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Analizamos la Sentencia n.º 20/2010, de 21 de enero, dictada por la Sección 5 de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, Id Cendoj: 07040370052010100005 (puede descargar aquí la sentencia):
Un arrendatario demanda al arrendador por no realizar las reparaciones necesarias en la vivienda de alquiler, concretamente, la reparación del sistema de calefacción. El arrendador alega que la vivienda se alquiló sin dicho sistema. La Audiencia Provincial estima la demanda y condena al arrendador a realizar las reparaciones.
La postura de la parte demandante (arrendatario)
El arrendatario argumenta que el arrendador se comprometió a reparar el sistema de calefacción si finalmente alquilaba la vivienda. Sostiene que, si bien el sistema no funcionaba en el momento de la firma del contrato, el arrendador le aseguró que lo repararía. Para el arrendatario, la reparación del sistema de calefacción es una obligación del arrendador, ya que es esencial para el adecuado disfrute de la vivienda, especialmente en épocas de frío. Además, el arrendatario alega que la falta de calefacción afecta a la habitabilidad de la vivienda, lo que supone un incumplimiento del contrato por parte del arrendador. El arrendatario basa su reclamación en el principio de buena fe contractual, que exige que las partes actúen con lealtad y transparencia en el cumplimiento de sus obligaciones.
La postura de la parte demandada (arrendador)
El arrendador alega que la vivienda se alquiló sin sistema de calefacción y que el contrato no incluye ninguna cláusula que le obligue a su instalación. Considera que la reparación del sistema de calefacción constituye una mejora del inmueble, no una reparación necesaria. El arrendador argumenta que el arrendatario conocía el estado de la vivienda al momento de alquilarla y que, por lo tanto, aceptó las condiciones en las que se encontraba. Además, el arrendador sostiene que la reparación de la calefacción es un gasto extraordinario que no le corresponde asumir. El arrendador se ampara en la literalidad del contrato de arrendamiento, que no especifica la obligación de proporcionar calefacción.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia de primera instancia, que condena al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para que el sistema de calefacción funcione correctamente. La Audiencia Provincial considera que la reparación del sistema de calefacción es una obligación del arrendador, ya que es indispensable para que la vivienda sea habitable y pueda ser utilizada conforme al uso convenido.
En su decisión, la Audiencia Provincial se basa en la aplicación del artículo 1554 del Código Civil, que establece que el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. La sentencia también tiene en cuenta la jurisprudencia existente sobre la materia, que establece que la obligación de realizar reparaciones incluye aquellas que sean precisas para mantener el uso y disfrute pactados sobre la finca arrendada. La Audiencia Provincial argumenta que la interpretación del contrato de arrendamiento debe hacerse de forma que se garantice el cumplimiento de la finalidad del mismo, que es proporcionar al arrendatario el goce pacífico de la vivienda.
Para la Audiencia Provincial, la falta de calefacción impide que la vivienda pueda ser utilizada como vivienda, especialmente en épocas de frío, por lo que su reparación es una obligación del arrendador, aunque no esté expresamente recogida en el contrato. La sentencia destaca la importancia de la buena fe en las relaciones contractuales y la necesidad de que las partes actúen con diligencia y lealtad.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): Regula la carga de la prueba y las consecuencias de su falta. Este artículo es fundamental para determinar qué parte tiene la obligación de probar los hechos que alega. En este caso, el arrendatario debía probar que el arrendador se había comprometido a reparar la calefacción.
- Artículo 1554 del Código Civil (CC): Establece las obligaciones del arrendador, entre ellas, la de entregar la cosa arrendada y la de conservarla en estado de servir para el uso a que se destina. Este artículo es clave para resolver el caso, ya que establece la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias en la vivienda.
- Artículo 1088 del Código Civil (CC): Define las obligaciones de hacer. Este artículo se refiere a las obligaciones que consisten en la realización de una determinada acción o prestación por parte del deudor.
Sentencias citadas
- STS 1-3-94: Sobre la valoración de las pruebas. Esta sentencia establece criterios para la valoración de la prueba por parte de los tribunales.
- STS 20-7-95: Sobre la valoración de las pruebas. Al igual que la anterior, esta sentencia proporciona pautas para la correcta valoración de la prueba en un proceso judicial.
