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Analizamos la Sentencia n.º 317/2022, de 20 de abril, dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012022100310 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo resuelve un recurso de casación contra una sentencia que estima parcialmente la demanda de resolución de contrato de alquiler de un local de negocio que fue interpuesta por el arrendatario, condenando al arrendador a indemnizar al arrendatario por la cantidad de 196.624,66 €. En el procedimiento se discute la moderación de la cláusula penal acordada por las partes en el contrato.
La postura de la parte demandante (arrendador)
El arrendador alega que la resolución del contrato está justificada por los graves incumplimientos del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, principalmente en la gestión, mantenimiento del centro comercial y respeto a la exclusividad. Solicita que se condene al arrendatario a indemnizarle por los daños y perjuicios sufridos en concepto de lucro cesante por el bajo rendimiento obtenido en su explotación de las salas de cine.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
El arrendatario alega que la resolución del contrato de arrendamiento por parte del arrendador se efectuó en abuso de derecho y sin amparo contractual. Solicita que se declare que la resolución del contrato de arrendamiento por parte del arrendador fue contraria a derecho, y que la resolución del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario fue ajustada a derecho. Solicita, asimismo, que se condene al arrendador a indemnizarle por los daños y perjuicios sufridos.
La decisión judicial
El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda del arrendatario, y condenó al arrendador a indemnizar al arrendatario por la cantidad de 196.624,66 €. El juzgado consideró que la resolución del contrato por parte del arrendador fue abusiva y que la cláusula penal era desproporcionada. La cantidad de 196.624,66 € se calcula en base a la renta mensual del contrato de subarrendamiento, actualizada al año 2.014, fecha en la que se desocupa el local, a la cantidad de 93.293,32 €, teniendo en cuenta que el local ha estado desocupado durante un período cercano a los cuatro meses, parámetro este que se tiene en cuenta para moderar el importe de la indemnización, pues si el arrendador ha arrendado el local nuevamente, igualmente lo habría hecho el arrendatario de no haber sido resuelto el contrato de arrendamiento principal. Si a dicha cantidad le restamos el importe de la fianza retenido por el arrendador (176.548,62 €), el total de la indemnización ascenderá a 196.624,66 €.
La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación interpuesto por el arrendador, y revocó la sentencia de primera instancia. El Tribunal Supremo desestimó el recurso de casación interpuesto por el arrendatario, y confirmó la sentencia de la Audiencia Provincial.
Normativa y jurisprudencia aplicada
- Artículo 1154: establece la facultad del juez para moderar la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.
- Artículo 1152: establece que en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.
- Artículo 1281: establece las reglas para la interpretación de los contratos.
- Artículo 1258: establece que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.
- Artículo 7: establece el principio de buena fe.
Sentencias citadas
- Sentencia 179/2018, de 3 de abril
- Sentencia 300/2014, de 29 de mayo
- Sentencia 44/2017, de 25 de enero
- Sentencia 681/2014, de 19 de noviembre
