Limita las causas de oposición en el juicio verbal de desahucio por falta de pago.
- Artículo 437.4 3.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Regula la acumulación de acciones en el juicio verbal de desahucio.
- Artículo 250.1 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Determina que los juicios de desahucio por falta de pago se tramitan por el juicio verbal.
- Artículo 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Establece que las sentencias de desahucio por falta de pago no producen cosa juzgada.
- Artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Prohíbe la reconvención en los juicios verbales que finalizan por sentencia sin efectos de cosa juzgada.
- Artículo 408.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Regula la excepción de compensación en el juicio ordinario.
- Artículo 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Permite la acumulación de la reclamación de rentas en el juicio verbal de desahucio.
- Artículo 1.579 párrafo 2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881: Norma histórica que limitaba la prueba en los juicios de desahucio por falta de pago.
- Artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Regula el requerimiento de pago al demandado en el juicio verbal de desahucio.
- Artículo 7 del Código Civil: Establece la buena fe como principio general del derecho.
- Artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: Reconoce la exigibilidad inmediata del importe de las reparaciones necesarias ejecutadas por el arrendatario.
- Artículo 592.2. 4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Regula el embargo de rentas en la ejecución de sentencias.
- Artículo 622 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Establece el procedimiento general de ejecución de sentencias.
- Artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Regula la imposición de costas en los recursos.
Sentencias citadas
- Sentencia del Tribunal Supremo 360/2007, de 27 de marzo: Reconoce el carácter sumario de los juicios de desahucio por falta de pago.
- Sentencia del Tribunal Constitucional 60/1983, de 6 de julio: Avaló la constitucionalidad de la limitación de los medios de prueba en los juicios de desahucio por falta de pago.
