En 30 segundos
Analizamos la sentencia n.º 412/2023, de 2 de junio, dictada por la Sección Quinta de la Iltma. Audiencia Provincial de Las Palmas (Id Cendoj: 35016370052023100375).
En este caso, una empresa le reclama a otra, el importe de 50.164,62 euros, en concepto de rentas pactadas, más la suma de 4.168,35 euros, en concepto de gastos de electricidad no abonados, en relación con el alquiler de una nave industrial.
La postura de la propietaria
Para tratar de defender su postura, la propietaria de la nave industrial argumenta que no ha concluido el plazo establecido en el contrato para que pueda darse por finalizado. Por este motivo, reclama el importe de las rentas que corresponden hasta la finalización del contrato, y además, los recibos del suministro eléctrico que se ha devengado durante el tiempo que el contrato ha estado en vigor.
La postura de la inquilina
La parte demandada, niega que se deban los importes reclamados. Para ello, se basa en que, al no encontrarse la nave industrial en condiciones mínimas para poder ser alquilada, resolvió el contrato de manera unilateral.
La decisión judicial
El Juzgado de Primera Instancia declaró que, en lugar de los 50.164,62 euros reclamados en concepto de rentas pactadas, la inquilina debía abonar a la propietaria, el importe de 2.768,66 euros por este concepto, y la suma de 4.168,35 euros, en concepto de gastos de electricidad. No obstante, como existía depositada una fianza de 9.000 euros, los 6.937,01 euros adeudados debían deducirse de esta cantidad.
La Audiencia Provincial de Las Palmas, desestimó el recurso de apelación presentado, por lo que se confirmó la argumentación establecida por el Juzgado.
En este caso, ha sido fundamental haber podido acreditar que la nave industrial alquilada no era apta para poder desarrollar la actividad empresarial para la que estaba destinada.
JURISPRUDENCIA INTERESANTE CITADA POR LA SENTENCIA ANALIZADA
Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de octubre de 2017:
“SÉPTIMO. Decisión de la sala.
Se estiman los dos submotivos.
El art. 4.3 LAU determina que las partes regirán sus relaciones de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad, por lo que en la sentencia recurrida se infringe dicho precepto en cuanto impone la aplicación del art. 11 de la LAU que no está previsto para los arrendamientos para uso distinto de vivienda, desequilibrando el sustrato económico que las partes tuvieron en cuenta para pactar el contrato, alterando las bases del mismo.
En la resolución recurrida se permite una renuncia anticipada y unilateral a la duración del contrato, cuando este preveía que el plazo sería obligatorio para ambas partes.
[ …]
NOVENO.- Decisión de la sala .
Se estima el submotivo.
En base al art. 1124 del C. Civil, el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.
Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no optó por esa vía.
Esta sala en sentencia 183/2016 de 18 de marzo y en la 297/2017 de 16 de mayo declaró:
«Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:
»1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( Sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011)
y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012.
»2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que ahora analizamos.
»3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).
»Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó
cláusula penal que permitiese la moderación».
»El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.
»Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011.
»En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación.
»Debe rechazarse la argumentación de la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba que el contrato estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición del arrendador, dado que este no consta que aceptase la resolución unilateral».
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª de fecha 27 de febrero de 2023 (Recurso: 275/2022):
“Centrado así el primer motivo de la apelación, es lo cierto que pudiendo, en general, fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990), y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), es doctrina reiterada
(Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991, y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso”.
NORMATIVA INTERESANTE APLICADA POR LA SENTENCIA ANALIZADA
COMPENSACIÓN DE LA FIANZA
No existen daños en el inmueble que permitan descontar parte de la fianza), artículo 1.195 del Código Civil: “Tendrá lugar la compensación cuando dos personas por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra.”
RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO
Artículo 1.554 del Código Civil: “El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.”
