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Analizamos la Sentencia n.º 23/2016, de 9 de mayo, dictada por la Sección 12 de la Audiencia Provincial de Madrid, Id Cendoj: 28079370122016100021 (puede descargar aquí la sentencia):
La demandante, arrendadora de un local, reclama rentas impagadas y costes de reparación tras la resolución del contrato por parte de la arrendataria. La demandada alega que la resolución fue debida al incumplimiento de la arrendadora en mantener el sistema de aire acondicionado, solicitando a su vez una indemnización. El tribunal falla a favor de la demandada, considerando que el incumplimiento del arrendador justifica la resolución del contrato y exime a la arrendataria del pago de las rentas y costes reclamados.
La postura de la parte demandante
La arrendadora argumenta que la arrendataria incumplió el contrato al no pagar las rentas ni los gastos de electricidad y agua tras comunicar su intención de resolver el contrato. Además, reclama el pago del 50% del coste de unos nuevos equipos de aire acondicionado instalados, alegando que se trataba de una mejora y que la arrendataria tenía la obligación de mantener el sistema en buen estado. También solicita una indemnización por los desperfectos en el local y el lucro cesante por los meses en que el local estuvo vacío tras la resolución del contrato.
La postura de la parte demandada
La arrendataria niega haber incumplido el contrato y argumenta que la resolución del mismo se debió al reiterado incumplimiento de la arrendadora en mantener el sistema de aire acondicionado en condiciones adecuadas, lo que le ocasionó perjuicios económicos. Sostiene que la renta de los últimos meses se compensó con la fianza y que no procedía el pago del 50% del coste de los equipos de aire acondicionado, ya que estos nunca funcionaron correctamente. Niega la existencia de desperfectos en el local y la procedencia de la indemnización por lucro cesante reclamada por la arrendadora.
La decisión judicial
El tribunal desestima la demanda de la arrendadora y confirma la resolución del contrato por parte de la arrendataria. Considera que la arrendadora incumplió el contrato al no mantener el sistema de aire acondicionado en condiciones adecuadas, lo que justifica la resolución del contrato por parte de la arrendataria y la exime del pago de las rentas y costes reclamados. El tribunal también rechaza la reclamación de la arrendadora por los desperfectos en el local, al no quedar suficientemente probados, y la indemnización por lucro cesante, al considerar que la arrendataria comunicó la resolución del contrato con suficiente antelación y que el local fue arrendado nuevamente en un plazo razonable.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículos 1554, 1555, 1563 y 1564 del Código Civil
- Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
- Artículos 304 y 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
- Artículo 1282 del Código Civil
- Artículo 1124 del Código Civil
- Artículo 24 de la Constitución Española
Sentencias citadas
- Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de febrero de 2012
- Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de Marzo de 2013
- Sentencias del Tribunal Supremo de 31-07-2002, 20 de octubre de 2006 y 2 de Junio de 2015
- Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 2005, 5 de julio de 2007 y 20 de octubre de 2010
- Sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de enero de 2013
